0
0
Báo cáo quý 3/2026 của Savills cho thấy thị trường bất động sản TP.HCM và Hà Nội đều vướng bài toán lãi suất cao và sức mua suy yếu, buộc doanh nghiệp phải thích ứng để giữ thanh khoản.
Tp.HCM: lãi suất cao kìm hãm hấp thụ ở cả căn hộ lẫn nhà liền thổ
Tại TP.HCM, thị trường căn hộ quý 3/2026 ghi nhận 1.900 căn mở bán mới. Con số này tăng so với quý trước nhưng vẫn thấp hơn cùng kỳ năm ngoái. Phân khúc Hạng A và B chiếm khoảng 80% nguồn cung mới, đưa tổng nguồn cung sơ cấp lên 5.800 căn. Dù vậy, sức mua còn yếu: tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 25%, tương đương khoảng 1.400 giao dịch.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu, Savills TP.HCM, cho rằng lãi suất vay mua nhà ở mức cao đang tiếp tục đè nặng lên dòng tiền của chủ đầu tư cũng như khả năng chi trả của người mua, trong khi nhu cầu có xu hướng suy giảm.
Trong bối cảnh đó, các dự án có cơ cấu sản phẩm đa dạng, đi kèm chính sách thanh toán linh hoạt và kéo dài, nhằm giảm áp lực tài chính ban đầu, thường đạt kết quả khả quan hơn. Theo bà Hương, quý 4/2026 dự kiến có khoảng 6.000 căn được mở bán, thấp hơn gần 30% so với dự báo ban đầu do một số dự án phải lùi kế hoạch.
Ở phân khúc biệt thự và nhà phố, nguồn cung tiếp tục dịch chuyển mạnh ra khu vực ngoại thành, chủ yếu từ các giai đoạn tiếp theo của hai khu đô thị lớn ở phía Bắc và phía Nam thành phố. Thị trường có khoảng 3.600 căn mở bán mới, trong đó hơn 50% có giá dưới 10 tỷ đồng mỗi căn. Tuy nhiên, chi phí vay cao khiến tỷ lệ hấp thụ chỉ ở mức 14%. “Các khu đô thị lớn ngoại thành đang tái định hình thị trường bất động sản liền thổ TP.HCM, nhưng chi phí vốn cao vẫn là bài toán thách thức khả năng chi trả của thị trường”, bà Hương nhấn mạnh.
Hà Nội: phân hóa rõ nét, nhu cầu ở thực là nền tảng dài hạn
Khác với áp lực tập trung tại TP.HCM, thị trường Hà Nội quý 3/2026 tiếp tục phân hóa rõ rệt. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, giá rao bán điều chỉnh sau giai đoạn tăng mạnh, còn giá thuê giữ ổn định. Khảo sát 530 môi giới cho thấy 48% ghi nhận lượng giao dịch giảm mạnh trên 50% so với quý trước, cải thiện đôi chút so với mức 50% của quý 2/2026. Điều này gợi ý đà giảm của thanh khoản phần nào đã chững lại.
Theo Savills, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội giảm 42% theo quý và 51% theo năm, chủ yếu ở phân khúc hạng B. Lượng căn bán được giảm 26% theo quý và 48% theo năm, trong đó hạng B chiếm tới 73% tổng giao dịch.
Giá chào bán sơ cấp giảm nhẹ theo quý nhưng vẫn cao hơn cùng kỳ; giá thứ cấp giảm quý thứ ba liên tiếp song vẫn nhỉnh hơn cùng kỳ. Độ vênh giữa giá sơ cấp và thứ cấp đạt 28% ở hạng A và 17% ở hạng B. Nguồn cung nhà ở vừa túi tiền vẫn rất hạn chế: phân khúc hạng C giảm trung bình 27% mỗi năm kể từ 2022 và dự kiến chỉ chiếm 12% nguồn cung tương lai.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, nhận định dù khả năng chi trả còn thách thức, nhu cầu ở thực vẫn là nền tảng dài hạn của thị trường, được nâng đỡ bởi đô thị hóa, thu nhập tăng và hạ tầng cải thiện. Quý 4/2026, khoảng 7.000 căn hộ từ 11 dự án dự kiến ra thị trường.
Với biệt thự và nhà liền kề, tổng nguồn cung tăng 5% theo năm nhờ các dự án đón đầu hạ tầng như tuyến Metro số 5 hay khu vực Hòa Lạc, nhưng giao dịch còn khiêm tốn do người mua thận trọng trước lãi suất và quy hoạch. Từ quý 4/2026 đến 2029, Hà Nội dự kiến đón hơn 35.000 căn mới, đòi hỏi tính toán kỹ về chi phí phát triển và khả năng hấp thụ.
Nhìn tổng thể, theo phân tích của Savills, hai thị trường đang bước vào một chu kỳ mới, nơi chất lượng sản phẩm, vị trí chiến lược và năng lực đáp ứng nhu cầu thực giữ vai trò quyết định. Tại TP.HCM, nhà ở chịu tác động trực tiếp từ lãi suất và sức mua, còn văn phòng và bán lẻ dù được nhu cầu thuê hỗ trợ vẫn bị giới hạn khả năng mở rộng.
Không gian đô thị cũng đang tái định hình: nguồn cung bán lẻ dịch ra ngoài trung tâm, văn phòng tập trung ở khu vực lõi và các đô thị lớn như Phú Mỹ Hưng, Thủ Thiêm, còn nhà ở tiếp tục vươn ra ngoại thành. Thị trường vì thế trưởng thành hơn, khi tăng trưởng không còn đo bằng quy mô nguồn cung mà bằng khả năng duy trì thanh khoản, thích ứng với điều kiện tài chính và bám sát nhu cầu thực của nền kinh tế.
