0
0
Hạ tầng giao thông và tốc độ đô thị hóa đang định hình lại thị trường bất động sản Đông Bắc TP.HCM, trong đó nguồn cung nhà thấp tầng có xu hướng tập trung tại các khu đô thị được quy hoạch đồng bộ.
Hạ tầng và đô thị hóa định hình nhu cầu nhà ở
Khu vực Đông Bắc TP.HCM, bao gồm địa bàn Bình Dương cũ, là một trong những trung tâm công nghiệp lớn của cả nước. Theo số liệu đến quý I/2025, khu vực này có 28 khu công nghiệp đang hoạt động, tổng diện tích 12.045 ha và tỷ lệ lấp đầy đạt hơn 90%.
Các khu công nghiệp đã thu hút 3.252 dự án đầu tư, trong đó có 2.561 dự án FDI với tổng vốn đăng ký 31,57 tỷ USD và 691 dự án trong nước với tổng vốn đăng ký 93.664 tỷ đồng. Quy mô hoạt động sản xuất và dòng vốn đầu tư tạo nền tảng cho nhu cầu nhà ở, dịch vụ và các tiện ích phục vụ lực lượng lao động, chuyên gia cũng như cộng đồng dân cư tại khu vực.
Nếu giai đoạn trước tập trung chủ yếu vào các khu công nghiệp truyền thống, định hướng phát triển hiện nay đang mở rộng sang công nghiệp công nghệ cao, đô thị nén, đô thị thông minh và mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD). Sự thay đổi này đặt ra yêu cầu phát triển không gian sống đồng bộ hơn, thay vì chỉ bổ sung nhà ở đơn lẻ quanh các khu sản xuất.
Hạ tầng giao thông được xem là một trong những yếu tố tác động đến quá trình mở rộng đô thị. Các dự án và tuyến giao thông được đề cập trong định hướng phát triển khu vực gồm mở rộng Đại lộ Bình Dương (Quốc lộ 13), Vành đai 3, Vành đai 4 và cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành. Bên cạnh đó, định hướng phát triển các tuyến metro và đường sắt liên vùng được kỳ vọng tạo thêm những hành lang kết nối giữa khu vực với các trung tâm kinh tế lân cận.
Khi mạng lưới giao thông tiếp tục được đầu tư, khả năng kết nối giữa nơi ở, nơi làm việc và các khu vực cung cấp dịch vụ sẽ trở thành một trong những yếu tố được người mua nhà cân nhắc. Tuy nhiên, mức độ tác động đến giá trị bất động sản còn phụ thuộc vào tiến độ triển khai hạ tầng, khả năng kết nối thực tế và chất lượng phát triển của từng khu vực.
Song song với hạ tầng, mật độ dân cư tại các vùng lõi đô thị như Thuận An và Thủ Dầu Một đã lên đến hơn 7.300 người/km². Mật độ dân số cao đặt ra nhu cầu về nhà ở, không gian công cộng, trường học, thương mại và các tiện ích thiết yếu. Đây cũng là cơ sở khiến những mô hình đô thị có quy hoạch tổng thể được chú ý trong quá trình phát triển thị trường nhà ở.
Đối với phân khúc bất động sản thấp tầng, nhu cầu không chỉ liên quan đến diện tích sử dụng mà còn gắn với môi trường sống, cảnh quan và khả năng tiếp cận tiện ích. Khi dân cư và hoạt động kinh tế gia tăng, người mua có thể cân nhắc nhiều hơn đến chất lượng không gian sống cũng như sự thuận tiện trong sinh hoạt hằng ngày.
Nguồn cung thấp tầng tập trung tại các khu đô thị quy mô lớn
So với phân khúc căn hộ, thị trường nhà thấp tầng tại Đông Bắc TP.HCM hiện không ghi nhận nguồn cung mới ồ ạt theo thông tin được cung cấp. Nguồn cung có xu hướng chọn lọc hơn, đặc biệt tại những khu vực đô thị hóa nhanh như Thuận An và Thủ Dầu Một, trong bối cảnh phần lớn nguồn cung bất động sản mới nghiêng về sản phẩm cao tầng.
Sự khác biệt về cơ cấu nguồn cung khiến các sản phẩm nhà thấp tầng có số lượng hữu hạn trong những khu đô thị quy mô lớn được chú ý. Ngoài vị trí và giá trị đất, nhóm sản phẩm này còn gắn với hạ tầng nội khu, cảnh quan, kiến trúc và hệ thống tiện ích được quy hoạch trong cùng một tổng thể.
Giá trị sử dụng của một khu đô thị cũng có thể thay đổi theo quá trình hoàn thiện và vận hành. Khi hạ tầng nội khu đi vào hoạt động, các phân khu được hình thành, trường học và khu thương mại được đưa vào khai thác, khả năng đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của cư dân có thể được cải thiện. Quá trình hình thành cộng đồng dân cư cũng là một yếu tố ảnh hưởng đến sức sống của khu đô thị.
Dù vậy, việc đánh giá một dự án không thể chỉ dựa trên quy mô hay số lượng tiện ích được giới thiệu. Tiến độ thực hiện, mức độ hoàn thiện của hạ tầng, khả năng vận hành dịch vụ và nhu cầu ở thực tại khu vực là những yếu tố cần được xem xét khi đánh giá chất lượng nguồn cung. Với nhà đầu tư, khả năng khai thác sản phẩm còn phụ thuộc vào giá mua, chi phí sở hữu và tình hình thị trường tại thời điểm giao dịch.
Trong bối cảnh quỹ đất tại các khu vực lõi đô thị dần hạn chế, những dự án phát triển theo mô hình khu đô thị đồng bộ đang góp phần bổ sung nguồn cung nhà ở tại Đông Bắc TP.HCM.
Sự xuất hiện của các khu đô thị quy mô lớn cho thấy nguồn cung bất động sản tại Đông Bắc TP.HCM đang có thêm mô hình phát triển bên cạnh các dự án nhà ở riêng lẻ. Trong đó, nhà thấp tầng là một phần của tổng thể gồm hạ tầng, cảnh quan và các chức năng phục vụ đời sống cư dân.
