0
0
TP.HCM ban hành quy định mới về phương pháp xác định dân số căn hộ dựa trên diện tích sàn và số phòng ngủ. Văn bản này thống nhất cách tính toán chỉ tiêu cư trú cho các dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và căn hộ lưu trú trên toàn địa bàn.
UBND TP.HCM vừa ban hành Quyết định số 32/2025/QĐ-UBND quy định cụ thể về phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp. Đây là khung pháp lý quan trọng nhằm thống nhất cách tính toán chỉ tiêu dân số, làm cơ sở để các cơ quan chức năng lập, thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết và cấp phép xây dựng dự án. Quy định mới này trực tiếp giải quyết bài toán về áp lực hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tại các khu vực đô thị có mật độ cư trú cao.
Theo nội dung quyết định, việc tính toán quy mô dân số sẽ căn cứ vào cơ cấu phòng ngủ và diện tích sàn sử dụng của từng loại hình căn hộ. Đối với các dự án nhà ở thương mại, chỉ tiêu được phân chia theo các ngưỡng diện tích cụ thể. Căn hộ một phòng ngủ có diện tích sàn từ 25 m² đến 32 m² được tính tương ứng với 1 người; diện tích từ trên 32 m² đến 56 m² tính cho 2 người.
Với căn hộ hai phòng ngủ, diện tích sàn từ trên 56 m² đến 64 m² được xác định quy mô 2 người, diện tích từ trên 64 m² đến 96 m² tính cho 3 người. Các căn hộ ba phòng ngủ có diện tích sàn từ trên 96 m² đến 128 m² tính cho 4 người và từ trên 128 m² đến 160 m² tính cho 5 người.
Riêng những căn hộ có từ bốn phòng ngủ trở lên hoặc diện tích sàn sử dụng vượt quá 160 m² sẽ được quy định mức dân số là 6 người. Việc xác định này tạo ra khung tham chiếu định lượng rõ ràng cho các đơn vị quản lý và chủ đầu tư trong quá trình thiết kế.
Tiêu chuẩn xác định dân số căn hộ cho các loại hình nhà ở và giai đoạn chuyển tiếp
Đối với nhóm nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư, phương pháp tính có sự điều chỉnh để phù hợp với đặc thù loại hình. Căn hộ một phòng ngủ diện tích từ 25 m² đến 40 m² được tính cho 1 người, từ trên 40 m² đến 45 m² tính cho 2 người. Căn hộ hai phòng ngủ diện tích từ trên 40 m² đến 55 m² tính cho 2 người, từ trên 55 m² đến 70 m² tính cho 3 người.
Với loại căn hộ ba phòng ngủ, diện tích từ trên 70 m² đến 80 m² tính cho 4 người và trên 80 m² tính cho 5 người. Các chỉ tiêu này có sự linh hoạt hơn nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế của đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội.
Riêng loại hình căn hộ lưu trú (condotel) và văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), quy định nêu rõ cách xác định dân số để đảm bảo đồng bộ với quy hoạch chung. Căn hộ lưu trú diện tích sàn không quá 40 m² tính cho 1 người, trên 40 m² tính cho 2 người.
Văn phòng kết hợp lưu trú diện tích sàn không quá 45 m² tính cho 1 người và trên 45 m² tính cho 2 người. Cách tính định lượng này giúp kiểm soát áp lực lên hệ thống giao thông, điện nước và các tiện ích công cộng, tránh tình trạng quá tải hạ tầng do dự báo dân số thiếu sát thực tế.
Quyết định 32/2025/QĐ-UBND cũng quy định chi tiết về giai đoạn chuyển tiếp. Các dự án đã được cấp phép xây dựng hoặc phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 trước ngày quy định có hiệu lực sẽ tiếp tục thực hiện theo văn bản cũ.
Trường hợp chủ đầu tư điều chỉnh quy hoạch hoặc thay đổi thiết kế cơ sở sau thời điểm văn bản mới có hiệu lực, việc tính toán lại quy mô cư trú phải tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn này. Quy định chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 09/01/2026. Sở Xây dựng cùng Sở Quy hoạch – Kiến trúc chịu trách nhiệm giám sát, hướng dẫn thực hiện đồng bộ các chỉ tiêu trên toàn thành phố.
