0
0
Tồn kho bất động sản tại 27/34 địa phương lên gần 52.000 căn, lô/nền trong quý 3/2026, tăng 94% so với cùng kỳ năm trước, trong khi lượng giao dịch giảm 33%.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án ở 27/34 địa phương đạt khoảng 51.950 căn, lô/nền trong quý 3/2026, tăng 94% so với cùng kỳ năm 2025.
Cùng thời điểm, cả nước ghi nhận khoảng 92.000 giao dịch bất động sản thành công, giảm 8% so với quý trước và giảm 33% so với cùng kỳ. Giá chung cư và đất nền trên thị trường thứ cấp có xu hướng giảm so với quý 2 nhưng vẫn ở mức cao tại các đô thị lớn.
Bộ Xây dựng lưu ý số liệu tồn kho mới phản ánh lượng bất động sản do chủ đầu tư báo cáo, chưa bao quát đầy đủ sản phẩm chưa tiêu thụ trên thị trường thứ cấp và nguồn vốn đang nằm tại các dự án dở dang. Do đó, lượng tồn kho được thống kê chưa phản ánh toàn diện quy mô hàng hóa chưa được hấp thụ trên thị trường.
Việc đánh giá cung cầu cần xem xét khả năng tiêu thụ của từng loại sản phẩm, vị trí dự án, kết nối hạ tầng và khả năng tài chính của người mua. Giao dịch suy giảm không đồng nghĩa mọi phân khúc đều gặp khó khăn như nhau, bởi tình trạng tồn kho còn có thể xuất phát từ sự không phù hợp giữa sản phẩm được phát triển với nhu cầu thực tế.
Sức mua căn hộ phân hóa giữa Hà Nội và TPHCM
Báo cáo quý 3 của Knight Frank Việt Nam cho thấy thị trường căn hộ Hà Nội và TPHCM có diễn biến khác biệt về nguồn cung, lượng tiêu thụ và giá bán.
Tại Hà Nội, có 2.558 căn hộ mở bán mới, giảm 62% so với quý trước và 58% so với cùng kỳ năm trước. Tồn kho căn hộ còn hơn 5.200 căn trong bối cảnh mặt bằng giá cao khiến các chủ đầu tư giảm lượng sản phẩm đưa ra thị trường.
Lượng căn hộ tiêu thụ đạt 2.960 căn, giảm 40% so với quý trước và 52% so với cùng kỳ. Giá chào bán sơ cấp bình quân giảm nhẹ xuống 4.349 USD/m², trong khi tỷ lệ hấp thụ giảm còn 38% do hạn chế về khả năng chi trả gây sức ép lên nhu cầu.
Tại TPHCM, thị trường ghi nhận 7.203 căn hộ mở bán mới và tổng lượng tiêu thụ đạt 7.534 căn trong quý 3. Nhu cầu chủ yếu đến từ phân khúc bình dân và trung cấp tại khu vực Bình Dương cũ. Giá chào bán sơ cấp bình quân tại khu vực TPHCM tăng 3% so với quý trước, đạt 4.210 USD/m².
Sự khác biệt giữa hai thị trường cho thấy sức mua và khả năng hấp thụ phụ thuộc đáng kể vào phân khúc sản phẩm. Trong khi lượng tiêu thụ tại Hà Nội giảm mạnh, TPHCM ghi nhận lượng căn hộ tiêu thụ cao hơn số căn mở bán mới trong kỳ.
Về nguồn cung tương lai, Knight Frank Việt Nam dự báo đến cuối năm 2027, thị trường TPHCM mở rộng có thể đón gần 42.600 căn hộ mới, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Tại Hà Nội, khoảng 35.000 căn dự kiến được cung cấp ra thị trường, trong đó hơn một phần ba tập trung tại khu Tây nhờ quỹ đất dành cho các khu đô thị quy mô lớn ở ngoại thành.
Nhà ở xã hội đạt 48% chỉ tiêu, giải ngân tín dụng còn thấp
Theo Bộ Xây dựng, cả nước hoàn thành gần 47.000 căn nhà ở xã hội trong 9 tháng đầu năm 2026, tương đương khoảng 48% chỉ tiêu cả năm. Đối với nhà ở cho thuê, số căn hoàn thành tính đến hết quý 3 đạt 8.314 căn.
Tuy nhiên, tiến độ triển khai tại một số địa phương còn chậm. Việc huy động nguồn lực, đặc biệt là vốn đầu tư cho nhà ở cho thuê, vẫn gặp khó khăn, ảnh hưởng đến tiến độ phát triển nguồn cung thuộc phân khúc này.
Về tín dụng, đến cuối tháng 8/2026, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 5,21 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 25% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế.
Chương trình tín dụng ưu đãi phát triển nhà ở xã hội đã được mở rộng lên hơn 153.000 tỷ đồng, song doanh số giải ngân mới đạt khoảng 17.500 tỷ đồng. Chênh lệch giữa quy mô chương trình và số vốn đã giải ngân cho thấy việc đưa nguồn vốn vào thực tế vẫn còn những hạn chế.
Trong bối cảnh tồn kho bất động sản tăng cao, giao dịch giảm và khả năng chi trả tiếp tục gây sức ép lên sức mua, việc tháo gỡ vướng mắc trong tiếp cận vốn là một trong những vấn đề được đặt ra. Đồng thời, cần nghiên cứu thêm các kênh huy động vốn trung và dài hạn phù hợp với đặc thù đầu tư bất động sản.
