0
0
Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 vừa ra chỉ đạo khẩn yêu cầu các tổ chức tín dụng tạm dừng hoạt động cho vay đặt cọc bất động sản. Động thái này nhằm quản lý rủi ro pháp lý và nguy cơ nợ xấu lớn phát sinh từ các thỏa thuận đặt cọc bị tuyên bố vô hiệu.
Hoạt động cấp tín dụng của các ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh và Đồng Nai đang đứng trước những rủi ro pháp lý và tín dụng đáng kể liên quan đến các khoản vay nhằm mục đích thanh toán tiền đặt cọc theo thỏa thuận tại các văn bản hợp tác với các đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản.
Trước tình hình này, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Chi nhánh Khu vực 2 đã chính thức ban hành văn bản cảnh báo, yêu cầu các tổ chức tín dụng nghiêm túc rà soát và có biện pháp quản lý rủi ro kịp thời.
Trong thời gian gần đây, NHNN Khu vực 2 đã liên tục tiếp nhận các đơn thư phản ánh từ công dân, trong đó bày tỏ sự bức xúc về quy trình cấp tín dụng của một số ngân hàng thương mại.
Các khoản vay này được thực hiện với mục đích cụ thể là thanh toán tiền đặt cọc hoặc các khoản phí tương tự, thường được ngụy trang dưới hình thức “chứng minh năng lực tài chính” theo các văn bản thỏa thuận không chính thức được ký kết giữa khách hàng và các công ty môi giới, tư vấn dự án bất động sản.
Theo nội dung trình bày, công dân cho rằng đã xảy ra sai phạm từ phía ngân hàng trong quá trình thẩm định và cấp tín dụng cho mục đích này. Trên cơ sở tổng hợp từ công tác tiếp nhận và xử lý đơn thư, cùng với việc tham khảo các thông tin xử lý vụ việc tương tự từ cơ quan chức năng, NHNN Khu vực 2 đã đưa ra những đánh giá chi tiết về hệ lụy tiềm ẩn.
Hệ lụy pháp lý và tín dụng từ các khoản cho vay đặt cọc bất động sản
Vấn đề cốt lõi nằm ở tính pháp lý của các loại văn bản thỏa thuận mà ngân hàng dựa vào để giải ngân. Theo phân tích của NHNN Khu vực 2, việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo hình thức văn bản thỏa thuận này tiềm ẩn ba nhóm rủi ro và hệ lụy chính, gây ảnh hưởng trực tiếp đến sự an toàn của hoạt động tín dụng và uy tín của hệ thống ngân hàng.
Nhóm rủi ro thứ nhất là rủi ro pháp lý, tranh chấp và khiếu kiện. Hiện tại, đã có những bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân, mặc dù chưa có hiệu lực pháp luật do đang trong quá trình kháng nghị hoặc kháng cáo, nhưng đã đưa ra nhận định quan trọng: nội dung thỏa thuận về tiền đặt cọc, tiến độ, thời hạn và phương thức nộp tiền trong các văn bản thỏa thuận đó là trái quy định pháp luật.
Do đó, các văn bản này bị tuyên bố vô hiệu theo Điều 117 và Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015 do vi phạm điều cấm của luật.
Song song với đó, cơ quan quản lý chuyên ngành như Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh cũng đã ban hành các quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với các công ty tư vấn, môi giới vì hành vi kinh doanh bất động sản khi chưa đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định. Các diễn biến pháp lý này tạo ra một tiền lệ đáng lo ngại, ảnh hưởng trực tiếp đến cơ sở pháp lý của các hợp đồng tín dụng liên quan.
Khi các Văn bản thỏa thuận bị tuyên bố vô hiệu, rủi ro thứ hai là rủi ro tín dụng và khả năng thu hồi nợ của ngân hàng tăng cao. Trong hầu hết các trường hợp, tài sản bảo đảm cho khoản vay thường là quyền lợi phát sinh từ chính khoản tiền đặt cọc hoặc tài sản hình thành trong tương lai từ dự án.
Nếu thỏa thuận đặt cọc gốc bị vô hiệu, tài sản bảo đảm này có thể mất đi tính pháp lý hoặc giá trị, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và khả năng thu hồi nợ của tổ chức tín dụng. Điều này trực tiếp gây ra nguy cơ thiệt hại tài chính, mất vốn và làm gia tăng đáng kể tỷ lệ nợ xấu (NPL) trong bảng cân đối kế toán của ngân hàng.
Nhóm rủi ro thứ ba, đặc biệt nghiêm trọng, là rủi ro hoạt động và uy tín. Thực tế cho thấy, khi đơn vị môi giới hoặc chủ đầu tư không thể thực hiện đúng cam kết, dẫn đến tranh chấp, khách hàng thường có xu hướng cáo buộc rằng ngân hàng đã phối hợp với các đơn vị tư vấn để thực hiện hành vi vi phạm pháp luật hoặc lừa dối họ.
Điều này dẫn đến mâu thuẫn trực tiếp giữa người vay và ngân hàng. Nhiều trường hợp đã xảy ra khiếu nại tập trung đông người tại trụ sở các ngân hàng, yêu cầu ngân hàng phải đòi tiền vay từ đơn vị môi giới thay vì từ công dân (dựa trên các cam kết ba bên hoặc thỏa thuận).
Những sự việc này không chỉ làm gián đoạn nghiêm trọng hoạt động thường nhật mà còn làm suy giảm hình ảnh và uy tín của hệ thống ngân hàng thương mại trong mắt công chúng.
Yêu cầu và giải pháp quản lý rủi ro cấp bách
Từ những phân tích về rủi ro và hệ lụy trên, NHNN Khu vực 2 đã ban hành một loạt các chỉ đạo mang tính chất khẩn cấp và bắt buộc đối với các ngân hàng thương mại trên địa bàn, nhằm đảm bảo sự ổn định của thị trường tiền tệ và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân.
Đầu tiên, NHNN Khu vực 2 yêu cầu các ngân hàng theo dõi chặt chẽ quá trình xử lý và kết luận chính thức của các cơ quan chức năng có thẩm quyền (bao gồm Tòa án và các Sở ban ngành liên quan) đối với tính pháp lý của các loại Văn bản thỏa thuận (hoặc các hình thức tài liệu tương tự). Việc này nhằm cung cấp cơ sở để các ngân hàng kịp thời đưa ra các giải pháp giải quyết tranh chấp với khách hàng một cách đúng luật.
Thứ hai, đối với các khoản vay đã phát sinh nhằm thanh toán tiền đặt cọc theo các Văn bản thỏa thuận nêu trên, các ngân hàng được yêu cầu chủ động làm việc với khách hàng, đồng thời phối hợp với các đơn vị tư vấn, môi giới và chủ đầu tư dự án để tiến hành thỏa thuận, giải quyết tranh chấp.
Mục tiêu là đảm bảo tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng, đồng thời ngăn chặn triệt để tình trạng khiếu nại, khiếu kiện tập trung đông người, vượt cấp có thể gây mất trật tự.
Cuối cùng, và là chỉ đạo quan trọng nhất, các ngân hàng được yêu cầu tạm dừng ngay lập tức việc cho vay đối với mục đích thanh toán tiền đặt cọc theo Văn bản thỏa thuận (hoặc các hình thức tương tự) cho đến khi có kết luận chính thức từ cơ quan có thẩm quyền về tính pháp lý của các giao dịch này. Chỉ thị này nhằm loại bỏ nguồn phát sinh rủi ro mới trong hệ thống.
Trong trường hợp các cơ quan có thẩm quyền kết luận rằng Văn bản thỏa thuận không trái pháp luật và các ngân hàng quyết định tiếp tục cấp tín dụng cho mục đích này, NHNN Khu vực 2 yêu cầu phải xây dựng quy trình cho vay cụ thể và nghiêm ngặt.
Quy trình này phải bao gồm các biện pháp quản lý rủi ro chi tiết, trong đó phải nhấn mạnh việc: (i) Cung cấp thông tin và khuyến nghị rõ ràng cho khách hàng về mọi rủi ro có thể xảy ra khi vay vốn để đặt cọc cho bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, khuyến cáo khách hàng tìm hiểu kỹ tính trạng pháp lý của dự án trước khi thực hiện giao dịch; và (ii) Giải thích và đề nghị khách hàng đưa các nội dung bảo vệ quyền lợi của họ vào hợp đồng tín dụng hoặc các văn bản cam kết ba bên.
Những động thái quyết liệt này của NHNN Khu vực 2 phản ánh sự lo ngại sâu sắc về sự gia tăng của các hoạt động tín dụng rủi ro cao trên thị trường bất động sản. Việc tạm dừng cấp tín dụng và yêu cầu rà soát toàn diện quy trình cho vay đặt cọc là cần thiết để bảo vệ sự an toàn của hệ thống ngân hàng và lợi ích hợp pháp của người tiêu dùng trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều phức tạp về pháp lý dự án.
