0
0
Thị trường bất động sản trong nước đang chịu nhiều áp lực về nguồn vốn, nhưng bài toán điều tiết tín dụng của lĩnh vực này không đơn thuần nằm ở việc siết chặt hay mở rộng một cách cơ học. Dòng vốn cần được phân bổ đúng nơi, đúng nhu cầu thực tế, phù hợp với khả năng hấp thụ và mức độ chịu đựng rủi ro nhằm góp phần phục hồi thị trường, kiểm soát nguy cơ nợ xấu và bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng.
Định hướng dòng vốn vào các mục tiêu ưu tiên và an sinh xã hội
Từ năm 2023 đến nay, chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản của Việt Nam đã từng bước chuyển từ ưu tiên tháo gỡ thanh khoản sang định hướng dòng vốn có mục tiêu rõ ràng hơn. Giai đoạn đầu, các giải pháp tập trung ngăn chặn vòng xoáy pháp lý – trái phiếu – tín dụng nhằm hạn chế tình trạng phát triển quá nóng và đứt gãy thanh khoản.
Hiện nay, dòng tiền được định hướng cụ thể vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà cho thuê để người có thu nhập thấp và trung bình có cơ hội tiếp cận nhà ở, cũng như các dự án có tính khả thi cao. Hướng đi này vừa đáp ứng mục tiêu an sinh xã hội, vừa giúp nguồn vốn được phân bổ đúng nơi có nhu cầu và khả năng hấp thụ.
Phân khúc nhà ở xã hội là minh chứng điển hình cho định hướng này. Thực hiện Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11-3-2023 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững và Quyết định 338/QĐ-TTg ngày 3-4-2023 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030”, Ngân hàng Nhà nước đã triển khai chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng.
Đến đầu năm 2025, quy mô chương trình được nâng lên mức 145.000 tỷ đồng với sự tham gia của 9 ngân hàng thương mại, thực hiện kéo dài đến năm 2030. Theo thống kê, đến cuối tháng 5-2026, dù giải ngân lũy kế mới đạt khoảng 12.440 tỷ đồng, song tín hiệu tích cực là Chính phủ đang chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ giải ngân cũng như triển khai các dự án.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng chủ động thúc đẩy tiến độ đầu tư và xây dựng. Điều này cho thấy tín dụng đang được định hướng ngày càng rõ vào các mục tiêu ưu tiên, thay vì hỗ trợ dàn trải cho toàn bộ thị trường.
Tuy nhiên, việc phân tầng tín dụng đặt ra yêu cầu cao hơn về nâng cao năng lực nhận diện và quản trị rủi ro dựa trên dữ liệu. Dù hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đang được hoàn thiện đồng bộ, dữ liệu giữa ngân hàng, doanh nghiệp, dự án và người mua vẫn còn tình trạng phân mảnh.
Khả năng nhận diện sớm những dự án có nguy cơ mất khả năng thanh toán chưa đủ rõ ràng. Nếu không sớm cải thiện khâu này, việc ưu tiên tín dụng có nguy cơ trở thành cơ chế phân bổ vốn mang tính hành chính thay vì công cụ quản trị rủi ro hiện đại.
Chuyển đổi tư duy quản lý và phân loại dự án để kiểm soát rủi ro
Theo Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam Phạm Thị Miền, để thị trường phát triển lành mạnh, tín dụng cần tập trung tái cấp vốn cho các dự án đủ điều kiện, an toàn về pháp lý và có khả năng tạo nguồn cung, thu hồi dòng vốn để trả nợ. Khi đó, dòng vốn mới thực sự phát huy tác dụng phục hồi thị trường, củng cố niềm tin và hạn chế nợ xấu phát sinh.
Cụ thể, cơ quan quản lý nhà nước nên nghiên cứu cơ chế phân loại dự án thành ba nhóm riêng biệt để định hướng dòng vốn:
Nhóm A bao gồm các dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành và tạo tác động lan tỏa lớn nhưng đang thiếu vốn.
Nhóm B gồm các dự án còn khả năng phục hồi nhưng cần cơ cấu lại nguồn vốn, phương án kinh doanh hoặc nghĩa vụ trả nợ.
Nhóm C là các dự án không còn khả năng phục hồi, cần thực hiện chuyển nhượng, thanh lý hoặc xử lý theo quy định pháp luật.
Việc phân loại nhằm nhận diện đúng rủi ro và định hướng chính sách, trong khi quyết định cho vay cụ thể vẫn thuộc trách nhiệm tự chủ của từng ngân hàng.
Bên cạnh đó, quản trị tín dụng bất động sản cần chuyển từ kiểm soát theo lĩnh vực sang đánh giá theo người vay và tài sản bảo đảm. Các chỉ số như tỷ lệ dư nợ trên giá trị tài sản bảo đảm, tổng nghĩa vụ nợ và khả năng trả nợ cần được ưu tiên xem xét. Người mua nhà lần đầu, người mua nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và các tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định cần được tạo điều kiện tiếp cận nguồn vốn phù hợp.
Ngoài ra, hệ thống ngân hàng phải thường xuyên đánh giá sức chịu đựng trước các kịch bản bất lợi, kịp thời cơ cấu các khoản vay còn khả năng phục hồi và xử lý triệt để khoản vay khó thu hồi. Việc đa dạng hóa nguồn vốn dài hạn cho thị trường bất động sản phải đi liền với minh bạch thông tin, định giá độc lập và quản trị rủi ro chặt chẽ. Mọi chính sách ưu tiên tín dụng đều cần thiết lập tiêu chí, thời hạn và cơ chế hậu kiểm rõ ràng để bảo đảm an toàn hệ thống.
