0
0
Sau khi tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên chính thức đi vào khai thác, thị trường căn hộ tại TPHCM ghi nhận những biến động rõ nét về giá.
Không chỉ các dự án đã hình thành, nhiều dự án đang triển khai dọc hành lang metro cũng chứng kiến mức tăng mạnh, phản ánh tác động trực tiếp của hạ tầng giao thông đô thị tới giá trị bất động sản.
Việc Metro số 1 vận hành từ cuối năm ngoái được xem là cột mốc quan trọng trong phát triển giao thông công cộng của TPHCM. Trước thời điểm này, mặt bằng giá căn hộ dọc tuyến đã tăng nhờ kỳ vọng hạ tầng. Tuy nhiên, khi tuyến đường sắt đô thị đầu tiên của thành phố đi vào hoạt động thực tế, xu hướng tăng giá diễn ra rõ rệt hơn và lan rộng trên nhiều khu vực, đặc biệt tại các điểm gần nhà ga.
Theo ghi nhận từ thị trường, trong khoảng ba năm trở lại đây, nhiều dự án căn hộ dọc Metro số 1 đã tăng giá từ 30–50%, cá biệt có nơi gần gấp đôi so với giai đoạn trước đó. Sau khi metro vận hành, mức giá tại một số khu vực tiếp tục được đẩy lên thêm khoảng 20–25%, cho thấy tác động của hạ tầng không chỉ dừng ở yếu tố kỳ vọng mà đã phản ánh vào giao dịch thực tế.
Giá căn hộ tăng mạnh quanh các ga trung tâm
Tại khu vực Thảo Điền, nơi tập trung nhiều dự án cao cấp và nằm gần các nhà ga lớn, giá căn hộ ghi nhận mức tăng đáng kể chỉ trong thời gian ngắn. Đầu năm 2024, một số chung cư cách ga Thảo Điền vài trăm mét có giá phổ biến khoảng 95–110 triệu đồng/m². Đến nay, mặt bằng giá tại đây đã được thiết lập quanh mức 120 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn với các căn có vị trí đẹp hoặc tầm nhìn tốt.
Tại khu vực An Phú, nhiều dự án nằm sát tuyến Metro số 1 cũng ghi nhận mức tăng giá gần 30% so với cùng kỳ năm trước. Các căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 70 m² đang được chào bán với giá xấp xỉ 8 tỷ đồng, tương đương hơn 110 triệu đồng/m². Theo các môi giới, nguồn cung mới tại khu vực này không nhiều, trong khi nhu cầu thuê và nhu cầu mua để ở vẫn duy trì ổn định, tạo lực đỡ cho giá căn hộ.
Không chỉ các giao dịch hiện tại, những trường hợp mua từ giai đoạn sớm cũng cho thấy mức tăng giá đáng chú ý. Có căn hộ 1 phòng ngủ, diện tích khoảng 50 m² trên trục Võ Nguyên Giáp được mua từ năm 2020 với giá khoảng 5 tỷ đồng, nay đang được giao dịch trên thị trường thứ cấp ở mức hơn 9 tỷ đồng, tương đương gần 185 triệu đồng/m². Diễn biến này phản ánh sự thay đổi lớn về giá trị bất động sản tại các khu vực gắn với giao thông công cộng.
Đối với các dự án đang triển khai, xu hướng tăng giá cũng diễn ra rõ rệt. Một số chung cư gần Bến xe Miền Đông mới từng được chủ đầu tư chào bán ở mức khoảng 68–70 triệu đồng/m², sau khoảng hai năm đã ghi nhận mức giao dịch trung bình quanh 100 triệu đồng/m². Việc giá tăng trong giai đoạn dự án chưa hoàn thiện cho thấy tác động lan tỏa của tuyến metro tới toàn bộ thị trường lân cận.
Hiệu ứng hạ tầng và mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông
Theo thống kê, hiện có hơn 40 dự án chung cư nằm trong hành lang ảnh hưởng trực tiếp của Metro số 1. Phần lớn các dự án này được định vị ở phân khúc cao cấp đến hạng sang, với mức giá khác biệt rõ rệt tùy theo vị trí và khoảng cách tới trung tâm TPHCM. Các dự án càng gần khu vực lõi trung tâm và các nhà ga lớn, giá bán càng cao và biên độ tăng giá càng rõ ràng.
So sánh từ thời điểm mở bán đến nay, nhiều dự án ghi nhận mức tăng giá gấp hai, thậm chí gấp ba lần. Một số chung cư tại Thảo Điền từng mở bán với giá vài chục triệu đồng mỗi mét vuông, nay đã vượt mốc 120–200 triệu đồng/m² trên thị trường thứ cấp. Sự thay đổi này diễn ra song song với chiến lược phát triển đô thị theo mô hình TOD, tức phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng, mà TPHCM đang từng bước triển khai.
Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, mô hình TOD tập trung xây dựng các khu dân cư, thương mại và dịch vụ mật độ cao trong bán kính đi bộ quanh các nhà ga. Nguyên tắc cốt lõi của mô hình này là tối ưu hóa giá trị đất đai, giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân và hình thành các cộng đồng đô thị gắn với giao thông công cộng. Thực tế tại TPHCM cho thấy giá căn hộ dọc Metro số 1 TPHCM đã tăng từ 50% đến 200% trong giai đoạn trước và sau khi tuyến metro vận hành, tương đồng với xu hướng tại nhiều đô thị lớn trên thế giới.
Diễn biến tăng giá cũng cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ trong thị trường căn hộ. Những dự án nằm ngoài vùng ảnh hưởng của metro có tốc độ tăng giá chậm hơn, trong khi các dự án gần nhà ga tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới. Sự dịch chuyển này phản ánh vai trò ngày càng lớn của hạ tầng giao thông trong việc định hình giá trị bất động sản đô thị tại TPHCM.
