0
0
Thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục ghi nhận sự phân hóa rõ rệt, đặc biệt ở phân khúc căn hộ cho thuê tại hai trung tâm lớn là Hà Nội và TPHCM.
Trong khi TPHCM duy trì lợi suất cho thuê ổn định quanh mức 4%, Hà Nội lại chứng kiến sự suy giảm đáng kể, đặt ra câu hỏi về hiệu quả sinh lời thực tế cho nhà đầu tư căn hộ.
Hà Nội: lợi suất cho thuê giảm mạnh vì giá bán tăng quá nhanh
Theo các chuyên gia, lợi suất cho thuê căn hộ tại Hà Nội đã sụt từ mức trên 4% của những năm trước xuống chỉ còn hơn 3% trong giai đoạn đầu 2025. Nguyên nhân chủ yếu đến từ đà tăng mạnh của giá bán căn hộ trong năm 2024, lên tới 30–40%, trong khi giá thuê gần như đi ngang. Sự mất cân đối này khiến tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê bị thu hẹp đáng kể.
Ông Tô Anh Hùng – Giám đốc REFI, cố vấn tài chính cộng đồng Việt Nam (VWA) – nhấn mạnh tại talkshow “Mua nhà trả góp bằng lương” rằng lợi suất cho thuê là phương pháp phổ biến để định giá bất động sản ở nhiều nước, thay vì chỉ nhìn vào giá bán trung bình. Khi lợi suất giảm, điều đó đồng nghĩa với việc giá bán đã tăng nhanh hơn khả năng sinh lời của tài sản.
Báo cáo từ Savills cho thấy, trong quý II/2025, Hà Nội đón nhận 7.000 căn hộ mới, đưa tổng nguồn cung sơ cấp trong 6 tháng đầu năm lên 14.900 căn – tăng 121% so với cùng kỳ 2024. Cushman & Wakefield cũng ghi nhận hơn 8.300 căn hộ tung ra thị trường trong quý II, tăng 57% so với quý trước. Dù lượng giao dịch thành công đạt khoảng 13.100 căn, cao hơn năm trước, nhưng đà tăng giá bán vẫn vượt xa tốc độ tăng giá thuê.
Số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra rằng giá bán căn hộ tại Hà Nội đã chạm mức trung bình 75,5 triệu đồng/m² trong quý II/2025, tăng 7,7% so với quý trước và tăng tới 87,7% so với năm 2019. Đây là mức giá vượt xa khả năng chi trả của nhóm thu nhập trung bình – vốn là lực lượng chủ yếu của thị trường.
TPHCM: lợi suất duy trì nhưng chưa thực sự hấp dẫn
Ngược lại, thị trường TPHCM cho thấy bức tranh ổn định hơn. Lợi suất cho thuê căn hộ vẫn duy trì khoảng 4% trong nửa đầu năm 2025, tương đương mức trung bình 10 năm qua. Nguyên nhân nằm ở tốc độ tăng giá bán căn hộ tại TPHCM chậm hơn so với Hà Nội, giúp duy trì sự cân bằng tương đối giữa giá trị tài sản và khả năng sinh lời từ việc cho thuê.
Tuy vậy, con số 4% vẫn cần được đánh giá cẩn trọng. So sánh với kênh gửi tiết kiệm hay đầu tư tài chính khác, tỷ suất này chưa đủ sức hấp dẫn nếu chỉ xét về dòng tiền. Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) – cũng thừa nhận lợi suất này chỉ đảm bảo mức sinh lời tối thiểu, trong khi kỳ vọng lợi nhuận thực sự của nhiều nhà đầu tư vẫn dựa vào việc tăng giá vốn trong tương lai.
Giá thuê đi ngang, thói quen người trẻ thay đổi
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, giá cho thuê căn hộ trên cả nước gần như đi ngang suốt hai năm qua (từ quý I/2024 đến quý II/2025). Điều này càng làm lợi suất cho thuê sụt giảm, khi tốc độ tăng giá nhà gấp đôi mức tăng giá thuê trong năm 2024. Tính chung cả nước, tỷ suất cho thuê phổ biến dưới 4%, thậm chí nhiều dự án chỉ đạt dưới 2% – thấp hơn lãi gửi ngân hàng.
Một điểm sáng đến từ hành vi tiêu dùng của người trẻ. Trong tháng 7/2025, mức độ quan tâm căn hộ cho thuê tại TPHCM tăng 22% so với tháng trước, còn Hà Nội tăng 7%. Người trẻ ngày càng ưa chuộng thuê căn hộ tại các khu đô thị có đầy đủ tiện ích, thay vì gắn chặt với tâm lý “mua nhà để lập nghiệp” như trước. Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, xu hướng này tương đồng với các nước phát triển, nơi việc thuê nhà được xem là bình thường và linh hoạt, cho phép tích lũy tài chính trước khi mua nhà.
Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn – nhận định, lợi nhuận từ căn hộ chung cư hiện nay chủ yếu đến từ kỳ vọng tăng giá vốn dài hạn, thay vì dòng tiền cho thuê hàng tháng. Ông cho biết, phân khúc cao cấp vẫn duy trì thanh khoản tốt và chiếm tỷ trọng lớn trong các giao dịch, cho thấy sức hút của nhu cầu thực và đầu tư dài hạn.
Tuy nhiên, đối với nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận ổn định từ dòng tiền, căn hộ cho thuê hiện tại có thể không còn là lựa chọn tối ưu. Việc quyết định đầu tư cần dựa trên sự cân đối giữa lợi suất cho thuê và tiềm năng tăng giá trị tài sản trong dài hạn.
