0
0
Nghị định 357/2025/NĐ-CP của Chính phủ, có hiệu lực từ ngày 1/3/2026, lần đầu tiên thiết lập khung pháp lý thống nhất cho hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, trong đó trọng tâm là việc áp dụng mã định danh điện tử đối với từng sản phẩm bất động sản là nhà ở.
Quy định này được xem là bước tiến quan trọng trong quản lý dữ liệu, minh bạch hóa thông tin và chuẩn hóa hoạt động giám sát thị trường bất động sản.
Việc xây dựng và vận hành hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản đã được đề cập trong nhiều văn bản trước đây, song vẫn tồn tại tình trạng phân mảnh dữ liệu, thiếu liên thông giữa các cơ quan quản lý và khó khăn trong việc tra cứu, xác minh thông tin pháp lý của từng sản phẩm bất động sản cụ thể.
Nghị định 357/2025/NĐ-CP được ban hành trong bối cảnh chuyển đổi số quốc gia đang được đẩy mạnh, với mục tiêu đưa dữ liệu bất động sản trở thành một hạ tầng thông tin thống nhất, có khả năng phục vụ đồng thời công tác quản lý nhà nước và nhu cầu khai thác hợp pháp của các chủ thể liên quan.
Một trong những điểm đáng chú ý nhất của nghị định là quy định về mã định danh điện tử đối với sản phẩm bất động sản là nhà ở. Thay vì chỉ quản lý theo hồ sơ giấy hoặc dữ liệu rời rạc tại từng địa phương, mỗi căn nhà, căn hộ hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong dự án sẽ được gắn một mã định danh duy nhất trên hệ thống thông tin quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản.
Mã định danh điện tử bất động sản và cấu trúc dữ liệu gắn với từng sản phẩm nhà ở
Theo quy định, mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản là nhà ở được tạo lập tự động trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Việc gắn mã định danh này được thực hiện đồng thời với thời điểm Sở Xây dựng ban hành văn bản thông báo về nhà ở đủ điều kiện được bán đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Điều này cho thấy mã định danh không chỉ mang tính kỹ thuật, mà còn gắn trực tiếp với các mốc pháp lý quan trọng trong quá trình hình thành và đưa sản phẩm bất động sản ra thị trường.
Về mặt cấu trúc, mã định danh điện tử được xây dựng trên cơ sở tổng hợp nhiều trường thông tin cốt lõi, bao gồm thông tin về thửa đất, dự án hoặc công trình xây dựng, địa điểm hành chính (nếu có) và ký hiệu nhận diện riêng cho từng sản phẩm nhà ở hoặc phần diện tích sàn. Việc chuẩn hóa cấu trúc này nhằm bảo đảm mỗi mã định danh vừa mang tính duy nhất, vừa phản ánh được nguồn gốc pháp lý và không gian của bất động sản.
Quy định về định dạng kỹ thuật cũng được thiết kế theo hướng thống nhất, dễ nhận diện và thuận lợi cho việc tích hợp dữ liệu. Mã định danh có độ dài tối đa 50 ký tự, chỉ sử dụng chữ cái in hoa không dấu và chữ số, không chứa ký tự đặc biệt ngoài dấu gạch ngang. Cách tiếp cận này giúp hệ thống dễ dàng kết nối với các cơ sở dữ liệu khác của Nhà nước, đồng thời hạn chế rủi ro sai lệch hoặc trùng lặp thông tin trong quá trình cập nhật, chia sẻ dữ liệu.
Điểm đáng lưu ý là mã định danh điện tử không tồn tại độc lập, mà được gắn với toàn bộ vòng đời dữ liệu của sản phẩm bất động sản. Từ thông tin pháp lý ban đầu, tiến độ xây dựng, tình trạng đủ điều kiện giao dịch, cho tới các thay đổi phát sinh trong quá trình khai thác, sử dụng, tất cả đều có thể được cập nhật, truy xuất thông qua cùng một mã định danh. Đây là cơ sở để hình thành một “hồ sơ số” thống nhất cho từng sản phẩm nhà ở trên thị trường.
Định danh điện tử chủ thể tham gia và tác động tới quản lý thị trường bất động sản
Song song với việc định danh sản phẩm, Nghị định 357/2025/NĐ-CP thiết lập cơ chế tài khoản định danh điện tử đối với các cơ quan, tổ chức và cá nhân tham gia xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Theo đó, mọi chủ thể tham gia hệ thống đều phải có danh tính điện tử, được định danh và xác thực theo quy định của pháp luật về định danh và xác thực điện tử.
Bộ Xây dựng được giao vai trò cơ quan chủ trì trong việc quản lý hệ thống, cấp tài khoản, phân quyền truy cập và bảo đảm việc kết nối, chia sẻ dữ liệu đúng mục đích và thẩm quyền. Trên cơ sở số định danh cá nhân, số định danh tổ chức và các mã hành chính do cơ quan có thẩm quyền tạo lập, hệ thống tài khoản định danh điện tử giúp kiểm soát chặt chẽ ai được truy cập, ai được cập nhật và ai chịu trách nhiệm đối với từng nhóm dữ liệu cụ thể.
Ở cấp địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện việc gắn thông tin tài khoản định danh điện tử để phục vụ kết nối và cung cấp dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản cho các cơ quan, tổ chức trên địa bàn. Đối với chủ đầu tư dự án bất động sản, việc gắn tài khoản định danh điện tử được thực hiện ngay sau khi dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư. Quy định này cho phép dữ liệu dự án được theo dõi xuyên suốt từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, triển khai xây dựng cho tới khi đưa sản phẩm ra thị trường.
Từ góc độ quản lý, việc kết hợp giữa mã định danh điện tử bất động sản và tài khoản định danh điện tử của các chủ thể tham gia tạo ra một cơ chế quản trị dữ liệu có khả năng truy vết cao. Mọi hoạt động truy cập, chỉnh sửa, cập nhật thông tin đều được ghi nhận trên hệ thống, qua đó hỗ trợ cơ quan quản lý phát hiện kịp thời các hành vi can thiệp trái phép hoặc cung cấp thông tin không chính xác.
Đối với thị trường bất động sản nói chung, hệ thống định danh thống nhất được kỳ vọng sẽ cải thiện đáng kể mức độ minh bạch. Các cơ quan quản lý, tổ chức tín dụng và các chủ thể có thẩm quyền có thể tra cứu nhanh tình trạng pháp lý và lịch sử cập nhật của từng sản phẩm bất động sản, giảm thiểu rủi ro phát sinh từ việc thiếu hoặc sai lệch thông tin. Việc chuẩn hóa dữ liệu cũng tạo điều kiện cho công tác thống kê, phân tích và hoạch định chính sách nhà ở dựa trên số liệu thực tế, thay vì phụ thuộc vào các báo cáo rời rạc như trước đây.
Về mặt kỹ thuật và vận hành, Nghị định 357/2025/NĐ-CP đặt ra yêu cầu cao hơn đối với năng lực quản trị số của các cơ quan quản lý nhà nước, cũng như trách nhiệm cung cấp và cập nhật thông tin của các chủ đầu tư dự án bất động sản. Việc chuyển từ mô hình quản lý hồ sơ truyền thống sang hệ thống dữ liệu số hóa tập trung được xem là bước chuyển quan trọng trong quá trình hiện đại hóa quản lý thị trường bất động sản tại Việt Nam.
