0
0
Sau giai đoạn biến động mạnh hậu Covid-19, thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền, vẫn chưa ghi nhận tín hiệu phục hồi rõ nét. Thanh khoản duy trì ở mức thấp trong thời gian dài, nguồn cung mới hạn chế cùng những thay đổi về pháp lý đang tạo ra nhiều lực cản khiến đất nền tiếp tục rơi vào trạng thái trầm lắng.
Thanh khoản đất nền suy yếu, tâm lý thị trường thận trọng hơn sau chu kỳ biến động
Trong nhiều năm qua, đất nền từng được xem là phân khúc dẫn dắt thị trường bất động sản nhờ khả năng tăng giá nhanh và tâm lý ưa chuộng tài sản hữu hình của nhà đầu tư cá nhân. Tuy nhiên, kể từ sau dịch Covid-19, phân khúc này liên tục đối mặt với tình trạng giao dịch chậm, tỷ lệ hấp thụ duy trì ở mức thấp và chưa xuất hiện động lực đủ mạnh để đảo chiều xu hướng.
Các thống kê thị trường cho thấy lượng sản phẩm đất nền được tiêu thụ trong những năm gần đây chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ so với nguồn cung chào bán. Dù số lượng dự án mở bán không sụt giảm mạnh, song phần lớn sản phẩm chỉ ghi nhận giao dịch cầm chừng. Tỷ lệ hấp thụ phổ biến dưới 20% phản ánh rõ nét sự thận trọng của người mua trong bối cảnh bất động sản bước vào giai đoạn tái cấu trúc.
Trên các nền tảng dữ liệu trực tuyến, mức độ quan tâm tới đất nền cũng giảm đáng kể so với giai đoạn cao điểm trước đây. Sau những đợt tăng giá mang tính cục bộ tại một số địa phương, nhu cầu tìm kiếm nhanh chóng hạ nhiệt. Nhiều thời điểm, lượng quan tâm giảm sâu so với cùng kỳ các năm trước, cho thấy thị trường thiếu lực cầu bền vững.
Một trong những nguyên nhân chính khiến thanh khoản đất nền suy yếu nằm ở sự thay đổi trong tâm lý nhà đầu tư. Trong chu kỳ trước, không ít nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để tham gia thị trường với kỳ vọng tăng giá nhanh. Khi thị trường đảo chiều, thanh khoản sụt giảm mạnh khiến nhiều khoản đầu tư bị “kẹt vốn” trong thời gian dài. Đặc điểm không tạo ra dòng tiền trong quá trình nắm giữ khiến đất nền bộc lộ rõ rủi ro khi thị trường không còn thuận lợi.
Trải nghiệm này đã tác động mạnh đến cách nhìn nhận của nhà đầu tư đối với phân khúc đất nền. So với trước đây, dòng tiền có xu hướng dịch chuyển sang các loại hình bất động sản có khả năng khai thác, tạo thu nhập trong thời gian sở hữu. Điều này khiến vai trò dẫn dắt thanh khoản của đất nền trong toàn thị trường bất động sản suy giảm đáng kể.
Nguồn cung mới khan hiếm, pháp lý thay đổi làm dịch chuyển cấu trúc thị trường
Bên cạnh yếu tố cầu, nguồn cung cũng đang trở thành điểm nghẽn lớn của phân khúc đất nền. Thị trường hiện nay ghi nhận sự thiếu hụt rõ rệt các dự án mới, trong khi phần lớn sản phẩm chào bán vẫn là hàng tồn kho từ các giai đoạn trước. Nguồn cung mở bán mới chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ trong tổng cung sơ cấp, phản ánh xu hướng thận trọng của các chủ đầu tư.
Sự lệch pha cung – cầu thể hiện rõ khi phần lớn sức mua tập trung vào các dự án mới có quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng và hạ tầng hoàn thiện. Tuy nhiên, số lượng dự án đáp ứng được các tiêu chí này không nhiều, dẫn tới thanh khoản toàn thị trường cải thiện chậm. Một số địa phương ghi nhận giao dịch tích cực hơn nhờ có dự án mới quy mô lớn, song không đủ tạo ra hiệu ứng lan tỏa trên diện rộng.
Ở góc độ doanh nghiệp, nhiều chủ đầu tư từng xem đất nền là phân khúc chủ lực đang dần rút khỏi thị trường này. Áp lực pháp lý ngày càng gia tăng khiến việc phát triển dự án đất nền trở nên phức tạp và tốn kém hơn. Chi phí đầu tư cho hạ tầng, tiền sử dụng đất, tiện ích công cộng và thời gian hoàn thiện thủ tục kéo dài làm giảm đáng kể hiệu quả tài chính của các dự án.
Trong bối cảnh đó, giá bán sơ cấp đất nền buộc phải điều chỉnh tăng để bù đắp chi phí phát triển. Tuy nhiên, mức giá mới lại làm suy giảm khả năng cạnh tranh của đất nền so với các sản phẩm nhà ở liền thổ hoặc căn hộ trong cùng khu vực. Khi lợi thế về giá không còn rõ rệt, sức hấp dẫn của phân khúc này trên thị trường bất động sản cũng giảm theo.
Đáng chú ý, Luật Đất đai mới có hiệu lực từ tháng 8/2024 đã tạo ra bước ngoặt lớn đối với mô hình phát triển đất nền. Hình thức phân lô bán nền truyền thống gần như không còn phù hợp với khung pháp lý mới. Các dự án buộc phải hoàn thiện hạ tầng, tiện ích và nhà ở theo quy hoạch trước khi được nghiệm thu và cấp giấy chứng nhận. Điều này thúc đẩy thị trường chuyển sang mô hình phát triển bài bản hơn, song đồng thời làm gia tăng chi phí và kéo dài thời gian triển khai.
Sự thay đổi này đang tái định hình cấu trúc phân khúc đất nền trong tổng thể thị trường bất động sản. Thay vì tăng trưởng nóng dựa trên kỳ vọng ngắn hạn, đất nền ngày càng phụ thuộc nhiều hơn vào yếu tố hạ tầng, kết nối giao thông, khả năng hình thành cộng đồng cư dân và hoạt động kinh tế thực tế tại khu vực. Chính điều này khiến thị trường phân hóa mạnh giữa các địa phương và dự án, đồng thời làm quá trình phục hồi diễn ra chậm và không đồng đều.
