0
0
Thị trường căn hộ Hà Nội quý III/2025 ghi nhận thanh khoản kỷ lục. Giao dịch thứ cấp đạt đỉnh hai năm, đồng thời tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới vượt 80%. Sự phục hồi này hoàn toàn đối lập với phân khúc đất nền và nhà thổ cư.
Thị trường bất động sản Hà Nội trong quý III năm 2025 ghi nhận một sự phân hóa rõ rệt, trong đó, phân khúc căn hộ chung cư nổi lên là điểm sáng duy nhất duy trì được đà tăng trưởng và thanh khoản ổn định, trái ngược hoàn toàn với sự trầm lắng kéo dài ở các loại hình khác như đất nền và nhà thổ cư.
Sự phục hồi không đồng đều này cho thấy dòng tiền đang có sự lựa chọn kỹ lưỡng, tập trung vào những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực và có tính pháp lý rõ ràng. Tổng lượng giao dịch căn hộ cao tầng trên toàn thị trường, bao gồm cả sơ cấp và thứ cấp, đã đạt xấp xỉ 20.800 căn, một con số thể hiện sức hút vượt trội của phân khúc này.
Sức nóng từ cả thị trường sơ cấp và bán lại
Sự sôi động của thị trường căn hộ được thể hiện qua hiệu suất hoạt động tích cực ở cả hai kênh phân phối sơ cấp và thứ cấp. Đối với nguồn cung mới, thị trường đã ghi nhận khoảng 6.300 căn hộ được mở bán trong quý.
Theo khảo sát từ Savills, nguồn cung mới này đạt tỷ lệ hấp thụ ấn tượng lên tới 81%, đây là mức cao nhất được ghi nhận trong nhiều quý gần đây, minh chứng cho sức cầu lớn của người mua đối với các dự án mới.
Thậm chí, khi tính toán chung cả lượng hàng tồn kho, tỷ lệ hấp thụ trên toàn thị trường căn hộ vẫn duy trì ở mức khoảng 64%, khẳng định xu hướng phục hồi đang diễn ra mạnh mẽ. Nhu cầu tập trung chủ yếu vào các dự án sở hữu vị trí thuận lợi, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, đảm bảo về pháp lý và đưa ra các chính sách thanh toán linh hoạt.
Thực tế cho thấy, phần lớn các dự án mới được tung ra nằm ở phân khúc hạng A, khiến mặt bằng giá bán sơ cấp trung bình trên thị trường tiếp tục duy trì ở mức cao, vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m².
Trong khi đó, phân khúc thứ cấp, hay thị trường mua bán lại, đã trở thành động lực chính dẫn dắt tổng thể thị trường căn hộ. Báo cáo từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường One Mount Group cho thấy, toàn thị trường đã ghi nhận khoảng 10.700 giao dịch căn hộ thứ cấp.
Con số này không chỉ tăng 14% so với cùng kỳ năm trước mà còn thiết lập mức cao nhất trong vòng hai năm qua. Điều này phản ánh làn sóng bán ra từ các nhà đầu tư đã mua trước đó, đặc biệt tại các đại đô thị lớn, đã cung cấp một nguồn hàng dồi dào với mức giá bán hợp lý hơn so với hàng mở bán mới, qua đó duy trì thanh khoản tương đối ổn định cho toàn thị trường Hà Nội.
Căn hộ Hà Nội áp đảo các loại hình bất động sản khác
Sự tăng trưởng của giao dịch thứ cấp diễn ra rõ nét nhất tại hai khu vực lớn là phía Đông và phía Tây Hà Nội. Khu vực phía Đông, bao gồm cả Văn Giang (Hưng Yên), nổi lên với 8.200 căn được tiêu thụ, đạt mức cao nhất trong hai năm.
Giá căn hộ sơ cấp và thứ cấp tại khu vực này dao động ở mức 60–70 triệu đồng/m², được xem là mặt bằng giá thấp nhất thị trường. Sự hấp dẫn về giá cùng với việc hạ tầng giao thông được đẩy mạnh đầu tư đã khiến dòng tiền đổ mạnh vào khu vực này, giúp giao dịch thứ cấp phía Đông tăng 56% và chiếm 37% tổng thị phần giao dịch thứ cấp toàn thành phố.
Trong đó, hai đại đô thị Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City tiếp tục đóng vai trò là tâm điểm của thị trường thứ cấp. Riêng Vinhomes Ocean Park đã đạt 3.200 giao dịch trong Quý III/2025, tăng 66% so với cùng kỳ và chiếm gần 80% tổng giao dịch căn hộ thứ cấp tại khu vực phía Đông.
Tương tự, Vinhomes Smart City tại khu vực phía Tây cũng ghi nhận 1.500 giao dịch, tăng 34% so với cùng kỳ năm 2024. Mặc dù giá bán có xu hướng tăng, các sản phẩm căn hộ hai phòng ngủ tại Ocean Park vẫn duy trì được sức hút mạnh mẽ khi có mức giá thấp hơn đáng kể so với mặt bằng chung của khu vực.
Ngược lại với sự sôi động của phân khúc căn hộ, thị trường nhà thổ cư và đất nền tiếp tục chìm trong trầm lắng. Trong quý III/2025, tổng giao dịch nhà thổ cư chỉ đạt khoảng 6.100 đơn vị, giảm 39% so với cùng kỳ năm 2024.
Hiện tượng giá bất động sản đất nền và nhà thổ cư neo ở mức cao, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua, cùng với thanh khoản yếu đã khiến phân khúc này trở nên kém hấp dẫn.
Trước đà phục hồi này, các chuyên gia nghiên cứu thị trường dự báo lượng giao dịch thứ cấp trong phân khúc cao tầng sẽ tiếp tục tăng, ước tính khoảng 4,5% trong năm 2026. Các phân khu sắp bàn giao tại hai đại đô thị lớn Ocean Park và Smart City được kỳ vọng sẽ duy trì vai trò đầu tàu, tiếp tục tạo ra thanh khoản mạnh mẽ cho thị trường.
Về nguồn cung sơ cấp, Savills dự kiến trong Quý IV/2025, thị trường sẽ đón nhận thêm khoảng 8.900 căn hộ mới, chủ yếu là căn hộ hạng B, hứa hẹn một nguồn cung dồi dào hơn từ năm 2026 trở đi.
Tuy nhiên, tình trạng mất cân đối nguồn cung vẫn là một thách thức. Sự khan hiếm căn hộ thuộc phân khúc vừa túi tiền (hạng C) và nhà ở xã hội đã kéo dài trong suốt thời gian qua. Thành phố Hà Nội đang đẩy nhanh các biện pháp nhằm khắc phục tình trạng này, bao gồm việc đẩy mạnh xét duyệt dự án nhà ở xã hội và tăng cường đầu tư cơ sở hạ tầng để cải thiện khả năng kết nối giữa các vùng.
Nếu các biện pháp này tiếp tục được triển khai hiệu quả, thị trường có thể kỳ vọng sớm cải thiện được sự thiếu hụt nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân, hướng đến sự phát triển bền vững hơn.
