0
0
Thị trường căn hộ TP HCM đang chứng kiến nghịch lý: nhiều dự án cũ, giá rao bán chỉ từ 2–3 tỷ đồng/căn, tương đương 35–45 triệu đồng mỗi m2, nhưng giao dịch lại èo uột. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, quý II/2025, giá bán sơ cấp căn hộ tại TP HCM trung bình đạt 89 triệu đồng/m2, tăng 36% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, đến quý III, sau khi sáp nhập địa giới với Bình Dương, giá bình quân trên thị trường chỉ còn khoảng 50 triệu đồng/m2.
Trên thực tế, ở thị trường thứ cấp, vẫn có không ít dự án cũ rao bán ở mức giá được coi là vừa túi tiền với nhiều gia đình trẻ. Tại khu Tây và Nam thành phố, các dự án như Moonlight Boulevard, Green Town, Topaz Home, Conic Boulevard, Westgate hay Phú Hoàng Anh đang được rao bán từ 35–45 triệu đồng/m2. Ngay cả khu Đông, nơi giá bất động sản luôn cao, vẫn có những căn hộ 2,2–2,9 tỷ đồng như 9 View Apartment, Fideco Riverview, The CBD Premium, Citi Home, Citi Esto, Flora Novia.
Tuy vậy, theo khảo sát từ các sàn phân phối, thanh khoản của những dự án này chỉ đạt khoảng 50%. Nguyên nhân chính là sản phẩm cũ, diện tích lớn, tiện ích hạn chế, lại nằm xa trung tâm. Người mua, đặc biệt là khách hàng trẻ, không còn mặn mà với mô hình “nhà rẻ nhưng thiếu tiện ích”.
Người mua ưu tiên tiện ích và môi trường sống
Thị trường cho thấy rõ sự dịch chuyển trong tâm lý người mua. Nhiều cặp vợ chồng trẻ dù thu nhập từ 35–45 triệu đồng/tháng vẫn ưu tiên chọn dự án mới có đầy đủ tiện ích như trung tâm thương mại, hồ bơi, công viên, sân chơi trẻ em. Trường hợp anh Minh (30 tuổi) là ví dụ: dù tìm căn hộ giá 2,8 tỷ đồng, anh vẫn loại bỏ các dự án cũ, xa trung tâm và tiện ích nghèo nàn, chấp nhận tiếp tục thuê nhà thay vì mua.
Chị Thu Hiền (36 tuổi) cũng từng cân nhắc mua căn hộ tái định cư tại quận 2 cũ giá 2,5 tỷ đồng, nhưng sau nhiều lần đắn đo đã từ chối. Lý do là chất lượng nhà xuống cấp và tiềm năng tăng giá hạn chế. Với các chung cư có tuổi đời 15–20 năm, người mua lo ngại chi phí sửa chữa cao và khả năng sinh lời thấp khi cần sang nhượng.
Các báo cáo thị trường từ Savills, Knight Frank và Batdongsan đều chỉ ra rằng khoảng 65–80% giao dịch căn hộ trong nửa đầu năm nay rơi vào nhóm dự án mới. Ngược lại, chung cư cũ, dù rẻ hơn 20–30%, lại ít được quan tâm. Nguyên nhân là thế hệ người mua trẻ sẵn sàng trả phí quản lý cao để đổi lấy tiện ích hiện đại, an ninh đảm bảo và môi trường sống chất lượng.
Giới chuyên gia cho rằng đây là sự lệch pha rõ rệt giữa nhu cầu và khả năng tài chính. Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, phân tích: căn hộ dưới 3 tỷ đồng không thiếu, nhưng phần lớn nằm xa trung tâm hoặc kém tiện ích. Người trẻ muốn mua nhà bằng vốn vay cần sẵn ít nhất 1–1,5 tỷ đồng, thu nhập 35–40 triệu đồng/tháng để trả góp. Nhưng với mức thu nhập này, nhiều gia đình lại hướng tới phân khúc cao cấp 5–6 tỷ đồng. Ngược lại, nhóm thu nhập trung bình 15–20 triệu đồng lại không đủ tích lũy để mua căn hộ 2–3 tỷ đồng.
Khoảng trống ở phân khúc tầm trung
Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), quỹ đất khan hiếm, chi phí xây dựng và lãi vay tăng cao khiến giá căn hộ mới khó có thể giảm. Trong khi đó, chính sách hỗ trợ mua nhà ở xã hội còn hạn chế, thủ tục phức tạp và chỉ tập trung cho nhóm thu nhập thấp. Nhóm có thu nhập trung bình 20–30 triệu đồng mỗi tháng lại khó tiếp cận vì không thuộc diện ưu tiên, nhưng cũng chưa đủ tiềm lực mua căn hộ thương mại.
Điều này dẫn đến một khoảng trống lớn ở phân khúc 2–3 tỷ đồng. Căn hộ giá rẻ vẫn tồn tại nhưng không hấp dẫn, còn căn hộ mới thì vượt quá tầm với. Các chuyên gia nhận định, sự phân hóa thị trường sẽ tiếp tục kéo dài, khi nhu cầu nhà ở vẫn cao nhưng khả năng đáp ứng từ nguồn cung hợp túi tiền còn hạn chế.
Trong bối cảnh đó, thách thức cho thị trường bất động sản TP HCM là làm sao tạo ra những sản phẩm vừa túi tiền, nhưng vẫn đảm bảo tiện ích và môi trường sống. Nếu không, căn hộ giá rẻ sẽ còn tiếp tục ế ẩm, trong khi giấc mơ an cư của nhiều gia đình trẻ ngày càng xa vời.
