0
0
Thị trường bất động sản nhà ở đang ghi nhận sự phục hồi rõ rệt về nguồn cung và giao dịch tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, song hành với sự khởi sắc là quá trình tái cấu trúc mạnh mẽ về mặt bằng giá, khi phân khúc căn hộ giá thấp gần như không còn hiện diện, nhường chỗ cho các sản phẩm trung và cao cấp chiếm lĩnh thị trường.
Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường nhà ở tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đang bước vào chu kỳ ổn định hơn về thanh khoản. Các dự án mới liên tục được mở bán trở lại, lượng giao dịch cải thiện so với cùng kỳ nhiều năm trước. Tuy nhiên, sự hồi phục này không diễn ra đồng đều giữa các phân khúc.
Trong khi nguồn cung tăng lên, cấu trúc sản phẩm lại cho thấy sự lệch pha rõ rệt. Những căn hộ có mức giá phù hợp với nhóm thu nhập trung bình – thấp ngày càng hiếm, thậm chí gần như “vắng bóng” trên thị trường sơ cấp. Thực tế này phản ánh một giai đoạn chuyển dịch mang tính dài hạn, nơi mặt bằng giá nhà ở đã thiết lập vùng cao mới và khó quay về mức cũ.
Tại nhiều khu vực từng được xem là điểm đến của người mua ở thực, mức giá chào bán mới đã vượt xa ngưỡng mà đa số hộ gia đình có thể tiếp cận bằng thu nhập tích lũy. Việc tìm kiếm căn hộ giá thấp không còn là bài toán lựa chọn dự án phù hợp, mà trở thành câu chuyện gần như bất khả thi ngay trong nội đô.
Sự thay đổi này không chỉ mang tính cục bộ ở vài dự án riêng lẻ, mà đang diễn ra trên toàn thị trường, cho thấy phân khúc giá rẻ đã bị thu hẹp về mặt cấu trúc.
Nguồn cung mới dịch chuyển lên phân khúc trung – cao cấp
Tại Hà Nội, thị trường căn hộ cao tầng ghi nhận sự cải thiện về số lượng dự án mở bán, song hầu hết sản phẩm gia nhập thị trường đều thuộc nhóm trung và cao cấp. Các dự án mới thường được phát triển với tiêu chuẩn xây dựng cao hơn, tích hợp nhiều tiện ích nội khu, vị trí gắn với các trục hạ tầng lớn, kéo theo mức giá khởi điểm cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước.
Ngưỡng giá dưới 55 triệu đồng/m² – từng phổ biến cách đây vài năm – gần như không còn xuất hiện trên thị trường sơ cấp. Mặt bằng giá trung bình duy trì ở vùng cao và chỉ tăng chậm theo thời gian, phản ánh việc thị trường đang tiến gần đến trạng thái cân bằng mới.
Đáng chú ý, sự phân hóa giữa các phân khúc ngày càng rõ rệt. Nhóm căn hộ cao cấp và hạng sang giữ vai trò định hình mặt bằng giá chung, trong khi phân khúc giá thấp không được bổ sung thêm nguồn cung mới. Khoảng cách giá giữa các khu vực trung tâm và vùng ven tiếp tục nới rộng, song ngay cả các khu vực xa trung tâm cũng đã thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn đáng kể so với trước đây.
Nguồn cung tại các quận có hạ tầng hoàn thiện và khả năng kết nối tốt tiếp tục dẫn dắt xu hướng tăng giá. Những khu vực từng là lựa chọn “vừa túi tiền” nay cũng ghi nhận mức giá chào bán vượt xa khả năng chi trả của nhiều người mua ở thực.
Tại TP. Hồ Chí Minh, xu hướng dịch chuyển nguồn cung còn thể hiện rõ nét hơn thông qua việc mở rộng không gian đô thị. Các dự án mới tập trung chủ yếu tại khu vực ngoài lõi trung tâm, đặc biệt là những địa bàn vệ tinh nơi quỹ đất còn dồi dào hơn. Việc nguồn cung tăng mạnh tại các khu vực này giúp cải thiện tổng số sản phẩm trên thị trường, nhưng không đồng nghĩa với sự quay trở lại của phân khúc giá rẻ.
Cơ cấu sản phẩm hiện nay nghiêng nhiều về căn hộ hạng B, phục vụ nhóm khách hàng có khả năng tài chính trung bình khá. Trong khi đó, căn hộ hạng A và hạng sang vẫn duy trì hiện diện, dù không còn bùng nổ như các giai đoạn trước. Ngược lại, phân khúc căn hộ giá thấp gần như không còn vai trò trên thị trường sơ cấp.
Sự thiếu hụt nguồn cung giá rẻ khiến người mua buộc phải dịch chuyển ra xa trung tâm hơn nữa, kéo theo thời gian di chuyển dài hơn và chi phí sinh hoạt tăng cao. Điều này cho thấy sự thay đổi không chỉ về giá, mà còn về cách người dân tiếp cận không gian sống đô thị.
Mặt bằng giá mới hình thành và khoảng cách tiếp cận nhà ở ngày càng rộng
Diễn biến thị trường cho thấy giá nhà ở đang bước vào giai đoạn “neo cao” mang tính cấu trúc. Khác với các chu kỳ tăng nóng ngắn hạn trước đây, mặt bằng giá hiện tại không còn tăng đột biến, nhưng cũng khó có khả năng điều chỉnh giảm sâu trong bối cảnh chi phí phát triển dự án tiếp tục ở mức cao.
Giá đất, chi phí xây dựng, lãi vay và thời gian triển khai kéo dài khiến giá thành sản phẩm mới buộc phải duy trì ở vùng cao để đảm bảo hiệu quả tài chính cho chủ đầu tư. Đây là yếu tố cốt lõi khiến phân khúc căn hộ giá thấp không còn hấp dẫn về mặt kinh tế đối với doanh nghiệp phát triển dự án.
Bên cạnh đó, xu hướng nâng cấp chất lượng sản phẩm cũng góp phần đẩy mặt bằng giá lên cao. Các dự án mới thường tích hợp không gian xanh, tiện ích khép kín, hệ thống quản lý hiện đại và tiêu chuẩn xây dựng cao hơn, làm gia tăng chi phí đầu tư ban đầu.
Kết quả là thị trường đang hình thành khoảng cách ngày càng lớn giữa giá nhà ở và thu nhập trung bình của người dân đô thị. Việc sở hữu một căn hộ trong nội thành trở nên khó khăn hơn, ngay cả với nhóm lao động có thu nhập ổn định.
Tại nhiều khu vực, giá căn hộ tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập trong nhiều năm liên tiếp, khiến thời gian tích lũy để mua nhà kéo dài đáng kể. Điều này phản ánh rõ xu hướng nhà ở dần trở thành tài sản giá trị cao thay vì nhu cầu tiêu dùng cơ bản như trước.
Ở góc độ thị trường, sự biến mất của căn hộ giá thấp cũng làm thay đổi cấu trúc người mua. Thị trường ngày càng tập trung vào nhóm khách hàng có năng lực tài chính trung bình khá trở lên, trong khi nhóm thu nhập thấp và trung bình phải tìm kiếm cơ hội ở xa trung tâm hoặc chuyển sang các loại hình nhà ở khác.
Trong trung hạn, mô hình phát triển đô thị đa cực được kỳ vọng sẽ tiếp tục mở rộng, với các khu vực vệ tinh đảm nhiệm vai trò cung ứng chính cho nhu cầu nhà ở. Tuy nhiên, ngay cả tại các khu vực này, mặt bằng giá mới cũng đã được thiết lập ở mức cao hơn đáng kể so với quá khứ.
Sự dịch chuyển này cho thấy thị trường bất động sản nhà ở đang bước sang giai đoạn phát triển mới, nơi giá cả được neo ở vùng cao ổn định và khả năng tiếp cận nhà ở trở thành thách thức ngày càng lớn đối với người dân đô thị.
