0
0
Trong nửa đầu năm nay, thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở, tiếp tục ghi nhận đà tăng giá mạnh mẽ tại nhiều địa phương, với tâm điểm là Hà Nội.
Tuy nhiên, bên cạnh những con số ấn tượng về nguồn cung và tốc độ tăng giá, điều để lại nhiều băn khoăn hơn cả là sự mất cân đối giữa khả năng chi trả của người dân với mặt bằng giá nhà hiện tại – một khoảng cách đang ngày càng rộng ra, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả thị trường lẫn nền kinh tế nói chung.
Theo báo cáo mới nhất từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giá nhà tại các đô thị lớn tiếp tục leo thang trong suốt 6 tháng đầu năm. Đặc biệt tại Hà Nội, giá căn hộ đã tăng tới 87% trong vòng 6 năm – tương đương gần 15% mỗi năm. Đến cuối quý II, giá trung bình một mét vuông căn hộ tại Thủ đô đã chạm ngưỡng gần 76 triệu đồng.
Không dừng lại ở đó, nhiều dự án sắp mở bán đã bắt đầu “thăm dò” thị trường với mức giá trên 100 triệu đồng/m² – một con số từng được cho là chỉ xuất hiện ở khu vực siêu sang tại trung tâm TP HCM trước đây. Điều đáng chú ý là diễn biến tăng giá này lại xảy ra trong bối cảnh thanh khoản đang có dấu hiệu chững lại, phản ánh mức độ do dự ngày càng lớn từ phía người mua.
Không chỉ Hà Nội, hai thành phố lớn khác là TP Đà Nẵng và TP HCM cũng chứng kiến đà tăng giá không kém. Tại Đà Nẵng, giá căn hộ trung bình đạt 66,4 triệu đồng/m² – tăng 70% trong vài năm trở lại đây. TP HCM thậm chí vượt cả Thủ đô về giá, với mức trung bình khoảng 77 triệu đồng/m².
Tại khu vực trung tâm, một số dự án mới đã ghi nhận mức giá trung bình tới 82 triệu đồng/m², tăng gần 30% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là mức giá chỉ phù hợp với một bộ phận nhỏ người mua có thu nhập rất cao hoặc đầu tư tài chính dài hạn.
Cùng thời điểm, CBRE – một hãng tư vấn bất động sản quốc tế – cũng ghi nhận diễn biến tương tự. Trong 6 tháng đầu năm, số lượng căn hộ mở bán mới tại Hà Nội đạt hơn 10.760 căn – mức cao thứ hai trong 5 năm qua.
Tuy nhiên, giá bán các dự án mới đều được đẩy lên mặt bằng mới, trung bình khoảng 79 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và các khoản chiết khấu). Cá biệt, tại các khu vực vốn được coi là “bình dân” như Hà Đông hay Hoàng Mai, mức giá phổ biến hiện cũng vượt 70 triệu đồng/m² – gấp đôi so với mặt bằng vài năm trước.
Trong khi giá nhà không ngừng leo thang, tốc độ tăng thu nhập của người lao động lại không theo kịp. Báo cáo của cơ quan chức năng cho thấy, mức thu nhập bình quân của người lao động trong nửa đầu năm chỉ tăng khoảng 10% so với cùng kỳ, đạt mức trung bình 8,3 triệu đồng/tháng.
Khu vực thành thị cao hơn đôi chút, khoảng 10 triệu đồng mỗi tháng, nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với khả năng chi trả để mua nhà. Đặc biệt, tỷ lệ thất nghiệp trong nhóm thanh niên đô thị vẫn vượt mốc 10% – cho thấy một phần không nhỏ lực lượng lao động trẻ đang gặp khó trong việc ổn định thu nhập, từ đó càng khó khăn hơn trong hành trình tìm nơi an cư.
Sự chênh lệch giữa cung – cầu và giữa giá nhà – thu nhập ngày càng rõ rệt khi cơ cấu nguồn cung căn hộ đang nghiêng hẳn về phía phân khúc cao cấp và hạng sang. Theo VARS, trong 6 tháng qua, tổng nguồn cung chung cư trên cả nước đã tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước, nhưng phần lớn tập trung vào các dự án đắt đỏ.
Phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm tới 62% tổng số sản phẩm, tương đương hơn 10.000 căn. Ngược lại, căn hộ bình dân gần như vắng bóng, và nếu có thì chủ yếu thuộc các dự án nhà ở xã hội vốn có quy mô hạn chế.
Nghịch lý của nhà ở
Thực trạng này dẫn đến một nghịch lý phổ biến: thị trường có nhiều hàng, nhưng người có nhu cầu thật lại không thể mua. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – một chuyên gia bất động sản – thẳng thắn nhận định rằng khả năng chi trả của người dân đã trở thành một vấn đề xã hội. “Nhu cầu chủ yếu tập trung ở phân khúc tầm trung, tức dưới 60 triệu đồng/m².
Nhưng thị trường hiện tại lại chỉ cung cấp những sản phẩm cao cấp, hạng sang”, ông nói. Sự lệch pha này không chỉ khiến giấc mơ an cư trở nên xa vời với người thu nhập trung bình và thấp, mà còn tạo ra áp lực cạnh tranh gay gắt giữa các chủ đầu tư trong thời gian tới, khi nguồn cung tiếp tục tăng nhưng đối tượng có khả năng mua lại ngày càng thu hẹp.
Một hệ quả lớn hơn mà VARS cảnh báo là nguy cơ hình thành bong bóng bất động sản. Khi giá nhà tăng liên tục trong khi thanh khoản giảm, dòng tiền đầu cơ có dấu hiệu chiếm ưu thế, còn nhu cầu thật ngày càng bị đẩy lùi.
Nếu không kiểm soát kịp thời, bong bóng giá có thể dẫn đến hệ quả đổ vỡ dây chuyền – giống như nhiều bài học trong quá khứ tại các thị trường châu Á, châu Âu hay Mỹ. Hệ lụy không chỉ dừng ở lĩnh vực bất động sản, mà có thể lan sang cả hệ thống tài chính và nền kinh tế nói chung.
Kết quả khảo sát do VnExpress thực hiện với hơn 7.400 độc giả phần nào phản ánh tâm lý e dè của người dân. Hơn 50% người tham gia cho biết không có ý định mua nhà trong nửa cuối năm, nguyên nhân chủ yếu là giá quá cao. 65% người được hỏi cho biết họ chỉ đủ khả năng mua căn hộ dưới 3 tỷ đồng – trong khi với mặt bằng giá hiện nay, con số đó ngày càng khó đáp ứng được tiêu chí vị trí, chất lượng, tiện ích.
Trước thực trạng trên, VARS đã kiến nghị cơ quan quản lý cần khẩn trương nghiên cứu các chính sách điều tiết dòng tiền, hướng vào phân khúc giá hợp lý với đại đa số người dân. Đồng thời, đẩy mạnh tiến độ các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như đường vành đai, metro, cao tốc để mở rộng không gian đô thị và tạo thêm lựa chọn về nhà ở với giá phù hợp hơn.
Cơ sở hạ tầng phát triển là yếu tố then chốt để giải bài toán giãn dân, mở rộng vùng có thể ở được, từ đó góp phần bình ổn giá nhà.
Hội cũng chỉ ra rằng, việc thị trường bất động sản thời gian qua bị dẫn dắt quá mạnh bởi các chủ đầu tư lớn với kỳ vọng lợi nhuận cao là nguyên nhân khiến sản phẩm giá vừa túi tiền ngày càng hiếm. Trong bối cảnh đó, việc khuyến khích các doanh nghiệp vừa và nhỏ liên kết, hợp tác để phát triển các dự án quy mô nhỏ, nhà ở giá rẻ tại các địa phương lân cận là một hướng đi thiết thực.
Đây là phân khúc có nhu cầu lớn, khả năng hấp thụ tốt và vòng quay vốn nhanh – nếu được hỗ trợ chính sách phù hợp, sẽ giúp tái cân bằng thị trường và hỗ trợ ổn định kinh tế vĩ mô.
Thị trường nhà ở đang bước vào giai đoạn nhạy cảm, nơi mà mỗi biến động nhỏ về giá, cung – cầu hay chính sách cũng có thể gây hiệu ứng dây chuyền. Trong bối cảnh đó, bài toán “giá nhà và khả năng chi trả” không còn là chuyện riêng của người mua nhà, mà là thách thức mang tính toàn xã hội. Một thị trường bền vững không thể thiếu những lựa chọn nhà ở phù hợp với phần đông người dân – và để làm được điều đó, sự vào cuộc quyết liệt của cả Nhà nước lẫn doanh nghiệp là điều không thể thiếu.
