0
0
Thị trường bất động sản Hà Nội chững lại khi tỷ lệ hấp thụ chung cư mới giảm còn khoảng 31%, trong khi giá đất nền tại một số khu vực vùng ven giảm tới 50% so với đỉnh sốt.
Chung cư giá cao, sức mua suy yếu
Theo báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam quý III/2026 của Avison Young, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng chậm lại, chỉ nhích 1,5 – 2,3% trong giai đoạn tháng 7 – 9.
Thị trường ghi nhận hơn 3.200 căn hộ mở bán mới trong quý III, đưa tổng nguồn cung đang chào bán lên khoảng 11.500 căn. Trong đó, 80% thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, còn căn hộ trung cấp và bình dân gần như vắng bóng.
Giá bán sơ cấp đạt khoảng 4.180 USD/m², tương đương khoảng 108 triệu đồng/m², nhưng tỷ lệ thanh khoản chỉ còn 31%. Trong cùng kỳ năm trước, tỷ lệ hấp thụ đạt 70 – 80%, cho thấy sức mua suy giảm đáng kể khi mặt bằng giá tiếp tục neo cao.
Báo cáo của Knight Frank Việt Nam cũng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại Hà Nội giảm còn 38%, mức thấp nhất kể từ năm 2024 đến nay. Giá nhà cao và lãi suất vay tăng khiến người mua thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền.
Nguồn cung mới cũng thu hẹp khi số căn hộ mở bán giảm 62% so với quý trước và 58% so với cùng kỳ năm ngoái. Diễn biến này phản ánh sự thận trọng của các chủ đầu tư trước nguy cơ kéo dài thời gian bán hàng và thu hồi vốn trong bối cảnh sức mua suy yếu.
Trên thị trường thứ cấp, chi phí vốn cao và lãi vay tăng gây thêm áp lực, khiến giá bán một số sản phẩm giảm 5 – 12%. Người mua có sẵn tiền mặt đang chuyển hướng sang các dự án đã bàn giao từ 5 – 10 năm, với giá khoảng 2.000 – 2.500 USD/m², thay vì căn hộ vùng ven có giá gần 3.300 USD/m².
Khoảng cách giá giữa các lựa chọn cho thấy khả năng chi trả ngày càng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà. Trong khi căn hộ mới duy trì mặt bằng giá cao, những sản phẩm đã bàn giao có mức giá thấp hơn đang thu hút sự quan tâm của nhóm khách hàng cân đối ngân sách.
Đất nền vùng ven giảm tới 50% so với đỉnh sốt
Không chỉ chung cư, đất nền tại nhiều khu vực vùng ven Hà Nội như Đông Anh, Mê Linh, Quốc Oai và khu vực ven Hòa Lạc cũng giảm giá so với mức đỉnh từng thiết lập. Sức cầu suy yếu, áp lực tài chính và tâm lý thận trọng khiến một bộ phận người bán phải hạ giá để tìm thanh khoản.
Dữ liệu khảo sát trên Batdongsan.com.vn cho thấy, đầu tháng 10, giá đất nền tại nhiều khu vực giảm từ 8% đến hơn 30% so với đỉnh. Cá biệt, Khu đô thị Minh Giang Đầm Và (Mê Linh) ghi nhận mức giảm tới 50%.
Một số khu vực như Cienco 5 Mê Linh, Yên Xuân và Đông Anh giảm trên 20% so với đỉnh. Tại khu vực Tân Xã cũ, giá đất giảm gần 30% so với thời điểm sốt nóng.
Mức điều chỉnh cho thấy những khu vực từng tăng giá mạnh đang chịu sức ép khi dòng tiền đầu cơ suy yếu. Tuy nhiên, giá giảm chưa đồng nghĩa giao dịch sẽ phục hồi nhanh, đặc biệt với các lô đất được mua theo kỳ vọng quy hoạch nhưng chưa có nhu cầu sử dụng thực tế rõ ràng.
Theo báo cáo giám sát chuyên đề về thị trường bất động sản Hà Nội của Ban Đô thị – HĐND TP Hà Nội, giá bất động sản không còn tăng đồng loạt mà gắn với tiến độ hạ tầng thực tế như cao tốc, đường vành đai và metro.
Điều này khiến đất nền tăng giá chủ yếu nhờ tin đồn quy hoạch hoặc các dự án chưa hình thành cộng đồng dân cư tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản, ngay cả khi giá đã giảm sâu.
Diễn biến tại hai phân khúc cho thấy thị trường bất động sản Hà Nội đang chịu sức ép từ giá bán cao, chi phí vốn và sự thận trọng của người mua. Thanh khoản vì thế ngày càng phụ thuộc vào mức giá, nhu cầu thực tế và tiến độ phát triển hạ tầng tại từng khu vực.
