0
0
Thị trường bất động sản quý IV/2025 phục hồi với nguồn cung căn hộ tăng đáng kể tại hai thành phố lớn. Dù mặt bằng giá neo cao, các chuyên gia nhận định khó xảy ra sốt nóng diện rộng và kịch bản phục hồi chậm là xu hướng chính, đẩy nhu cầu dịch chuyển về vùng ven.
Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn bản lề cuối năm 2025 với những tín hiệu phục hồi rõ nét, đặc biệt là sự gia tăng về nguồn cung mới tại các đô thị lớn. Sau một thời gian dài trầm lắng, thị trường đang dần hình thành một chu kỳ phát triển mới, được định hình bởi nỗ lực tháo gỡ pháp lý từ Chính phủ và sự điều chỉnh trong chiến lược của các nhà phát triển dự án.
Các chuyên gia và tổ chức nghiên cứu thị trường đều ghi nhận sự chuyển biến tích cực, trong đó, phân khúc nhà ở cao tầng được dự báo sẽ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt. Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới trong quý IV/2025 được kỳ vọng đạt khoảng 14.100 căn, với các khu vực như Gia Lâm, Việt Hưng, và Hà Đông là tâm điểm.
Tương tự, tại TP.HCM, thị trường được dự đoán sẽ đón thêm khoảng 35.000 sản phẩm mới, tập trung tại các vùng lân cận như Bình Dương, Lái Thiêu, Tân Đông Hiệp. Đối với phân khúc nhà ở thấp tầng, nguồn cung mới cũng ghi nhận mức cân bằng hơn, với Hà Nội dự kiến bổ sung khoảng 6.300 sản phẩm và TP.HCM khoảng 7.900 sản phẩm trong cùng giai đoạn. Nhìn chung, sự gia tăng nguồn cung này mang lại nhiều lựa chọn hơn cho khách hàng, góp phần tạo nên sự sôi động cho thị trường.
Chuyển động nguồn cung và giá bán bất động sản
Một trong những đặc điểm nổi bật nhất của thị trường bất động sản hiện nay là mặt bằng giá đã được thiết lập ở ngưỡng cao so với các chu kỳ trước. Thị trường nhà ở đang trải qua một giai đoạn dài trong “xu hướng uptrend” về giá, và điều này được dự báo chưa dừng lại.
Với phân khúc căn hộ, giá bán được dự kiến duy trì ổn định hoặc tăng nhẹ từ 1-2% trong quý cuối năm tại các thành phố lớn do mức giá đã neo ở ngưỡng cao. Trong khi đó, nhà ở thấp tầng có thể ghi nhận mức tăng nhẹ từ 3-5% do tập trung tại các khu vực có tiềm năng phát triển và thu hút khách hàng mua đầu tư.
Tuy nhiên, sự tăng trưởng này đặt ra những lo ngại về tính bền vững. Tại Hà Nội, giá bán thứ cấp chung cư được ước tính tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm 2024. Việc giá tiếp tục duy trì đà đi lên trong khi khả năng chi trả của người mua thực không tăng tương ứng tạo ra sự chênh lệch rõ nét, đòi hỏi sự điều tiết hợp lý từ cơ quan quản lý.
Hiện tượng này càng thúc đẩy xu hướng dịch chuyển nhu cầu về các đô thị vệ tinh và vùng ven, nơi có quỹ đất lớn hơn và mức giá được đánh giá là hợp lý hơn khu vực nội thành. Các khu vực lân cận hưởng lợi từ việc hoàn thiện hệ thống giao thông vành đai, cao tốc, và metro đang trở thành tâm điểm đầu tư.
Nhu cầu ở thực vẫn chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường, đồng thời yếu tố đầu tư đang trở nên chọn lọc hơn. Các dự án có vị trí trung tâm, hạ tầng đồng bộ, pháp lý minh bạch và chủ đầu tư uy tín tiếp tục ghi nhận thanh khoản ổn định. Ngược lại, những dự án xa trung tâm, thiếu tiện ích hoặc có giá bán vượt khả năng chi trả của số đông sẽ gặp khó khăn.
Bên cạnh đó, các xu hướng về công nghệ và tính bền vững cũng đang định hình lại sản phẩm. Căn hộ đa năng, mô hình kết hợp ở và làm việc, cùng các dự án ứng dụng PropTech và hướng đến không gian xanh, tiết kiệm năng lượng đang dần trở thành chuẩn mực mới.
Về triển vọng tổng thể, thị trường bất động sản được đánh giá là khó xảy ra tình trạng “sốt nóng” diện rộng trong những tháng cuối năm 2025. Nguyên nhân chủ yếu là do mặt bằng giá hiện tại đã ở ngưỡng cao và nguồn cung đang có xu hướng cải thiện rõ rệt hơn trên cả nước. Tuy nhiên, tình trạng sốt cục bộ vẫn có thể xảy ra tại một số địa phương nếu có thêm thông tin mới về cơ chế, chính sách hay quy hoạch hạ tầng.
Các chuyên gia đưa ra ba kịch bản chính cho thị trường trong thời gian tới:
Kịch bản phục hồi chậm (khả thi nhất): Nguồn cung mới tăng ở mức 25-35%, lãi suất thả nổi duy trì ở mức 9-11%, giá bán tăng nhẹ 5-10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 35-40%. Đây là kịch bản phản ánh sự tăng trưởng được cải thiện tích cực và ổn định của thị trường.
Kịch bản thách thức (cẩn trọng): Nguồn cung mới tăng thấp (5% – 15%), lãi suất thả nổi lên tới 10-12%, giá bán chỉ tăng 2-5% và tỷ lệ hấp thụ đạt 20-30%. Kịch bản này cho thấy chu kỳ hồi phục diễn ra chậm hơn dự kiến.
Kịch bản lý tưởng (lạc quan nhất): Nguồn cung mới tăng mạnh 40% – 50%, lãi suất thả nổi ở mức thấp (8% – 9%), giá bán tăng 10-15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-45%. Đây là kịch bản thị trường bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh.
Dù theo kịch bản nào, khung pháp lý và chính sách quản lý vẫn đóng vai trò quan trọng. Việc áp dụng bảng giá đất mới từ năm 2026 cùng các quy định liên quan đến thuế và thủ tục hành chính sẽ tác động trực tiếp đến chi phí phát triển dự án và giá bán sản phẩm.
Các dự án minh bạch, hợp quy hoạch sẽ dễ dàng tiếp cận dòng vốn và khách hàng. Sự phục hồi của thị trường được kỳ vọng sẽ rõ rệt hơn vào năm 2026 khi chính sách tín dụng cởi mở hơn và niềm tin thị trường được củng cố.
Thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét, không còn một kênh đầu tư “vua” tuyệt đối như đất nền trước đây. Thay vào đó, đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng, và chung cư sẽ luân phiên giữ vai trò chủ lực tùy thuộc vào đặc thù từng địa phương và thời điểm. Điều này đòi hỏi cả nhà phát triển dự án lẫn người mua cần có sự thận trọng, ưu tiên chất lượng sản phẩm và giá trị sử dụng thực tế.
