0
0
Giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục leo thang trong quý III/2025, chạm mức cao nhất từ trước tới nay. Diễn biến này phản ánh tốc độ triển khai dự án mạnh mẽ nhưng cũng đặt ra rủi ro lớn về dòng tiền và cân đối tài chính của toàn ngành.
Bức tranh tồn kho phình to tại các doanh nghiệp lớn
Tổng giá trị hàng tồn kho của 104 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên HOSE, HNX và UPCoM tính đến cuối tháng 9/2025 đã tăng mạnh so với đầu năm, tiến sát mốc 500 nghìn tỷ đồng. Mức tăng trưởng hơn 26% chỉ sau chín tháng cho thấy áp lực dồn ứ hàng hóa chưa ghi nhận doanh thu, đặc biệt ở nhóm doanh nghiệp triển khai dự án quy mô lớn.
Novaland tiếp tục là đơn vị có lượng tồn kho lớn nhất ngành, xấp xỉ 152 nghìn tỷ đồng. Phần lớn lượng này nằm tại các dự án đang xây dựng, trải rộng ở các địa bàn trọng điểm phát triển du lịch – đô thị như Phan Thiết, Hồ Tràm hay Đồng Nai. Đáng chú ý, một phần lớn hàng tồn kho của doanh nghiệp đã được sử dụng làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay tài chính, cho thấy vai trò của tồn kho như “đòn bẩy” giúp duy trì dòng vốn dự án.
Vinhomes ghi nhận mức tăng tồn kho mạnh nhất trong nhóm doanh nghiệp quy mô lớn. Tính đến cuối quý III, lượng hàng tồn của VHM vượt 125 nghìn tỷ đồng, tăng hơn gấp đôi so với đầu năm. Sự gia tăng đến từ việc đẩy nhanh thi công các đại dự án, đặc biệt là tổ hợp đô thị – du lịch quy mô gần 3.000 ha tại Cần Giờ. Cùng với đó, doanh số bán hàng chưa ghi nhận doanh thu của Vinhomes đạt mức cao nhất trong lịch sử, trên 223 nghìn tỷ đồng, tạo nền tảng cho kết quả kinh doanh các kỳ tiếp theo nhưng cũng làm phình to quy mô tài sản dở dang.
Không chỉ nhóm nhà ở, các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp cũng chứng kiến đà tăng hàng tồn kho mạnh. Kinh Bắc vươn lên dẫn đầu phân khúc với hơn 25 nghìn tỷ đồng, tăng tới 81% so với đầu năm nhờ tốc độ triển khai tại Tràng Cát và Lộc Giang. Becamex IDC đứng thứ hai với hơn 22 nghìn tỷ đồng, chủ yếu đến từ chi phí hạ tầng và giải phóng mặt bằng tại các khu công nghiệp trọng điểm.
Nhiều doanh nghiệp vượt ngưỡng an toàn tài chính khi tồn kho chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản
Một điểm đáng chú ý trong bức tranh tồn kho bất động sản quý III/2025 là số lượng doanh nghiệp có hàng tồn kho chiếm hơn một nửa tổng tài sản tiếp tục tăng. Tính đến cuối quý, có 17 doanh nghiệp rơi vào nhóm này, tập trung chủ yếu ở mảng phát triển nhà ở và đô thị.
HUDLAND đứng đầu khi tồn kho chiếm tới 89% tổng tài sản, phản ánh mô hình hoạt động tập trung gần như hoàn toàn vào các dự án đang triển khai. Một số doanh nghiệp khác như Regal Group, Taseco Land hay SJ Group cũng có tỷ trọng tồn kho cao bất thường, dao động từ 54–69% tổng nguồn vốn.
Ở chiều ngược lại, một số doanh nghiệp ghi nhận biến động mạnh theo hướng giảm. Nam Hà Nội là trường hợp đáng chú ý khi tồn kho giảm hơn một nửa, xuống còn khoảng 41 tỷ đồng nhờ xử lý dứt điểm một số khoản chi phí dở dang tại dự án.
Xét về quy mô, Vinhomes và Novaland vẫn là hai đơn vị có ảnh hưởng lớn nhất đến bức tranh chung. Tổng tồn kho của hai doanh nghiệp này chiếm tới 57% toàn ngành, tương đương gần 278 nghìn tỷ đồng. Nhóm bất động sản khu công nghiệp với Becamex IDC và Kinh Bắc chiếm thêm khoảng 10%, góp phần đáng kể vào xu hướng tăng của toàn thị trường.
Xu hướng phân hóa trong thị trường: tồn kho nhà ở tăng, đất nền giảm mạnh
Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, thị trường trong quý III/2025 có dấu hiệu chững lại khi số lượng giao dịch giảm so với quý trước và cùng kỳ năm 2024. Trong số hơn 136 nghìn giao dịch trên cả nước, lượng giao dịch nhà ở riêng lẻ và căn hộ giảm đáng kể, chỉ đạt hơn 32 nghìn căn, thấp hơn 16% so với cùng kỳ.
Tồn kho tại các dự án trên cả nước đạt hơn 26.700 sản phẩm. Trong đó, tồn kho căn hộ và nhà ở riêng lẻ tăng mạnh 37% so với quý II, phản ánh xu hướng người mua thận trọng hơn trong bối cảnh lãi vay chưa giảm như kỳ vọng và tiến độ pháp lý nhiều dự án lớn còn chậm. Ngược lại, phân khúc đất nền ghi nhận mức giảm sâu 31%, cho thấy nhu cầu đầu cơ đã hạ nhiệt đáng kể so với giai đoạn cao điểm.
Sự gia tăng mạnh của hàng tồn kho đang đặt ngành bất động sản trước giai đoạn đòi hỏi sự cân đối thận trọng giữa triển khai dự án và tiêu thụ thị trường. Trong khi các doanh nghiệp lớn tận dụng thời điểm thuận lợi để mở rộng quỹ đất và đẩy mạnh thi công, sức hấp thụ của thị trường lại chưa theo kịp tốc độ cung ứng, tạo áp lực lên dòng tiền và cấu trúc tài chính.
