0
0
Trong 10 tháng đầu năm 2025, tín dụng bất động sản trên toàn hệ thống ngân hàng đạt mức tăng trưởng ấn tượng, trở thành một trong những động lực chính của tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, theo chuyên gia, dòng vốn này chủ yếu phục vụ mục đích “lướt sóng” của nhà đầu tư, chưa tạo thanh khoản thực chất cho thị trường.
Tín dụng bất động sản phục hồi, nhưng dòng vốn tập trung vào đầu cơ
Theo số liệu mới nhất từ Ngân hàng Nhà nước, đến ngày 31/8/2025, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 4,1 triệu tỷ đồng, trong đó dư nợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 1,823 triệu tỷ đồng. Trong đó, tín dụng dành cho các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và phát triển nhà ở chiếm tỷ trọng lớn nhất với gần 615.000 tỷ đồng, tiếp đến là dư nợ dành cho khách hàng mua quyền sử dụng đất, các dự án khu công nghiệp, khu chế xuất và văn phòng cho thuê.
Ngân hàng Nhà nước đánh giá mức tăng trưởng tín dụng phù hợp với diễn biến thị trường khi nhiều dự án xây dựng trở lại, tiến độ đầu tư cải thiện, kéo theo nhu cầu vay vốn tăng cao. Đây là dấu hiệu cho thấy ngân hàng đang tích cực hỗ trợ dòng vốn trở lại thị trường bất động sản sau giai đoạn trầm lắng vào cuối năm 2023 và nửa đầu năm 2024.
Tuy nhiên, theo báo cáo thị trường bất động sản quý III của Bộ Xây dựng, tín dụng tăng mạnh nhưng tiềm ẩn rủi ro và cần kiểm soát chặt chẽ để bảo đảm phát triển bền vững. Bộ Xây dựng khuyến nghị Ngân hàng Nhà nước điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt, ưu tiên vốn cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở thương mại có giá phù hợp với thu nhập người dân.
Nguy cơ “lướt sóng” và rủi ro tín dụng
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết, trong 9 tháng đầu năm, tăng trưởng tín dụng đạt khoảng 13%, trong khi tăng trưởng vốn thị trường bất động sản cao hơn gần 20%, đặc biệt trong hai tháng 8 và 9. Ông nhấn mạnh: tín dụng tăng mạnh nhưng chưa tạo thanh khoản thực chất, bởi nhiều nhà đầu tư chủ yếu “lướt sóng”.
Theo nguyên tắc, ngân hàng cho vay tối đa 70% giá trị tài sản, phần còn lại nhà đầu tư tự góp 30%. Tuy nhiên, thực tế nhiều ngân hàng cho phép vay tiền trước để thanh toán tiền đặt cọc, khiến dòng vốn tín dụng đi vào mục đích đầu cơ nhiều hơn. Khi giá bất động sản tăng cao, nhà đầu tư “lướt sóng” có thể gặp khó khăn, dẫn đến tín dụng bị dồn lại và tiềm ẩn rủi ro nợ xấu.
Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Khu vực 2 (TPHCM, Đồng Nai) đã cảnh báo các ngân hàng thương mại về rủi ro cho vay để thanh toán tiền đặt cọc thông qua các “Văn bản thỏa thuận” với đơn vị môi giới hoặc tư vấn. Cơ quan quản lý nhấn mạnh hình thức này tiềm ẩn nguy cơ pháp lý, tranh chấp, khiếu kiện và có thể dẫn đến thiệt hại tài chính nếu dự án bị đình trệ hoặc không đủ điều kiện triển khai.
Chuyên gia dự báo, dòng vốn vào các giao dịch “lướt sóng” sẽ được kiểm soát chặt hơn trong ngắn hạn. Những dự án chỉ phục vụ nhu cầu đầu cơ sẽ gặp khó khăn tiếp cận tín dụng, trong khi các dự án có tiềm năng phát triển bền vững và đáp ứng nhu cầu thực của thị trường vẫn có khả năng thu hút vốn.
