0
0
Viện VARS IRE cảnh báo kiểm soát tín dụng cào bằng có thể triệt tiêu động lực tăng trưởng bền vững của thị trường bất động sản, đồng thời đề xuất phân loại dự án và đánh giá rủi ro theo người vay, tài sản, mục đích sử dụng vốn.
Tín dụng bất động sản không phải một khối đồng nhất
Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), vấn đề cốt lõi của tín dụng bất động sản không đơn thuần là siết hay nới, mà là dòng vốn được phân bổ vào đâu, phục vụ mục đích gì và đi kèm mức độ rủi ro ra sao. Trên thực tế, cơ cấu tín dụng lĩnh vực này rất đa dạng: từ vốn phục vụ nhu cầu nhà ở, mua và nhận chuyển nhượng bất động sản, đến vốn phát triển, kinh doanh dự án và các hoạt động đầu tư khác. Mỗi nhóm có mục đích sử dụng vốn, dòng tiền, khả năng trả nợ và mức độ rủi ro riêng.
Vì vậy, thay vì áp dụng một cách tiếp cận chung, chính sách tín dụng cần từng bước phân loại theo tính chất tài sản, mục đích vay, đối tượng vay, uy tín chủ đầu tư và mức độ rủi ro. Cách làm này vừa giúp kiểm soát dòng vốn vào những lĩnh vực tiềm ẩn nguy cơ, vừa duy trì nguồn lực cho nhu cầu nhà ở thực và các dự án đủ điều kiện, có khả năng hoàn thành và bổ sung nguồn cung cho thị trường.
VARS IRE thừa nhận việc giảm đòn bẩy của doanh nghiệp bất động sản và hạn chế tập trung tín dụng quá lớn vào lĩnh vực này là nhằm quản trị rủi ro. Tuy nhiên, hiệu quả của các biện pháp ấy phụ thuộc nhiều vào thời điểm, lộ trình và cách triển khai, nhất là với một thị trường dựa đáng kể vào hoạt động bán nhà hình thành trong tương lai.
Trong mô hình này, doanh nghiệp thường dùng dòng tiền từ người mua để tiếp tục triển khai dự án, đồng thời phụ thuộc vào khả năng tiếp cận tín dụng và tái cấp vốn. Khi tín dụng bị thu hẹp đột ngột, doanh nghiệp có thể thiếu dòng tiền để hoàn thành dự án và thực hiện nghĩa vụ tài chính. Lúc đó, vấn đề thanh khoản không còn dừng ở một doanh nghiệp mà nhanh chóng chuyển thành vấn đề niềm tin của người mua, nhà đầu tư và các bên cung cấp vốn, làm gia tăng nguy cơ lan truyền trên toàn thị trường.
Vòng xoáy này vận hành theo chuỗi quen thuộc: người mua lo ngại dự án không được bàn giao nên giảm mua hoặc ngừng thanh toán; chủ đầu tư mất nguồn thu từ bán hàng, công trường chậm lại, niềm tin tiếp tục suy giảm; doanh số giảm kéo theo khả năng tiếp cận tín dụng giảm, khiến thanh khoản, tiến độ dự án và niềm tin thị trường cùng xấu đi.
Năm hướng đi: mở đúng chỗ, khóa đúng rủi ro
Theo VARS IRE, điều cần thay đổi trong giai đoạn tới là tư duy quản lý tín dụng. Thay vì coi bất động sản là lĩnh vực có rủi ro đồng nhất và áp dụng một cơ chế kiểm soát chung, chính sách cần chuyển sang đánh giá rủi ro theo người vay, tài sản, mục đích sử dụng vốn và khả năng trả nợ. Viện đưa ra năm đề xuất.
Thứ nhất, phân loại dự án để định hướng dòng vốn. Chính phủ có thể giao Bộ Xây dựng phối hợp Bộ Nông nghiệp và Môi trường, địa phương và Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu cơ chế đánh giá dự án theo khả năng triển khai và phục hồi, với ba nhóm. Nhóm A gồm dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành, tác động lan tỏa lớn và chủ yếu thiếu vốn để tiếp tục.
Nhóm B gồm dự án còn khả năng phục hồi nhưng cần cơ cấu lại, như bổ sung vốn chủ sở hữu, điều chỉnh phương án kinh doanh hoặc cơ cấu nghĩa vụ nợ. Nhóm C gồm dự án không còn khả năng phục hồi, cần chuyển nhượng, thanh lý hoặc xử lý theo quy định.
Thứ hai, chuyển từ kiểm soát theo lĩnh vực sang đánh giá theo người vay và tài sản. Ngân hàng Nhà nước cần từng bước tăng cường các tiêu chí như tỷ lệ dư nợ trên giá trị tài sản bảo đảm (LTV), tổng nghĩa vụ nợ và khả năng trả nợ của người vay.
Thứ ba, Ngân hàng Nhà nước cần thường xuyên kiểm tra sức chịu đựng của các ngân hàng trước những kịch bản như giá bất động sản giảm, dự án chậm bàn giao, trái phiếu đáo hạn hoặc giá trị tài sản bảo đảm suy giảm. Kết quả cần gắn với các biện pháp phù hợp như tăng dự phòng, bổ sung vốn hoặc kiểm soát tốc độ tăng tín dụng đối với ngân hàng có mức độ tập trung rủi ro cao.
Thứ tư, từng bước đa dạng hóa nguồn vốn dài hạn. Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu phát triển các kênh ngoài tín dụng ngân hàng như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản và các sản phẩm tài chính phù hợp. Song việc mở rộng kênh vốn phải đi cùng yêu cầu về minh bạch thông tin, định giá độc lập và quản trị rủi ro. Viện nhấn mạnh không nên tạo thêm một kênh huy động nếu cuối cùng rủi ro vẫn quay về ngân hàng hoặc ngân sách.
Thứ năm, mọi chính sách ưu tiên tín dụng cần có tiêu chí, thời hạn và cơ chế hậu kiểm rõ ràng. Hiệu quả không chỉ đo bằng vốn cam kết và giải ngân, mà còn bằng số dự án hoàn thành, số căn nhà đưa vào sử dụng, số người dân tiếp cận được vốn và chất lượng tín dụng sau hỗ trợ. Trước mắt, có thể tập trung hoàn thiện dữ liệu và thí điểm phân loại dự án; việc mở rộng cơ chế mới cần dựa trên kết quả thực tế và khả năng kiểm soát rủi ro.
Kết luận lại, VARS IRE cho rằng kiểm soát tín dụng theo cách cào bằng sẽ làm mất động lực tăng trưởng bền vững của thị trường, vốn đang phân hóa ngày càng rõ giữa các dự án đáp ứng nhu cầu thực và những dự án treo để huy động tiền của người mua. Do đó, tín dụng cần ưu tiên tái cấp vốn cho dự án đủ điều kiện, an toàn về pháp lý, nhằm thúc đẩy thị trường phục hồi và tránh các hệ lụy về thanh khoản, niềm tin, nợ xấu cũng như tăng trưởng kinh tế.
