1
0
Mặt bằng giá bất động sản nội đô đạt đỉnh cao
Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản tại các khu vực trung tâm như Hà Nội và TP.HCM đã chứng kiến sự gia tăng giá mạnh mẽ, vượt xa mức thu nhập trung bình của người dân. Theo số liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, giá căn hộ tại nội đô Hà Nội và TP.HCM đã tăng đáng kể trong 5 năm qua.
Cụ thể, tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình căn hộ ở Hà Nội đạt 72 triệu đồng/m², tăng 36% so với cùng kỳ năm trước, đánh dấu mức tăng cao nhất trong vòng 8 năm qua. Tại TP.HCM, giá bán trung bình đạt 76 triệu đồng/m², tăng gần 24% so với cùng kỳ năm trước.
Tuy nhiên, giá thuê lại không theo kịp tốc độ tăng này. Hiện nay, tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ chung cư tại trung tâm chỉ dao động trong khoảng 3-5%/năm, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn trước đây (6-8%/năm).
Điều này cho thấy, mặt bằng giá bất động sản khu vực nội đô đã quá cao so với thu nhập trung bình của người dân và khả năng khai thác dòng tiền thực tế, dẫn đến việc không còn nhiều dư địa tăng giá.
Động lực tăng giá cho bất động sản vùng ven
Trước tình hình giá bất động sản nội đô đạt ngưỡng cao, nhiều nhà đầu tư đang cân nhắc chuyển hướng dòng vốn sang các khu vực vùng ven và các địa phương lân cận trung tâm kinh tế, nơi có biên độ tăng giá cao hơn. Một trong những yếu tố quan trọng nhất thúc đẩy xu hướng này là sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông.
Cụ thể, một số đoạn của đường Vành đai 4 Hà Nội, Vành đai 3 TP.HCM và các tuyến metro kết nối hướng tâm dự kiến sẽ hoàn thiện từ năm 2025. Điều này giúp kết nối các khu đô thị vùng ven với trung tâm, rút ngắn thời gian di chuyển và tạo động lực phát triển kinh tế cho các khu vực lân cận.
Khi các tuyến metro tại Hà Nội và TP.HCM đi vào hoạt động, việc di chuyển từ vùng ven vào trung tâm sẽ thuận tiện hơn, gia tăng giá trị bất động sản tại những khu vực này.
Ngoài ra, các tuyến cao tốc kết nối vùng đô thị lớn với các tỉnh lân cận như Bắc Ninh, Hưng Yên (Hà Nội) hay Đồng Nai, Bình Dương, Long An (TP.HCM) cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của bất động sản vùng ven.
Việc phát triển hạ tầng không chỉ rút ngắn khoảng cách về địa lý mà còn thay đổi tâm lý của người mua, khiến họ sẵn sàng chấp nhận di chuyển xa hơn để có được không gian sống rộng rãi, tiện nghi với mức giá hợp lý hơn.
Hơn nữa, nhu cầu đầu tư và tiềm năng tăng giá bắt đầu chiếm tỷ trọng cao hơn trong quyết định mua nhà, thay vì ưu tiên các sản phẩm an toàn, có thể tạo dòng tiền ngay như chung cư nội thành. Điều này cho thấy nhà đầu tư lạc quan hơn về triển vọng thị trường.
Thời gian gần đây, phần lớn các dự án khu đô thị lớn tập trung tại vùng ven hoặc các địa phương thuộc vùng đô thị, mang đến động lực nhất định cho thị trường khu vực khi các dự án dần ra hàng hoặc công bố phân khu mới trong năm 2025-2026.
Xu hướng thị trường bất động sản
Nhóm phân tích Chứng khoán Vietcombank (VCBS) nhận định, làn sóng tăng giá bất động sản dự báo sẽ dần lan tỏa đến khu vực vùng ven và các địa phương lân cận trung tâm kinh tế. Tuy nhiên, làn sóng tăng giá này chỉ lan ra các khu vực vùng ven các thành phố lớn.
Đối với thị trường các đô thị loại II trở xuống, dự báo vẫn tương đối trầm lắng do áp lực nhu cầu nhà ở không cao, thậm chí có xu hướng sụt giảm do di dân đến các thành phố lớn và trung tâm công nghiệp. Thực trạng thừa cung cục bộ tại các khu vực này cũng là một yếu tố cần được xem xét.
Như vậy, trong bối cảnh mặt bằng giá bất động sản nội đô đã đạt ngưỡng cao, xu hướng dịch chuyển đầu tư sang các khu vực vùng ven với tiềm năng tăng giá và sự hỗ trợ từ hạ tầng giao thông đang trở thành lựa chọn hấp dẫn cho các nhà đầu tư trong năm 2025 và những năm tiếp theo.
