0
0
Việc kiểm soát chặt tín dụng bất động sản trong năm 2026 đang tạo ra thay đổi rõ rệt trong cấu trúc dòng vốn của thị trường. Khi hạn mức vay ngân hàng bị thu hẹp và chi phí vốn tăng lên, nhiều doanh nghiệp địa ốc buộc phải tìm kiếm nguồn huy động thay thế, trong đó trái phiếu doanh nghiệp đang trở thành kênh tài trợ trung – dài hạn quan trọng.
Tín dụng bất động sản bị kiểm soát, dòng vốn ngân hàng thu hẹp
Năm 2026 ghi nhận sự điều chỉnh đáng chú ý trong chính sách tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Theo định hướng điều hành của Ngân hàng Nhà nước, mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống năm nay được đặt quanh mức 15%, thấp hơn đáng kể so với mức tăng thực tế 19,1% của năm 2025. Việc hạ tốc độ tăng trưởng tín dụng phản ánh chủ trương kiểm soát rủi ro tài chính và điều hướng dòng vốn vào các lĩnh vực sản xuất – kinh doanh.
Trong bối cảnh đó, tín dụng dành cho bất động sản trở thành khu vực chịu sự giám sát chặt chẽ hơn. Các tổ chức tín dụng được yêu cầu kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của từng ngân hàng so với cuối năm trước. Quy định này khiến khả năng mở rộng cho vay đối với nhiều dự án bất động sản bị hạn chế đáng kể.
Dữ liệu thống kê cho thấy tín dụng bất động sản đã tăng khá mạnh trong giai đoạn trước. Năm 2025, dư nợ tín dụng dành cho bất động sản tăng khoảng 22% so với năm trước. Tuy nhiên, nếu tách riêng nhóm tín dụng phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản, mức tăng lên tới khoảng 28%. Con số này phản ánh mức độ phụ thuộc lớn của nhiều doanh nghiệp bất động sản vào vốn vay ngân hàng trong quá trình triển khai dự án.
Khi chính sách tín dụng được điều chỉnh theo hướng thận trọng hơn, các ngân hàng bắt đầu siết chặt tiêu chuẩn thẩm định khoản vay. Không ít chi nhánh ngân hàng thương mại đã phân bổ gần hết hạn mức tăng trưởng tín dụng cho quý đầu năm 2026 từ khá sớm, khiến khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp bất động sản trở nên khó khăn hơn.
Song song với việc hạn chế hạn mức vay, chi phí vốn trên thị trường cũng có xu hướng tăng. Trong lĩnh vực cho vay mua nhà, lãi suất sau thời gian ưu đãi hiện phổ biến quanh mức 9,5% đến 10% mỗi năm. So với giai đoạn 2024 – 2025 khi nhiều chương trình vay chỉ dao động từ 5,5% đến 6% trong giai đoạn ưu đãi đầu tiên, mức lãi suất mới tạo ra áp lực đáng kể đối với cả người mua nhà và doanh nghiệp phát triển dự án.
Việc lãi suất tăng khiến nhu cầu vay vốn đầu tư bất động sản giảm nhiệt, đồng thời ảnh hưởng đến tốc độ tiêu thụ sản phẩm của nhiều dự án. Điều này kéo theo áp lực dòng tiền đối với các doanh nghiệp địa ốc, đặc biệt là những đơn vị đang triển khai nhiều dự án cùng lúc hoặc có tỷ lệ vay nợ cao.
Một số doanh nghiệp đã trải qua giai đoạn tái cơ cấu tài chính kéo dài trong những năm gần đây, bao gồm bán tài sản, thoái vốn khỏi dự án hoặc đàm phán giãn nợ với các chủ nợ. Tuy nhiên, dư địa cho các biện pháp này ngày càng thu hẹp khi phần lớn tài sản có khả năng thanh khoản cao đã được sử dụng để xử lý nghĩa vụ nợ trước đó.
Trong bối cảnh tín dụng ngân hàng không còn dễ tiếp cận, bài toán tìm kiếm nguồn vốn thay thế trở thành vấn đề trọng tâm đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản trong năm 2026.
Trái phiếu doanh nghiệp trở lại vai trò nguồn vốn trung – dài hạn
Áp lực về thanh khoản và nhu cầu vốn cho các dự án mới đang khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản quay lại thị trường trái phiếu doanh nghiệp, kênh huy động vốn từng đóng vai trò quan trọng trong giai đoạn trước. Thống kê về dòng vốn cho thấy sự chênh lệch khá lớn giữa các kênh tài trợ của thị trường bất động sản. Trong năm 2025, tổng lượng vốn mới chảy vào lĩnh vực này thông qua tín dụng ngân hàng ước khoảng 450.000 tỷ đồng. Trong khi đó, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chỉ đạt khoảng 135.000 tỷ đồng.
Nếu tính thêm khối lượng trái phiếu đáo hạn trong năm, lượng vốn ròng huy động từ kênh trái phiếu gần như không tăng đáng kể. Điều này cho thấy trong nhiều năm, doanh nghiệp bất động sản vẫn chủ yếu dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng để triển khai dự án.
Bước sang năm 2026, áp lực đáo hạn trái phiếu trở nên rõ rệt hơn. Theo các tổ chức phân tích thị trường, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đến kỳ thanh toán trong năm nay ước khoảng 121.000 tỷ đồng. Đây là con số khá lớn nếu đặt trong bối cảnh doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận tín dụng ngân hàng.
Trước áp lực thanh toán nợ, nhiều doanh nghiệp đang xây dựng kế hoạch phát hành trái phiếu mới để tái cơ cấu nguồn vốn. Một số đợt phát hành gần đây cho thấy lãi suất trái phiếu bất động sản có xu hướng tăng so với giai đoạn trước. Đối với các trái phiếu kỳ hạn ngắn, lợi suất chào bán có thể lên tới khoảng 9% mỗi năm.
Mức lợi suất này cao hơn mặt bằng lãi suất tiền gửi tại các ngân hàng thương mại, hiện phổ biến quanh mức 7% đến 8% mỗi năm. Sự chênh lệch này phần nào giúp trái phiếu bất động sản thu hút sự quan tâm của một bộ phận nhà đầu tư tìm kiếm lợi suất cao hơn so với kênh gửi tiết kiệm.
Tuy nhiên, thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong giai đoạn hiện nay không còn phát triển theo hướng mở rộng đại trà như trước. Sau các biến động mạnh của thị trường trái phiếu giai đoạn 2022 – 2023, cơ quan quản lý đã siết chặt các quy định liên quan đến phát hành trái phiếu riêng lẻ.
Các doanh nghiệp muốn huy động vốn qua kênh trái phiếu phải đáp ứng nhiều yêu cầu hơn về minh bạch thông tin, công bố báo cáo tài chính và phương án sử dụng vốn. Đồng thời, nhà đầu tư cũng trở nên thận trọng hơn khi đánh giá rủi ro của từng doanh nghiệp phát hành.
Trong bối cảnh đó, khả năng huy động vốn từ thị trường trái phiếu có xu hướng phân hóa rõ rệt. Những doanh nghiệp sở hữu dự án có pháp lý hoàn chỉnh, quỹ đất sạch và dòng tiền ổn định được đánh giá có lợi thế hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn mới. Ngược lại, các doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao hoặc dự án vướng mắc pháp lý có thể gặp khó khăn khi tìm kiếm nhà đầu tư.
Song song với việc kiểm soát tín dụng, cơ quan quản lý cũng triển khai một số biện pháp nhằm tăng tính minh bạch cho thị trường bất động sản, bao gồm quy định định danh tài sản và tăng cường quản lý giao dịch nhà ở. Những thay đổi này được kỳ vọng sẽ góp phần điều chỉnh dòng vốn trên thị trường, giảm bớt hoạt động đầu cơ và hướng dòng tiền vào các dự án có nhu cầu thực.
Sự dịch chuyển từ tín dụng ngân hàng sang thị trường trái phiếu cho thấy cấu trúc huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản đang bước vào giai đoạn điều chỉnh mới. Trong bối cảnh tín dụng bị kiểm soát chặt hơn, thị trường vốn ngày càng đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp nguồn tài trợ trung và dài hạn cho các dự án phát triển bất động sản.
