0
0
Nhà tập thể cũ tại Hà Nội, đặc biệt tại các khu vực trung tâm như Thành Công, Kim Liên, Nghĩa Tân hay Trung Tự, đang được rao bán với mức giá cao chưa từng có, lên đến hơn 100 triệu đồng mỗi m2. Sự gia tăng giá này xuất phát từ nhiều yếu tố, bao gồm vị trí trung tâm, nhu cầu cải tạo chung cư cũ của thành phố và kỳ vọng của nhà đầu tư vào suất đền bù trong tương lai. Tuy nhiên, đi kèm với tiềm năng tăng giá, loại hình bất động sản này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Giá nhà tập thể cũ tăng mạnh nhờ kỳ vọng cải tạo
Tại khu tập thể Thành Công, nhiều căn hộ được rao bán với giá từ 90 đến 150 triệu đồng mỗi m2. Một căn hộ tầng một có diện tích sử dụng 80 m2 nhưng sổ đỏ chỉ ghi 40 m2 đang được rao bán 6 tỷ đồng, tương đương 150 triệu đồng mỗi m2. Căn hộ tầng 4 cùng khu, diện tích thực 70 m2, cũng được bán với giá hơn 3,5 tỷ đồng.
Tình trạng tương tự diễn ra tại các khu tập thể cũ khác như Nghĩa Tân, Trung Tự, Khương Thượng. Một căn hộ tầng 3, diện tích 26 m2 (sổ đỏ) nhưng được cơi nới lên 60 m2, đang được chào bán với giá 3,5 tỷ đồng. Dù đây là những khu nhà cũ xuống cấp, nhưng do thông tin cải tạo, giá nhà vẫn tiếp tục tăng mạnh.
Nhà đầu tư “chốt lời”, thị trường thanh khoản kém
Tuy nhiên, dù giá tăng mạnh, thị trường giao dịch nhà tập thể cũ lại không sôi động. Theo các môi giới, nhiều căn hộ đã rao bán từ 3-6 tháng vẫn chưa tìm được người mua do giá bị đẩy lên quá cao. Một căn hộ tầng 5 tại Trung Tự có diện tích cơi nới lên 75 m2 đang được rao 3,5 tỷ đồng nhưng chưa có khách chốt vì nằm ở tầng cao, không có thang máy. Một căn hộ khác tại Nghĩa Tân, diện tích thực 64 m2, được rao bán 4,6 tỷ đồng, tức 144 triệu đồng mỗi m2, cũng trong tình trạng tương tự.
Chuyên gia bất động sản nhận định, việc nhà tập thể cũ tăng giá mạnh chủ yếu do nhà đầu tư ôm hàng trước đó, nay muốn bán ra để chốt lời. Tuy nhiên, mức giá cao khiến người mua thực tế khó tiếp cận, trong khi nhà đầu tư mới e ngại rủi ro.
Những rủi ro khi đầu tư nhà tập thể cũ
Bên cạnh tiềm năng tăng giá, việc đầu tư vào nhà tập thể cũ cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro lớn.
- Diện tích thực và diện tích sổ đỏ chênh lệch lớn: Nhiều căn hộ có diện tích sử dụng thực tế cao gấp 1,5-2 lần diện tích ghi trong sổ đỏ do cơi nới. Khi cải tạo hoặc đền bù, phần diện tích cơi nới có thể không được công nhận, dẫn đến mức đền bù thấp hơn kỳ vọng.
- Pháp lý và an toàn: Các khu tập thể cũ thường không đáp ứng tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy, hệ thống cấp thoát nước đã xuống cấp, tiềm ẩn nguy cơ lớn khi sinh sống lâu dài.
- Tính thanh khoản thấp: Giá cao khiến người mua thực khó tiếp cận, trong khi nhà đầu tư phải chờ đợi lâu để bán được với mức giá mong muốn.
- Chính sách cải tạo chưa rõ ràng: Mặc dù thành phố đã đưa ra kế hoạch cải tạo, nhưng chưa có thông tin chính thức về thời gian và phương án cụ thể. Điều này khiến việc đầu tư nhà tập thể cũ trở thành một canh bạc.
Có nên đầu tư vào nhà tập thể cũ lúc này?
Theo các chuyên gia, việc đầu tư vào nhà tập thể cũ lúc này có thể mang lại lợi nhuận nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ về giá trị thực tế của căn hộ, tính pháp lý và kế hoạch cải tạo của thành phố trước khi quyết định xuống tiền.
Với người mua để ở, nếu tài chính không quá dư dả, họ nên cân nhắc các lựa chọn khác như chung cư thương mại, thay vì mua nhà tập thể cũ với giá cao nhưng nhiều rủi ro về pháp lý và chất lượng công trình. Nếu thực sự muốn mua nhà tập thể, cần ưu tiên các khu vực có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và không bị cơi nới quá nhiều.
Nhà tập thể cũ tại Hà Nội đang có giá cao chưa từng có, một phần nhờ vào thông tin cải tạo chung cư cũ. Tuy nhiên, thị trường hiện nay có dấu hiệu chững lại do giá bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực. Nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền, tránh rủi ro mua vào ở mức giá đỉnh nhưng lại khó thanh khoản sau này.
