0
0
Sức mua bất động sản đang chững lại rõ rệt, từ căn hộ đến nhà phố, biệt thự, trong khi mặt bằng giá sơ cấp vẫn duy trì ở vùng cao. Áp lực chi phí và những ràng buộc tài chính khiến nhiều chủ đầu tư ưu tiên tăng ưu đãi thay vì trực tiếp giảm giá bán.
Sức mua suy yếu trong khi giá căn hộ vẫn ở vùng cao
Thị trường bất động sản tháng 7 ghi nhận sự suy giảm đáng kể về thanh khoản. Theo DKRA Consulting, TP HCM có khoảng 10.500 căn hộ được mở bán nhưng chỉ khoảng 1.650 căn được tiêu thụ, tương đương tỷ lệ hấp thụ 16%, giảm 67% so với tháng trước.
Tình hình ở phân khúc nhà phố, biệt thự còn khó khăn hơn. Trong khoảng 7.750 sản phẩm đưa ra thị trường, chỉ 137 căn giao dịch thành công, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 2% và giảm 70% so với tháng trước.
Xu hướng hạ nhiệt cũng xuất hiện trên thị trường trực tuyến. Dữ liệu từ Batdongsan cho thấy trong tháng 7, lượng tin đăng bán bất động sản trên cả nước giảm 9%, còn mức độ quan tâm của người tìm mua giảm 8% so với tháng trước.
Tại TP HCM cũ, lượng tin đăng bán giảm 11% và mức độ quan tâm giảm 9%. Nhà riêng là phân khúc chịu tác động mạnh nhất, với lượng tin đăng giảm 19% và mức độ quan tâm giảm 13%.
Đất nền cùng giảm 11% ở cả lượng tin đăng và mức độ quan tâm. Nhà mặt phố giảm lần lượt 8% và 10%, trong khi căn hộ có mức điều chỉnh nhẹ hơn, với tin đăng giảm 3% và mức độ quan tâm giảm 5%.
Dù sức mua suy yếu, giá bán trên thị trường sơ cấp chưa có dấu hiệu giảm tương ứng. Theo DKRA, các dự án căn hộ mở bán mới trong tháng 7 có giá khoảng 80-100 triệu đồng/m2 tại TP HCM, 38-68 triệu đồng/m2 tại Tây Ninh và 37-66 triệu đồng/m2 tại Đồng Nai.
Tại Hà Nội, khoảng cách giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp cũng ngày càng rõ. Savills Việt Nam ghi nhận giá căn hộ sơ cấp trong quý II/2026 đạt khoảng 116 triệu đồng/m2, tăng 16% theo quý và 27% theo năm. Toàn bộ nguồn cung có giá trên 70 triệu đồng/m2, trong đó 60% vượt 90 triệu đồng/m2.
Các đơn vị nghiên cứu đưa ra mức giá bình quân khác nhau. CBRE ghi nhận khoảng 95 triệu đồng/m2, còn Cushman & Wakefield đưa ra mức gần 123 triệu đồng/m2. Sự chênh lệch chủ yếu xuất phát từ phương pháp tính và cơ cấu nguồn cung, trong bối cảnh hơn 72% sản phẩm mở bán thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.
Bộ Xây dựng cũng ghi nhận giá căn hộ Hà Nội ở mức khoảng 123 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá cao không chỉ đến từ xu hướng tăng giá bán mà còn gắn với việc nguồn cung ngày càng tập trung vào phân khúc cao cấp.
Trong khi giá sơ cấp tiếp tục neo cao, thị trường thứ cấp đã xuất hiện những giao dịch thấp hơn giai đoạn đỉnh. Tuy nhiên, mức giá giảm trên thị trường chuyển nhượng không đồng nghĩa tất cả người bán đều phải “cắt lỗ”, bởi nhiều trường hợp có giá vốn thấp hơn đáng kể.
Chủ đầu tư tăng ưu đãi để tránh phá vỡ mặt bằng giá
Sự trái chiều giữa giá bán và thanh khoản khiến chủ đầu tư đối mặt với áp lực kép. Sức mua giảm trong khi chi phí đất, vốn và phát triển dự án vẫn cao, khiến việc hạ trực tiếp giá niêm yết trở thành lựa chọn khó khăn.
Thay vì giảm giá công khai, nhiều doanh nghiệp đang tăng hỗ trợ tài chính để kích cầu. Theo DXS-FERI, trong 6 tháng đầu năm 2026, các chính sách bán hàng được điều chỉnh theo hướng giảm áp lực tài chính ban đầu cho người mua.
Một số trường hợp cho phép khách hàng chỉ cần thanh toán khoảng 10% giá trị sản phẩm để ký hợp đồng mua bán. Các chương trình hỗ trợ lãi suất cũng được kéo dài tới 24-30 tháng hoặc đến khi nhận nhà. Một số doanh nghiệp tiếp tục áp dụng lãi suất ưu đãi sau giai đoạn hỗ trợ 0%, với thời gian có thể lên tới 3 năm.
Ngoài ra, thị trường xuất hiện nhiều phương án giãn tiến độ thanh toán, đóng tiền theo dòng tiền hoặc thu nhập, ân hạn nợ gốc dài, có trường hợp lên tới 60 tháng. Chính sách chiết khấu cũng được thiết kế linh hoạt theo phương thức thanh toán hoặc từng nhóm khách hàng.
Theo Savills Việt Nam, việc trực tiếp giảm giá bán có thể tác động tới giá trị thương hiệu và quyền lợi của những khách hàng đã mua trước đó. Vì vậy, nhiều doanh nghiệp lựa chọn hỗ trợ lãi suất, kéo dài tiến độ thanh toán hoặc tăng chiết khấu để cạnh tranh mà vẫn giữ được mặt bằng giá.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng việc doanh nghiệp đồng loạt sử dụng các chương trình ưu đãi tài chính thay vì hạ giá niêm yết phản ánh sự thay đổi trong chiến lược bán hàng. Theo ông, giảm giá công khai có thể kéo mặt bằng giá của toàn dự án đi xuống, ảnh hưởng đến khách hàng đã mua, đồng thời tác động đến định giá tài sản bảo đảm và khả năng huy động vốn trong tương lai.
Bài toán của chủ đầu tư vì thế không chỉ nằm ở khả năng bán hàng với mức giá thấp hơn, mà còn ở việc duy trì giá trị của toàn bộ dự án.
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, cho rằng sự lệch pha giữa giá sơ cấp và giá giao dịch thứ cấp liên quan trực tiếp đến thời điểm mở bán và giá vốn của từng dự án. Đối với những dự án đã mở bán trước quý II/2026, trong đó có các dự án được định giá và triển khai khi thị trường còn ở vùng giá cao, việc điều chỉnh giá hiện nay không dễ dàng.
Các dự án đã định hình mặt bằng giá, phát sinh khoản vay ngân hàng và bán sản phẩm cho khách hàng trước đó phải cân nhắc nhiều yếu tố khi điều chỉnh. Giá bán không chỉ phản ánh chi phí phát triển mà còn gắn với tài sản bảo đảm, nghĩa vụ tài chính và quyền lợi của những người đã mua.
Nếu giá được giảm mạnh trong thời gian ngắn, khách hàng mua trước có thể phản ứng, trong khi giá trị tài sản bảo đảm tại ngân hàng cũng có nguy cơ bị ảnh hưởng. Một đợt giảm giá công khai còn có thể tạo tâm lý chờ đợi mức giá thấp hơn, khiến người mua trì hoãn quyết định.
Trong bối cảnh đó, các chương trình ưu đãi tài chính tiếp tục là lựa chọn được nhiều chủ đầu tư sử dụng để hỗ trợ thanh khoản mà không tạo biến động lớn đối với mặt bằng giá của dự án.
