0
0
Số liệu quý 3/2026 cho thấy giá nhà chưa giảm diện rộng mà phân hóa theo phân khúc. Phân khúc nhà đất phân lô, tách thửa dùng đòn bẩy cao được cảnh báo rủi ro nhất.
Thị trường phân hóa sâu theo khu vực và phân khúc
Các số liệu từ batdongsan.com.vn và Savills cho thấy bức tranh thị trường quý 3/2026 chưa giống kỳ vọng về một đợt giảm giá đồng loạt. Thay vào đó, mức độ điều chỉnh khác biệt rõ rệt giữa các địa bàn và loại hình.
Tại Hà Nội, theo Savills, nguồn cung sơ cấp thu hẹp mạnh, giảm 42% theo quý và 51% theo năm, chủ yếu ở phân khúc hạng B. Lượng giao dịch tương ứng giảm 26% theo quý và 48% theo năm. Mặt bằng giá sơ cấp chỉ hạ nhiệt nhẹ so với quý trước nhưng vẫn cao hơn cùng kỳ. Giá thứ cấp giảm quý thứ ba liên tiếp, song vẫn tăng so với cùng kỳ năm ngoái. Khoảng cách giữa hai thị trường lên tới 28% ở hạng A và 17% ở hạng B.
Theo batdongsan.com.vn, giá rao bán tại Hà Nội điều chỉnh khá rõ so với quý 2/2026: đất nền giảm sâu nhất (10%), chung cư giảm 5%, biệt thự giảm 3%, nhà riêng đi ngang. Từ đầu năm đến tháng 9/2026, giá chung cư thứ cấp giảm 15%, mạnh hơn mức 9% của sơ cấp. Lực cầu vì thế dịch chuyển sang thị trường thứ cấp, chiếm 54% tổng giao dịch trong quý 3.
Tại TP.HCM, biên độ biến động hẹp hơn. So với quý trước, chung cư giảm 1% (xuống 69 triệu đồng/m²), đất nền giảm 3% (61 triệu đồng/m²), biệt thự giảm 3% (151 triệu đồng/m²). Ngược lại, nhà riêng tăng 1% (117 triệu đồng/m²) và nhà mặt phố tăng 2% (200 triệu đồng/m²).
Giá còn giảm nữa không và đâu là vùng rủi ro
Trên các diễn đàn, ý kiến chia hai luồng: một bên cho rằng chưa nên mua vì vẫn còn áp lực giảm giá, bên kia cho rằng đã đến lúc mua do giá đầu vào như đất, vật liệu xây dựng và lãi vay của chủ đầu tư đều đã tăng cao.
TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng mặt bằng giá hoàn toàn có thể giảm. Khi cung cầu cân bằng hơn và nguồn cung tập trung vào nhà ở giá thấp, giá phù hợp và nhà ở xã hội, khả năng hấp thụ tốt sẽ kéo giá bình quân đi xuống. Muốn vậy cần điều hành đồng bộ, trong đó giá đất được điều tiết hợp lý. Theo tinh thần Nghị quyết 18, đất đai cần là động lực phát triển kinh tế thay vì chỉ tập trung thu tiền sử dụng đất. Ông Đính nêu thêm ba điều kiện: kiểm soát thị trường bằng công cụ quản lý hiện đại, giảm chi phí xây dựng nhờ chuyển đổi số, cắt giảm thủ tục và lãi suất, đồng thời ngăn chặn tạo giá ảo, đẩy giá, thổi giá.
Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing (One Mount Group), cho biết đơn vị đánh giá thị trường theo ba kịch bản: xấu, cơ sở và tốt, gắn với các điều kiện vĩ mô. Theo ông, thị trường chỉ phục hồi rõ nét khi người dân không còn ưu tiên gửi tiền ngân hàng mà chuyển sang các kênh đầu tư khác, trong đó có bất động sản. Việc xác định thời điểm tạo đáy rất khó vì phụ thuộc vào từng phân khúc và nhóm nhà đầu tư.
Với thị trường thứ cấp, ông Trung lưu ý nhóm mua bằng đòn bẩy với vốn tự có khoảng 20-30%. Nếu buộc phải bán cắt lỗ, mức thua lỗ có thể tương đương phần vốn tự có, tức 20-30%, tùy khoản vay, chi phí phát sinh và giá bán thực tế. Phân khúc nhà đất thổ cư, vốn phát triển khá tự do và ít giải pháp tài chính chuyên biệt cho nhóm mua đất, tách thửa hoặc xây nhà mới để bán, theo ông vẫn có khả năng giảm tiếp. Giai đoạn nóng năm 2024-2025 đã đẩy giá tăng mạnh, chẳng hạn ở phía Đông Hà Nội gồm Long Biên, Đông Anh, Gia Lâm, nơi có nhà đầu tư mua đất bằng vốn vay rồi tiếp tục vay để xây nhà bán lại.
