0
0
Từ ngày 1/8/2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực, đánh dấu bước tiến quan trọng trong việc siết chặt hoạt động bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.
Quy định mới được kỳ vọng sẽ bảo vệ người mua tốt hơn, nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư và ngân hàng, đồng thời góp phần xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, bền vững. Tuy nhiên, thực tiễn triển khai cho thấy vẫn còn không ít bất cập khiến người mua – vốn là bên yếu thế – dễ chịu thiệt thòi.
Trong các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư thường là bên soạn thảo với sự hỗ trợ của đội ngũ pháp lý chuyên nghiệp. Điều khoản hợp đồng phần lớn nghiêng về phía chủ đầu tư, khiến người mua ít có cơ hội thương lượng.
Luật sư Bùi Văn Thành, Trưởng văn phòng Luật sư Mặt Trời Mới, nhấn mạnh rằng chế định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai mang ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Đây là công cụ pháp lý giúp người mua tránh rủi ro nếu chủ đầu tư vi phạm cam kết, đồng thời buộc doanh nghiệp phải chứng minh năng lực tài chính, uy tín trước khi được ngân hàng cấp bảo lãnh.
Ở góc độ ngân hàng, quy định mới nâng cao vai trò giám sát dòng vốn, đảm bảo an toàn hệ thống. Đối với Nhà nước, đây là biện pháp quản lý để thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh và bảo đảm an sinh xã hội.
Điểm mới nổi bật của luật kinh doanh bất động sản
Theo Tiến sĩ, Luật sư Nguyễn Đình Thơ – Ủy viên Ban Thường vụ Liên đoàn Luật sư Việt Nam, Luật 2023 đã khắc phục nhiều hạn chế của Luật 2014:
-
Bắt buộc ngân hàng cấp bảo lãnh trước khi bán: Chủ đầu tư phải có chấp thuận bảo lãnh từ ngân hàng trước khi mở bán, thay vì chỉ thực hiện nghĩa vụ sau khi chậm bàn giao như trước.
-
Mở rộng đối tượng ngân hàng bảo lãnh: Ngoài các ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hợp pháp cũng được tham gia.
-
Rõ hơn về phạm vi bảo lãnh: Bao gồm toàn bộ số tiền ứng trước từ người mua, thuê mua, cùng các khoản khác theo thỏa thuận.
-
Trao quyền lựa chọn bảo lãnh cho người mua: Người mua có thể chọn có hoặc không có bảo lãnh, kèm thỏa thuận rõ ràng.
-
Bổ sung điều kiện cấp bảo lãnh: Chủ đầu tư phải có văn bản xác nhận từ Sở Xây dựng về điều kiện bán hoặc cho thuê mua nhà ở.
-
Chuẩn hóa quy trình bảo lãnh: Thông tư 61/2024/TT-NHNN hướng dẫn chi tiết thủ tục, từ ký thỏa thuận đến phát hành thư bảo lãnh.
-
Quy định rõ thời hạn và số tiền bảo lãnh: Giới hạn tối đa bằng tổng số tiền ứng trước mà chủ đầu tư được phép thu.
Những thay đổi này cho thấy quyết tâm của cơ quan quản lý trong việc bảo vệ quyền lợi người mua, đồng thời nâng cao tính minh bạch của thị trường.
Nhiều bất cập chưa được giải quyết
Dù luật mới chặt chẽ hơn, song trên thực tế vẫn tồn tại nhiều lỗ hổng. Luật sư Bùi Văn Thành chỉ ra rằng cụm từ “khoản tiền khác nếu có” trong phạm vi bảo lãnh vẫn chưa được định nghĩa rõ, dẫn đến khó khăn trong xử lý tranh chấp. Ví dụ, các gói vay 0% lãi suất hay khoản vượt 90–95% giá trị hợp đồng thường không được ngân hàng bảo lãnh.
Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư chậm cung cấp chứng thư bảo lãnh hoặc chỉ làm hình thức. Người mua thường buộc phải sử dụng ngân hàng do chủ đầu tư chỉ định, làm dấy lên lo ngại về lợi ích nhóm. Chi phí bảo lãnh cao cũng góp phần đẩy giá nhà lên, trong khi người mua lại là bên gánh chịu.
Đáng lo ngại hơn, luật cho phép người mua lựa chọn không bảo lãnh. Với những người ít kinh nghiệm, ham giá rẻ, quyết định này đồng nghĩa với việc chấp nhận rủi ro lớn nếu chủ đầu tư gặp khó khăn hoặc vi phạm hợp đồng.
Thêm vào đó, bảo lãnh hiện mới chỉ giới hạn ở nghĩa vụ bàn giao nhà đúng hạn, chưa bao quát các vấn đề khác như chất lượng bàn giao, thay đổi thiết kế, vi phạm tiến độ thi công. Trong nhiều trường hợp, ngân hàng chỉ thực hiện nghĩa vụ khi có bản án hoặc phán quyết của tòa án/trọng tài, khiến quá trình giải quyết tranh chấp kéo dài.
Theo Tiến sĩ, Luật sư Nguyễn Đình Thơ, bảo lãnh ngân hàng nên được coi là “lá chắn tài chính” thực sự, không chỉ bảo vệ người mua khỏi rủi ro chậm bàn giao, mà còn cần bao quát cả chất lượng công trình và các vi phạm hợp đồng khác. Ông cho rằng việc luật cho phép người mua chọn không bảo lãnh là con dao hai lưỡi, có thể khiến người tiêu dùng dễ bị tổn thương nếu thiếu hiểu biết.
“Chúng ta cần xem xét mở rộng phạm vi bảo lãnh để bao gồm cả chất lượng bàn giao, thay đổi thiết kế hoặc các vi phạm hợp đồng khác. Đây mới là cách bảo vệ người mua toàn diện và góp phần làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản”, ông Thơ nhấn mạnh.
