0
0
Áp lực lãi vay tăng cao cùng xu hướng kiểm soát tín dụng đang khiến thị trường bất động sản suy giảm thanh khoản rõ rệt trong những tháng đầu năm nay. Hoạt động đầu cơ ngắn hạn dần thu hẹp khi dòng tiền trở nên thận trọng hơn, qua đó tạo ra quá trình sàng lọc mạnh trên thị trường và thúc đẩy xu hướng dịch chuyển sang nhu cầu ở thực.
Giao dịch bất động sản giảm mạnh khi lãi vay duy trì ở mức cao
Theo báo cáo của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường, giao dịch bất động sản trong quý I năm nay, đặc biệt ở phân khúc căn hộ và đất nền, đã giảm khoảng 50 – 60% so với quý trước. Sự sụt giảm xuất hiện trong bối cảnh tâm lý đầu tư thận trọng hơn khi chi phí vốn tiếp tục neo cao.
Mặt bằng lãi vay mua nhà hiện vẫn dao động quanh mức 13-14%/năm, vượt quá khả năng tài chính của nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tín dụng. Điều này khiến hoạt động mua đi bán lại ngắn hạn trên thị trường giảm đáng kể so với các giai đoạn trước.
Tăng trưởng tín dụng bất động sản tại một số ngân hàng cũng chậm lại so với năm 2025 do chi phí vốn tăng cao. Dòng tiền đầu tư không còn chảy mạnh vào các giao dịch mang tính lướt sóng, trong khi người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn trước khi sử dụng vốn vay để đầu tư.
Diễn biến này phản ánh sự thay đổi đáng kể trong cấu trúc thị trường bất động sản. Nếu trước đây dòng tiền tập trung nhiều vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, thì hiện nay yếu tố khai thác thực tế và khả năng sử dụng lâu dài bắt đầu được quan tâm nhiều hơn.
Thực tế cho thấy, trong giai đoạn tín dụng tăng trưởng mạnh, không ít phân khúc bất động sản ghi nhận mức tăng giá nhanh trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, khi lãi vay tăng cao, áp lực chi phí tài chính bắt đầu ảnh hưởng trực tiếp tới khả năng nắm giữ tài sản của nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn.
Nhiều giao dịch đầu tư ngắn hạn vì thế bị chững lại, thanh khoản toàn thị trường suy giảm rõ rệt. Không ít nhà đầu tư phải thu hẹp danh mục hoặc trì hoãn kế hoạch mua thêm bất động sản nhằm giảm áp lực tài chính trong bối cảnh dòng tiền khó khăn hơn.
Theo số liệu từ Savills Việt Nam, trong quý I vừa qua, phân khúc căn hộ tại TP Hồ Chí Minh ghi nhận sự sụt giảm cả về nguồn cung sơ cấp lẫn tỷ lệ hấp thụ. Nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 1.900 căn, trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm xuống còn 40%.
Diễn biến này cho thấy tác động trực tiếp của lãi vay tới khả năng hấp thụ của thị trường bất động sản, đặc biệt ở nhóm sản phẩm có giá trị lớn và phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn vay ngân hàng.
Trong bối cảnh chi phí tài chính tăng mạnh, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao được đánh giá là đối tượng chịu áp lực lớn nhất. Áp lực dòng tiền gia tăng có thể khiến một bộ phận nhà đầu tư phải bán cắt lỗ hoặc rút khỏi thị trường để giảm gánh nặng lãi vay.
Xu hướng này cũng khiến thị trường xuất hiện quá trình sàng lọc rõ rệt hơn so với giai đoạn trước. Những giao dịch mang tính đầu cơ ngắn hạn giảm dần, thay vào đó là sự quan tâm nhiều hơn tới các sản phẩm có khả năng khai thác thực tế hoặc phục vụ nhu cầu ở thật.
Thị trường bất động sản dịch chuyển về nhu cầu ở thực
Sự suy giảm thanh khoản hiện nay được nhiều ý kiến đánh giá là một phần của quá trình điều chỉnh cần thiết sau giai đoạn tăng nóng kéo dài của thị trường bất động sản.
Trong nhiều năm qua, tăng trưởng tín dụng bất động sản ở mức cao đã góp phần đẩy giá nhà đất tăng nhanh tại nhiều khu vực, đặc biệt tại các đô thị lớn. Tại TP Hồ Chí Minh, giá căn hộ chung cư trung bình hiện đã chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m2, tạo áp lực lớn lên khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Trong bối cảnh đó, việc kiểm soát tín dụng và điều tiết dòng vốn được xem là yếu tố quan trọng nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, đồng thời đưa thị trường bất động sản phát triển theo hướng ổn định và bền vững hơn.
Mặt bằng lãi vay cao đang buộc cả nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp phải thay đổi chiến lược tài chính. Việc đầu tư dàn trải hoặc phụ thuộc quá lớn vào vốn vay trở nên rủi ro hơn khi áp lực chi phí ngày càng lớn.
Điều này cũng khiến thị trường xuất hiện sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc. Những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng khai thác dòng tiền ổn định vẫn nhận được sự quan tâm nhất định, trong khi các phân khúc mang tính đầu cơ cao ghi nhận thanh khoản suy giảm mạnh.
Một số chuyên gia nhận định, quá trình sàng lọc hiện nay có thể tạo áp lực cho thị trường trong ngắn hạn khi giao dịch giảm mạnh và dòng vốn trở nên thận trọng hơn. Tuy nhiên, về dài hạn, đây có thể là bước điều chỉnh cần thiết để thị trường bất động sản quay trở lại giá trị thực thay vì phụ thuộc vào các cơn sốt giá ngắn hạn.
Việc dòng tiền đầu cơ giảm bớt cũng được kỳ vọng sẽ giúp thị trường hạn chế tình trạng tăng giá quá nhanh như các giai đoạn trước. Khi yếu tố lướt sóng không còn chiếm ưu thế, các quyết định đầu tư sẽ tập trung nhiều hơn vào hiệu quả sử dụng tài sản và nhu cầu thực tế của người mua.
Trong ngắn hạn, áp lực về thanh khoản và dòng vốn vẫn sẽ tiếp tục là thách thức lớn đối với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, quá trình tái cân bằng hiện nay được đánh giá có thể tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển ổn định hơn trong trung và dài hạn.
Sau giai đoạn thanh lọc, thị trường được kỳ vọng sẽ hình thành cấu trúc bền vững hơn với tỷ trọng giao dịch phục vụ nhu cầu ở thực cao hơn, đồng thời giảm dần sự phụ thuộc vào dòng vốn đầu cơ ngắn hạn. Trong bối cảnh lãi vay tiếp tục là yếu tố ảnh hưởng lớn tới tâm lý đầu tư, khả năng thích ứng với điều kiện tín dụng mới sẽ đóng vai trò quan trọng đối với sự phục hồi của thị trường bất động sản thời gian tới.
