0
0
Lãi suất cho vay giảm chưa đủ tạo chuyển biến rõ rệt cho thị trường bất động sản khi tín dụng chưa ưu tiên lĩnh vực địa ốc, người mua khó tiếp cận vốn và giá nhà vượt khả năng chi trả.
Lãi suất giảm, người mua nhà vẫn khó vay vốn
Sau chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước, một số ngân hàng thông tin giảm tới 2%/năm lãi suất cho vay đối với các khoản giải ngân mới. Tuy nhiên, chính sách này chủ yếu tập trung vào lĩnh vực ưu tiên và khách hàng sản xuất, kinh doanh, chưa đồng nghĩa người mua nhà và doanh nghiệp bất động sản được tiếp cận vốn với chi phí thấp hơn.
Tác động thực tế của động thái giảm lãi suất vẫn cần thêm thời gian để kiểm chứng. Sau đợt chỉ đạo hồi tháng 5, lãi suất không giảm như kỳ vọng, thậm chí lãi suất huy động và cho vay còn tăng. Vì vậy, chưa thể khẳng định đợt điều chỉnh lần này sẽ giúp thị trường địa ốc sớm thoát khỏi khó khăn.
Khả năng giảm lãi suất giữa các ngân hàng cũng có sự khác biệt. Một số ngân hàng lớn có thể có dư địa điều chỉnh, trong khi các ngân hàng thương mại tư nhân đã huy động vốn với lãi suất cao sẽ khó giảm lãi suất cho vay hơn.
Thực tế, ngay cả phân khúc nhà ở xã hội (NƠXH), vốn được kỳ vọng có thanh khoản tốt hơn nhờ nhu cầu ở thực và chính sách hỗ trợ, người mua vẫn gặp khó khăn khi tiếp cận vốn. Theo khảo sát tại một số dự án, từ tháng 8 đến nay, nguồn vốn vay ưu đãi khó tiếp cận, trong khi vay thương mại cũng không dễ dàng.
Khoảng 10-20% khách hàng tại các dự án được khảo sát đã thanh lý hợp đồng do không vay được vốn hoặc không đủ khả năng tài chính. Điều này cho thấy nhu cầu mua nhà chưa đủ để bảo đảm giao dịch thành công khi người mua phụ thuộc vào tín dụng.
Nếu NƠXH còn gặp khó về thanh khoản, bất động sản thương mại càng khó phục hồi nhanh. Các phân khúc chung cư, đất nền, biệt thự và liền kề vẫn chịu áp lực từ chi phí vốn, khả năng tài chính của khách hàng và mặt bằng giá bán.
Một vấn đề khác là cơ cấu nguồn cung nhà ở đang mất cân đối. Nhiều dự án tập trung vào phân khúc cao cấp, có mức giá vượt khả năng chi trả của phần đông người dân. Việc tiếp tục phát triển dự án và khởi công mới nếu chưa gắn với nhu cầu thực tế có thể khiến tình trạng lệch pha cung – cầu nghiêm trọng hơn.
Để thị trường phục hồi bền vững, nguồn cung cần được rà soát theo nhu cầu thực tế, khả năng chi trả của người dân và tiến độ hoàn thiện hạ tầng. Tăng số lượng dự án chưa chắc cải thiện thanh khoản nếu sản phẩm không phù hợp với sức mua.
Từ nay đến cuối năm 2026, thậm chí sang năm 2027, NƠXH vẫn có thể là điểm sáng tương đối nhờ nhu cầu ở thực. Trong khi đó, các phân khúc thương mại tiếp tục đối mặt với thách thức về thanh khoản và giá bán.
Vay quá 50% giá trị nhà tiềm ẩn rủi ro
Lãi suất hạ nhiệt có thể cải thiện tâm lý người mua nhưng chưa đủ tạo ra làn sóng giao dịch mới nếu chi phí vay vẫn cao và giá nhà vượt xa khả năng tài chính. Quyết định mua bất động sản còn phụ thuộc vào thu nhập, khả năng trả nợ và kỳ vọng về giá trong tương lai.
Người mua cũng phải tính đến nguy cơ lãi suất tăng trở lại sau thời gian ưu đãi. Với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, biến động lãi suất hoặc thanh khoản bất lợi có thể làm gia tăng áp lực dòng tiền, đặc biệt khi khoản vay chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá trị tài sản.
Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) khuyến nghị người dân không nên vay quá 50% giá trị tài sản để hạn chế rủi ro tài chính. Theo tổ chức này, bất động sản chịu ảnh hưởng trực tiếp và sâu sắc từ biến động lãi suất do đặc thù sử dụng đòn bẩy nợ vay lớn.
Thị trường từng trải qua chu kỳ suy giảm mạnh giai đoạn 2011-2013, khi lãi suất cho vay vượt ngưỡng 18-20%/năm. Nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư phải bán tháo tài sản để cắt lỗ, khiến thị trường đóng băng kéo dài, giá nhà đất tại nhiều khu vực, kể cả khu trung tâm, giảm 30-40%.
Một phần nguyên nhân đến từ việc sử dụng vốn vay ngắn hạn để đầu tư vào dự án và tài sản có chu kỳ dài. Khi chi phí vốn tăng đột ngột, dòng tiền bị đứt gãy, rủi ro mất thanh khoản gia tăng.
Trong bối cảnh hiện nay, giảm lãi suất là yếu tố có thể hỗ trợ thị trường nhưng chưa đủ quyết định tốc độ phục hồi. Khả năng tiếp cận tín dụng, mặt bằng giá nhà và sức mua thực tế vẫn là những yếu tố quan trọng đối với thanh khoản.
Nếu người mua tiếp tục khó vay vốn, trong khi giá bán chưa phù hợp với khả năng chi trả, tác động tích cực từ lãi suất sẽ khó chuyển hóa nhanh thành giao dịch. Thị trường bất động sản vì vậy vẫn cần thời gian để cải thiện sức mua và cân bằng cung – cầu.
