0
0
Trong vòng 5 năm trở lại đây, giá nhà đất tại Việt Nam ghi nhận mức tăng mạnh, dao động từ hơn 50% đến trên 100% tùy khu vực.
Diễn biến này diễn ra trong bối cảnh thu nhập của người dân tăng chậm hơn đáng kể, khiến khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng thu hẹp và đặt ra nhiều thách thức đối với công tác quản lý, ổn định thị trường bất động sản.
Giá nhà đất tăng nhanh giai đoạn 2021–2025, chênh lệch rõ giữa các vùng
Theo các tổ chức nghiên cứu thị trường, giai đoạn 2021–2025 chứng kiến đà leo thang mạnh của giá nhà đất trên phạm vi cả nước. Mức tăng phổ biến dao động từ 53% đến 112%, phản ánh xu hướng tăng giá kéo dài và lan rộng trên nhiều phân khúc. Trong đó, miền Bắc là khu vực ghi nhận mức tăng cao nhất, có thời điểm giá nhà đất tăng tới 112% so với đầu giai đoạn.
Miền Trung ghi nhận tốc độ tăng thấp hơn nhưng vẫn ở mức đáng chú ý, khoảng 53%. Miền Nam có mức tăng thấp nhất trong ba khu vực, song cũng đạt khoảng 42%, cho thấy giá nhà đất không chỉ tăng cục bộ tại một vài địa phương mà đã trở thành xu hướng chung của thị trường.
Song song với đà tăng giá, quy mô thị trường tiếp tục mở rộng. Theo Bộ Xây dựng, đến cuối năm 2025, cả nước có 3.297 dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và đất nền đang được triển khai, với tổng quy mô khoảng 5,9 triệu căn. Tổng vốn đầu tư của các dự án này ước tính hơn 7,4 triệu tỷ đồng, phản ánh mức độ tham gia lớn của bất động sản trong nền kinh tế.
Về thanh khoản, từ năm 2022 đến nay, mỗi năm thị trường ghi nhận khoảng 537.000 đến 785.000 giao dịch. Mặc dù số lượng giao dịch duy trì ở mức cao, mặt bằng giá nhà đất vẫn neo ở vùng cao và chưa có dấu hiệu điều chỉnh tương xứng. Điều này cho thấy sự mất cân đối nhất định giữa giá cả và khả năng chi trả của người mua.
Tại các đô thị lớn, mức giá cụ thể càng cho thấy rõ xu hướng leo thang. Trong quý III/2025, giá chung cư tại Hà Nội phổ biến trong khoảng 70–80 triệu đồng/m². Đối với nhà liền kề và biệt thự, giá phổ biến dao động từ 100–200 triệu đồng/m², tùy theo vị trí và quy mô dự án. Mặt bằng giá này cao hơn đáng kể so với nhiều năm trước, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng hoàn thiện hoặc gắn với thông tin quy hoạch.
Tại TP Hồ Chí Minh, giá căn hộ cũng tăng mạnh trong vòng chưa đầy một thập kỷ. Nếu năm 2018, giá căn hộ trung bình khoảng 35 triệu đồng/m², thì đến giai đoạn 2024–2025, mức giá này đã vượt 91 triệu đồng/m². Nhiều dự án tại khu vực trung tâm thành phố thậm chí chạm ngưỡng 120–150 triệu đồng/m², thiết lập mặt bằng giá mới cho phân khúc căn hộ cao cấp.
Thu nhập tăng chậm, áp lực tiếp cận nhà ở và yêu cầu ổn định thị trường
Trái ngược với đà tăng nhanh của giá nhà đất, thu nhập của người dân chỉ tăng ở mức khiêm tốn. Theo các số liệu thống kê, thu nhập bình quân tăng khoảng 6–7% mỗi năm trong giai đoạn vừa qua. Khoảng cách giữa tốc độ tăng giá nhà và tốc độ tăng thu nhập ngày càng nới rộng, khiến khả năng sở hữu nhà ở của nhiều người dân trở nên khó khăn hơn.
Đối với nhóm có nhu cầu mua nhà để ở, đặc biệt là người mua nhà lần đầu, mức giá hiện tại buộc họ phải kéo dài thời gian tích lũy hoặc phụ thuộc nhiều hơn vào nguồn vốn vay. Trong bối cảnh lãi suất và chi phí sinh hoạt có nhiều biến động, áp lực tài chính liên quan đến nhà ở ngày càng rõ rệt.
Các chuyên gia nhận định rằng giá nhà đất hiện nay chưa hoàn toàn phản ánh quy luật cung – cầu thực tế. Ngoài các yếu tố như chi phí đất đai, vật liệu xây dựng và quỹ đất hạn chế tại đô thị lớn, giá còn chịu tác động đáng kể từ hoạt động đầu cơ, thông tin quy hoạch và tâm lý kỳ vọng tăng giá lan rộng trên thị trường.
Việc giá nhà đất duy trì ở mức cao trong thời gian dài không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng an cư của người dân, mà còn tạo sức ép đối với công tác quản lý thị trường. Khi giá tăng nhanh hơn nhiều so với nền tảng thu nhập và nhu cầu ở thực, nguy cơ mất cân đối giữa các phân khúc và rủi ro biến động theo chu kỳ có xu hướng gia tăng.
Các số liệu về quy mô dự án, lượng giao dịch và mặt bằng giá cho thấy thị trường bất động sản đang trong giai đoạn cần được theo dõi chặt chẽ. Sự chênh lệch lớn giữa giá nhà đất và thu nhập bình quân đặt ra yêu cầu rõ ràng về việc duy trì ổn định thị trường, bảo đảm tính minh bạch và cân đối giữa các phân khúc nhà ở trong bối cảnh giá tiếp tục neo cao tại nhiều địa phương.
