1
0
Tác động của việc điều chỉnh bảng giá đất
UBND TP.HCM vừa công bố bảng giá đất mới theo quyết định số 79/2024/QĐ-UBN, có hiệu lực từ ngày 31/10/2024 đến hết ngày 31/12/2025. Đây là lần điều chỉnh đầu tiên kể từ năm 2020 với mức giá đất tăng mạnh, từ 4 đến 38 lần tùy khu vực. Mức giá thấp nhất tại Thiềng Liềng (huyện Cần Giờ) là 2,3 triệu đồng/m², trong khi cao nhất tại các tuyến đường trung tâm quận 1 như Đồng Khởi, Lê Lợi và Nguyễn Huệ đạt hơn 687 triệu đồng/m².
Bà Giang Đỗ, Giám đốc bộ phận Tư vấn Savills Việt Nam, nhận định rằng việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ đảm bảo tính công bằng và thúc đẩy nhanh các dự án phát triển hạ tầng quan trọng của TP.HCM.
Việc định giá đất sát với giá trị thị trường giúp giảm thiểu tranh chấp trong giải phóng mặt bằng, vốn là một trong những nguyên nhân chính khiến các dự án lớn như đường Vành đai 3 và tuyến metro số 2 bị trì hoãn nhiều năm.
Tuy nhiên, bảng giá đất mới cũng tạo áp lực tài chính cho các chủ đầu tư. Chi phí sử dụng đất tăng cao khiến giá thành sản phẩm bất động sản leo thang, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình và thấp.
Tại các khu vực ngoại thành, mức giá đất mới khiến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở trở nên khó khăn hơn, làm giảm cơ hội phát triển các dự án nhà ở giá rẻ.
Sự cạnh tranh với các địa phương lân cận
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng bảng giá đất tăng cao khiến TP.HCM đang có dấu hiệu bị giảm dần lợi thế so với các địa phương lân cận.
Chẳng hạn, chính sách đơn giá thuê đất hằng năm của tỉnh Long An áp dụng tại các huyện Đức Hòa, Cần Giuộc, Bến Lức thấp hơn TP.HCM, nên các khu công nghiệp tại Đức Hòa phát triển mạnh, thu hút nhiều nhà đầu tư hơn so với các địa bàn như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh.
Để khắc phục tình trạng này, ông Châu đề xuất cần cân nhắc kỹ lưỡng khi ban hành quy định mức tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất phù hợp với tình hình thực tế của địa phương, giảm tỷ lệ thu tiền thuê đất, nhất là đối với đất xây dựng công trình ngầm và đất có mặt nước.
Nguồn thu ngân sách nhà nước từ hình thức thuê đất trả tiền hằng năm có tính ổn định, bền vững, nên cần đơn giá thuê hợp lý và có tính cạnh tranh để vừa khuyến khích người sử dụng đất chuyển sang lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hằng năm, vừa thu hút được nhiều nhà đầu tư.
Giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý đất đai
Bà Giang Đỗ nhấn mạnh vai trò của công nghệ hiện đại và sự minh bạch thông tin trong việc khắc phục các bất cập khi áp dụng bảng giá đất. Công nghệ hệ thống định giá tự động (AVM – Automated Valuation Models) và GIS (Geographic Information Systems) đã chứng minh hiệu quả trong việc nâng cao độ chính xác khi định giá đất, giúp bảng giá phản ánh sát thực tế hơn.
Những hệ thống này cũng hỗ trợ giảm thiểu sự can thiệp chủ quan, góp phần nâng cao niềm tin từ phía người dân và doanh nghiệp.
Việc xây dựng cổng thông tin trực tuyến về giá đất là giải pháp cấp thiết. Một hệ thống minh bạch, công khai dữ liệu giá đất theo từng khu vực sẽ giúp người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư dễ dàng tra cứu thông tin, từ đó đưa ra quyết định phù hợp. Minh bạch hóa thông tin không chỉ củng cố lòng tin mà còn tạo nền tảng cho việc quản lý đất đai hiệu quả hơn.
Việc điều chỉnh bảng giá đất tại TP.HCM mang lại cả cơ hội và thách thức. Trong khi nó giúp đảm bảo quyền lợi cho người dân có đất bị thu hồi và thúc đẩy các dự án hạ tầng quan trọng, thì cũng tạo áp lực lên giá thành sản phẩm bất động sản, ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
