0
0
Sau hơn một thập kỷ đưa vào sử dụng, tổ hợp HH Linh Đàm với quy mô gần 10.000 căn hộ và hơn 40.000 cư dân sinh sống vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thực trạng này phản ánh những tồn tại kéo dài về pháp lý, quy hoạch và quản lý xây dựng, đặt ra nhiều vấn đề trong công tác quản lý đô thị tại Hà Nội.
Sai phạm quy hoạch, xây dựng và pháp lý chồng chéo
Tổ hợp căn hộ HH Linh Đàm được đưa vào vận hành từ năm 2015, do Doanh nghiệp tư nhân Xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên và CTCP Xuất nhập khẩu Bemes làm chủ đầu tư. Theo thiết kế được phê duyệt, các công trình tại đây chỉ được xây dựng tối đa 27 tầng. Tuy nhiên, trên thực tế, các tòa nhà đã được xây dựng với chiều cao dao động từ 36 đến 41 tầng, vượt nhiều tầng so với quy hoạch ban đầu.
Việc thay đổi chiều cao công trình kéo theo hàng loạt điều chỉnh khác như tăng hệ số sử dụng đất, gia tăng mật độ xây dựng và mở rộng số lượng căn hộ. Không chỉ dừng ở đó, một số hạng mục ban đầu được quy hoạch là văn phòng hoặc dịch vụ thương mại cũng bị chuyển đổi thành căn hộ để bán, khiến quy mô dân số thực tế vượt xa thiết kế.
Theo số liệu thanh tra, riêng tổ hợp HH Linh Đàm gồm 12 tòa nhà với tổng số hơn 8.896 căn hộ, tương ứng khoảng 26.688 cư dân, trong khi quy hoạch ban đầu chỉ khoảng 6.300 người. Quy mô dân số thực tế cao gấp hơn 4 lần so với phê duyệt đã tạo áp lực lớn lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội trong khu vực.
Không chỉ vi phạm về quy hoạch, dự án còn tồn tại nhiều thiếu sót trong thủ tục pháp lý. Chủ đầu tư bị xác định chưa thực hiện đầy đủ các bước liên quan đến giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất và chuyển nhượng dự án theo quy định. Đồng thời, nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất và tiền thuê đất cũng chưa được hoàn tất.
Một điểm đáng chú ý là dự án đã được khởi công và triển khai xây dựng khi chưa hoàn thiện đầy đủ hồ sơ pháp lý. Điều này dẫn đến hệ quả dây chuyền, khiến toàn bộ dự án rơi vào tình trạng không đủ điều kiện pháp lý để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
Bên cạnh đó, công tác phòng cháy chữa cháy tại dự án cũng được xác định chưa tuân thủ đầy đủ quy định. Dù vậy, các căn hộ vẫn được giao dịch và đưa vào sử dụng, làm gia tăng rủi ro về an toàn và tiếp tục tạo thêm rào cản trong việc hoàn tất thủ tục cấp sổ đỏ.
Cư dân “kẹt quyền lợi”, phương án xử lý còn bỏ ngỏ
Việc chưa được cấp sổ đỏ trong thời gian dài đã ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của hàng chục nghìn cư dân tại khu căn hộ HH Linh Đàm. Không có giấy chứng nhận, người dân gặp khó khăn trong các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, thế chấp hoặc xác lập quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản.
Từ năm 2016, kết luận thanh tra của cơ quan chức năng đã chỉ ra hàng loạt sai phạm tại các dự án do chủ đầu tư này triển khai tại Hà Nội, trong đó có HH Linh Đàm. Đến năm 2021, UBND TP Hà Nội tiếp tục khẳng định các tồn tại về pháp lý, xây dựng và nghĩa vụ tài chính vẫn chưa được khắc phục đầy đủ, khiến Sở Tài nguyên và Môi trường chưa có cơ sở để cấp giấy chứng nhận.
Đến năm 2024, cử tri tiếp tục kiến nghị thành phố sớm tháo gỡ vướng mắc nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân. Tuy nhiên, theo phản hồi của UBND TP Hà Nội, tiến trình cấp sổ vẫn chưa thể triển khai do chủ đầu tư chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý dự án.
Trong bối cảnh đó, cơ quan chức năng đã giao Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Sở Xây dựng và chính quyền địa phương để nghiên cứu phương án xử lý. Gần đây, cư dân tại khu căn hộ HH Linh Đàm đã nhận được phiếu khảo sát liên quan đến các phương án giải quyết sai phạm.
Hai phương án chính được đưa ra gồm trả lại căn hộ để nhận lại số tiền đã mua hoặc được bố trí căn hộ khác có giá trị tương đương tại khu đô thị Thanh Hà. Ngoài ra, người dân cũng có thể đề xuất phương án khác tùy theo nhu cầu và hoàn cảnh cụ thể.
Đáng chú ý, phiếu khảo sát không chỉ ghi nhận nguyện vọng mà còn yêu cầu cư dân cung cấp thông tin chi tiết về căn hộ như diện tích, vị trí, giá mua. Đối với các trường hợp mua trực tiếp từ chủ đầu tư, nội dung khảo sát còn đề cập đến việc người mua có được thông báo trước về khả năng không được cấp giấy chứng nhận hay không.
Thực tế cho thấy, việc đưa ra các phương án như hoàn trả hoặc hoán đổi căn hộ phần nào phản ánh mức độ phức tạp của sai phạm tại dự án. Khi các vi phạm liên quan đến quy hoạch và xây dựng không thể khắc phục triệt để, việc cấp sổ đỏ theo hiện trạng trở nên khó khả thi.
Không chỉ riêng HH Linh Đàm, nhiều dự án khác của cùng chủ đầu tư tại Hà Nội cũng được xác định có vi phạm tương tự. Trong tổng số 12 dự án, có 9 dự án được thanh tra và đều ghi nhận các sai phạm nghiêm trọng về quy hoạch, xây dựng và pháp lý.
Tại một số dự án, số lượng căn hộ tăng đột biến so với phê duyệt. Chẳng hạn, dự án VP6 Linh Đàm tăng từ 138 căn lên 840 căn, vượt 702 căn; dự án VP5 Linh Đàm tăng từ 216 căn lên 805 căn; dự án CT6 Kiến Hưng tăng từ 231 căn lên 1.602 căn, vượt 1.371 căn. Những con số này cho thấy mức độ điều chỉnh quy hoạch vượt xa giới hạn cho phép.
Sự gia tăng đột biến về số căn hộ và dân số đã gây áp lực lớn lên hạ tầng giao thông, trường học, y tế và các dịch vụ công cộng trong khu vực. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng sống của cư dân mà còn đặt ra bài toán quản lý đô thị đối với chính quyền địa phương.
