0
0
Dòng tiền từ người mua trả tiền trước của 99 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã tăng vọt 60% trong năm 2025, thiết lập một nền tảng tài chính vững chắc và hứa hẹn tạo nên sự bùng nổ về doanh thu trong các kỳ báo cáo tiếp theo.
Sau một giai đoạn dài thanh lọc, thị trường bất động sản ghi nhận sự trở lại đầy mạnh mẽ của dòng tiền từ khách hàng và nhà đầu tư. Số liệu thống kê từ VietstockFinance cho thấy một bức tranh tài chính đầy khả quan tại các doanh nghiệp địa ốc đang niêm yết trên ba sàn HOSE, HNX và UPCoM.
Tính đến cuối năm 2025, tổng giá trị “của để dành” – bao gồm khoản mục người mua trả tiền trước ngắn hạn và doanh thu chưa thực hiện – của 99 doanh nghiệp ngành này đã đạt xấp xỉ 213.300 tỷ đồng. Đáng chú ý, lượng tiền mặt và các khoản tương đương tiền cũng ghi nhận mức tăng trưởng 47%, chạm mốc 140.500 tỷ đồng, cho thấy năng lực quản trị thanh khoản và khả năng tiếp cận nguồn vốn của nhóm doanh nghiệp đầu ngành đã cải thiện rõ rệt.
Sự phân hóa dòng tiền và sự trỗi dậy của những nhóm vốn mới
Bức tranh tăng trưởng của ngành không dàn trải đều mà tập trung mạnh mẽ vào nhóm các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch và tiến độ pháp lý ổn định. Trong số 47 đơn vị ghi nhận sự gia tăng ở khoản mục người mua trả tiền trước, có đến 15 doanh nghiệp đạt mức tăng trưởng bằng lần, phản ánh sức hấp thụ của thị trường đối với các sản phẩm đủ điều kiện mở bán.
Điển hình là trường hợp của Đầu tư và Phát triển Bất động sản Hudland (HLD) khi chỉ số này tăng gấp 35 lần so với thời điểm đầu năm. Dù con số tuyệt đối chỉ ở mức 41 tỷ đồng và toàn bộ nằm ở doanh thu chưa thực hiện ngắn hạn, nhưng tỷ lệ tăng trưởng này cho thấy sự chuyển dịch trạng thái vận hành từ đóng băng sang ghi nhận dòng tiền hoạt động một cách đột biến.
Ở quy mô lớn hơn, Taseco Land (TAL) và Bất động sản Văn Phú (VPI) là những minh chứng cho việc khai thác hiệu quả các dự án khu đô thị. Với TAL, con số 2.500 tỷ đồng tiền người mua trả trước (gấp 15 lần năm trước) chủ yếu đến từ các hợp đồng mua bán bất động sản và hoạt động xây lắp, tạo ra bộ đệm tài chính an toàn.
Trong khi đó, Văn Phú – Invest ghi nhận hơn 1.000 tỷ đồng “của để dành”, tăng gấp 12 lần nhờ chiến lược tập trung vào các thị trường vệ tinh và khu kinh tế mới. Cụ thể, dự án Vlasta Thủy Nguyên đóng góp hơn 543 tỷ đồng, khu đô thị mới Văn Phú (TT39-40) đóng góp gần 327 tỷ đồng và dự án tại Yên Phong – Bắc Ninh tăng gấp 4,6 lần so với đầu năm. Việc dòng tiền tập trung vào các dự án có vị trí chiến lược cho thấy sự khắt khe của dòng vốn bất động sản trong giai đoạn này, khi người mua chỉ sẵn sàng xuống tiền tại những dự án có tiến độ xây dựng rõ ràng.
Một diễn biến đáng chú ý khác trong cấu trúc sở hữu và dòng tiền đến từ Tập đoàn Sunshine (KSF). Thông qua các thương vụ sáp nhập quy mô lớn với hàng loạt đơn vị như Sunshine Tây Hồ, Sunshine Homes, Đầu tư DIA và Chứng khoán SmartMind, KSF đã vươn lên vị trí thứ hai toàn ngành về lượng tiền khách hàng trả trước với gần 24.800 tỷ đồng, tăng hơn 4 lần so với đầu năm 2025.
Sự gia tăng này không chỉ đến từ hoạt động bán hàng đơn thuần mà còn là kết quả của chiến lược hợp nhất nguồn lực, giúp doanh nghiệp này nhanh chóng tích lũy tài sản và tiền mặt, đạt ngưỡng gần 5.900 tỷ đồng tiền mặt lưu động. Điều này cho thấy xu hướng mua bán, sáp nhập (M&A) vẫn là đòn bẩy quan trọng để các doanh nghiệp bất động sản tái cấu trúc tài chính và gia tăng vị thế trên thị trường.
Áp lực bàn giao và triển vọng hạch toán doanh thu giai đoạn 2026
Mặc dù tổng lượng tiền trả trước toàn ngành tăng mạnh, thị trường vẫn ghi nhận sự sụt giảm tại 49 doanh nghiệp, chiếm gần một nửa số đơn vị khảo sát. Tuy nhiên, sự sụt giảm này trong nhiều trường hợp không phản ánh sự suy yếu về kinh doanh mà là kết quả của việc chuyển hóa “của để dành” thành doanh thu thực tế sau khi bàn giao sản phẩm.
Điển hình như tại Nhà Khang Điền (KDH) và An Gia (AGG), lượng tiền trả trước giảm lần lượt 65% và 76%. Đây là giai đoạn các doanh nghiệp này hoàn tất nghĩa vụ với khách hàng tại các dự án hiện hữu để chuẩn bị cho chu kỳ bán hàng mới. Tại Khang Điền, dù chỉ số tài chính ngắn hạn giảm nhưng dự án Gladia by the Waters với phân khu The Emeria và The Clarita vẫn đang thu hút sự chú ý với mức giá từ 200-250 triệu đồng/m2. Triển vọng của doanh nghiệp này gắn liền với tiến độ của hạ tầng giao thông khu vực, đặc biệt là nút giao Mỹ Thủy và dự án Vành đai 2, những yếu tố quyết định khả năng thanh khoản cho giai đoạn cao tầng dự kiến khởi công vào đầu năm 2026.
Vị thế dẫn dắt thị trường vẫn thuộc về Vinhomes (VHM) với những con số áp đảo về quy mô tài chính. Với hơn 95.000 tỷ đồng tiền người mua trả trước, cao gấp đôi so với đầu năm, Vinhomes nắm giữ gần một nửa lượng “của để dành” của toàn bộ 99 doanh nghiệp khảo sát. Sự gia tăng này đến từ tổng doanh số bán hàng kỷ lục trong năm 2025 đạt 205.200 tỷ đồng, nhờ việc ra mắt đồng loạt 5 dự án tại các địa bàn trọng điểm như Hà Nội, Hải Phòng và Tây Ninh.
Đặc biệt, doanh số chưa ghi nhận đạt tới 186.400 tỷ đồng vào cuối năm 2025 chính là “kho lương” đảm bảo cho lợi nhuận của doanh nghiệp này trong ít nhất 2 đến 3 năm tới. Khả năng duy trì lượng tiền mặt lên tới 52.200 tỷ đồng cũng giúp doanh nghiệp này giữ vững vị thế đầu tàu trong bối cảnh mặt bằng lãi suất và chi phí vốn vẫn còn nhiều biến động.
Trong khi đó, phân khúc bất động sản khu công nghiệp cũng đóng góp đáng kể vào lượng tiền mặt nắm giữ của toàn ngành. Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) ghi nhận lượng tiền mặt hơn 8.400 tỷ đồng, tăng 29%, cho thấy dòng vốn FDI và nhu cầu thuê đất công nghiệp vẫn là bệ đỡ tài chính vững chắc.
Đối với các doanh nghiệp như Novaland (NVL), dù “của để dành” chỉ tăng nhẹ 8% đạt hơn 20.600 tỷ đồng, nhưng việc bàn giao thực tế hàng ngàn sản phẩm tại các đại dự án như NovaWorld Phan Thiet, Aqua City và NovaWorld Ho Tram cho thấy nỗ lực giải quyết các nút thắt về pháp lý và thi công. Các chuyển động này cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn thực chất hơn, nơi giá trị doanh nghiệp được khẳng định bằng khả năng đưa sản phẩm về đích và chuyển hóa các cam kết trên hợp đồng thành dòng tiền thực trên báo cáo kết quả kinh doanh.
