0
0
Trước áp lực thanh khoản sụt giảm mạnh, các chủ đầu tư bất động sản đang linh hoạt thay đổi chiến thuật bán hàng bằng cách tung ra các gói giải pháp tài chính và chiết khấu sâu nhằm kích cầu thị trường mà không làm suy giảm giá trị định giá của dự án.
Nghệ thuật giảm giá kỹ thuật nhằm giữ vững mặt bằng giá
Báo cáo thị trường nhà ở nửa đầu năm 2026 của DXS-FERI cho thấy một nghịch lý lớn đang diễn ra trên thị trường bất động sản cả nước. Tổng nguồn cung mới trong 6 tháng qua đạt khoảng 37.300 sản phẩm, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước.
Trái ngược với sự dồi dào về nguồn cung, sức mua lại suy yếu rõ rệt khi lượng tiêu thụ thực tế chỉ đạt khoảng 26.000 sản phẩm, sụt giảm 12% so với cùng kỳ và giảm tới 62% so với giai đoạn sôi động của nửa cuối năm 2025. Diễn biến tương tự cũng được DKRA Consulting ghi nhận tại TP HCM và các khu vực phụ cận, khi nguồn cung mới trong quý II tăng 13% nhưng sức cầu sơ cấp lại sụt giảm 11%.
Trước thực trạng này, các chủ đầu tư không chọn phương án giảm giá bán công bố mà đồng loạt triển khai các chương trình chiết khấu trực tiếp vào giá bán thực tế, hỗ trợ lãi suất vay mua nhà, kéo dài thời gian ân hạn nợ gốc và giãn tiến độ thanh toán cho khách hàng.
Giới chuyên gia gọi đây là chiến lược “giảm giá kỹ thuật”. Phương pháp này cho phép chủ đầu tư giữ nguyên mức giá niêm yết nhằm bảo vệ quyền lợi của những khách hàng đã sở hữu căn hộ trước đó, tránh tác động tiêu cực đến giá trị tài sản bảo đảm tại ngân hàng và bảo toàn năng lực huy động vốn của doanh nghiệp trong tương lai.
Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, ưu tiên hàng đầu của các doanh nghiệp địa ốc hiện nay đã có sự thay đổi mang tính bước ngoặt. Nếu như trước đây mục tiêu là tối đa hóa lợi nhuận thông qua việc liên tục đẩy giá bán, thì ở thời điểm hiện tại, bảo toàn dòng tiền, đẩy nhanh tốc độ tiêu thụ sản phẩm và duy trì tính thanh khoản cho toàn hệ thống mới là mục tiêu sống còn. Do đó, các doanh nghiệp sẵn sàng hy sinh một phần biên lợi nhuận để đồng hành và chia sẻ áp lực tài chính với khách hàng.
Chu kỳ mới thiết lập ranh giới giá trị thực
Dưới góc nhìn toàn cảnh, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nhận định thị trường nhà ở đang chính thức bước sang một chu kỳ phát triển mới mang tính chọn lọc khắt khe hơn. Trong kỷ nguyên này, khả năng định giá sản phẩm của các chủ đầu tư không còn phụ thuộc hoàn toàn vào chi phí phát triển dự án mà ngày càng chịu sự chi phối quyết định từ sức mua và khả năng hấp thụ thực tế của thị trường.
Trải qua nhiều năm tăng trưởng nóng, mặt bằng giá nhà ở hiện đã neo ở mức rất cao, trong khi lãi suất vay mua nhà vẫn neo quanh ngưỡng 12-14%/năm khiến người mua trở nên vô cùng thận trọng trước khi đưa ra quyết định xuống tiền. Do đó, dù chi phí quỹ đất, chi phí xây dựng và chi phí tài chính của doanh nghiệp vẫn tiếp tục leo thang, họ cũng không thể tùy tiện tăng giá bán tương ứng nếu không muốn sản phẩm bị tồn kho.
Thời kỳ “mua nhanh, bán chóng” và lướt sóng đầu cơ đã chính thức khép lại. Khách hàng giờ đây quan tâm nhiều hơn đến giá trị sử dụng thực tế của căn hộ, từ chất lượng quy hoạch, mật độ tiện ích, khả năng khai thác cho thuê cho đến tính minh bạch về pháp lý. Dự báo về nửa cuối năm 2026, thị trường sẽ tiếp tục phân hóa sâu sắc. DXS-FERI dự đoán nguồn cung sơ cấp có thể bổ sung thêm khoảng 33.000 sản phẩm mới, nâng tổng nguồn cung tích lũy toàn quốc lên hơn 100.000 sản phẩm.
Tuy nhiên, sức cầu dự kiến vẫn duy trì ở mức thận trọng với tỷ lệ hấp thụ trung bình chỉ dao động từ 20% đến 30%. Trong bối cảnh đó, mặt bằng giá sơ cấp nhiều khả năng sẽ tiếp tục đi ngang và các chủ đầu tư sẽ vẫn phải phụ thuộc vào công cụ chiết khấu kỹ thuật để tìm kiếm thanh khoản. Về dài hạn, JLL ước tính khu vực phía Nam sẽ đón nhận thêm khoảng 40.000 căn hộ trong vòng 5 năm tới.
Sự gia tăng nguồn cung trung hạn này sẽ mang lại nhiều lựa chọn hơn cho người mua, đồng thời tiếp tục thu hẹp dư địa tăng giá vô căn cứ của các chủ đầu tư trên thị trường.
