0
0
Thị trường bất động sản đang chứng kiến làn sóng phát hành thêm cổ phiếu quy mô lớn của nhiều doanh nghiệp địa ốc.
Động thái này diễn ra trong bối cảnh thanh khoản thị trường suy giảm, áp lực đáo hạn trái phiếu gia tăng và khả năng tiếp cận vốn tín dụng còn hạn chế. Trong khi nguồn vốn mới được kỳ vọng giúp doanh nghiệp duy trì hoạt động và triển khai dự án, giới chuyên gia cũng cảnh báo nguy cơ pha loãng cổ phiếu và những tác động đối với toàn thị trường.
Doanh nghiệp địa ốc đẩy mạnh huy động vốn
Sau giai đoạn khủng hoảng trái phiếu 2022 – 2025, nhiều doanh nghiệp bất động sản như Vinhomes, Novaland, Phát Đạt, DIC Corp hay Thăng Long Group đồng loạt công bố kế hoạch phát hành thêm cổ phiếu với quy mô hàng nghìn tỷ đồng.
Làn sóng tăng vốn diễn ra khi áp lực tài chính của doanh nghiệp vẫn ở mức cao. Theo nhiều tổ chức phân tích, hàng trăm nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đến hạn trong giai đoạn 2026 – 2027. Trong khi đó, tín dụng ngân hàng chưa thực sự nới lỏng, còn lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng tại nhiều ngân hàng dao động từ 6,5 – 7,5%/năm, tăng 1 – 3% so với cuối năm trước.
Dữ liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy lượng giao dịch bất động sản trong quý I/2026 giảm gần 24% theo quý và giảm 14% so với cùng kỳ, còn khoảng 115.650 giao dịch. Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng của One Mount Gorup cũng ghi nhận toàn thị trường chỉ đạt khoảng 11.100 sản phẩm giao dịch, giảm tới 50% so với quý trước.
Thanh khoản suy yếu khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào tình trạng thiếu hụt dòng tiền. Trong bối cảnh đó, phát hành cổ phiếu trở thành kênh huy động vốn được nhiều doanh nghiệp lựa chọn.
Công ty Cổ phần Vinhomes dự kiến phát hành thêm 4,1 tỷ cổ phiếu để trả cổ tức với tỷ lệ 1:1 sau 4 năm chưa tăng vốn. Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt chào bán gần 200 triệu cổ phần với giá 10.000 đồng/cổ phiếu để huy động hơn 1.996 tỷ đồng.
Tập đoàn Đất Xanh phát hành riêng lẻ 93,5 triệu cổ phiếu nhằm thu về khoảng 1.739 tỷ đồng cho dự án DatXanhHomes Parkview tại TP Hồ Chí Minh. DIC Group cũng chào bán 150 triệu cổ phiếu để huy động 1.800 tỷ đồng cho các dự án tại Vũng Tàu và Hậu Giang.
Theo các chuyên gia, nhu cầu vốn còn đến từ kỳ vọng tận dụng các chính sách mới. Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 29/2026 nhằm tháo gỡ pháp lý cho hơn 3.300 dự án với tổng mức đầu tư hàng triệu tỷ đồng.
Ông Nguyễn Anh Đức, Giám đốc điều hành bộ phận Môi giới khách hàng tổ chức và Tư vấn đầu tư của Công ty Chứng khoán SBB (SBBS), cho rằng việc tiếp cận tín dụng ngày càng khó khăn buộc doanh nghiệp phải tìm đến kênh cổ phiếu để bù đắp dòng tiền thiếu hụt.
Nguy cơ pha loãng và vòng xoáy áp lực mới
Điều đáng chú ý là phần lớn kế hoạch phát hành diễn ra trong bối cảnh thị giá cổ phiếu bất động sản đã giảm mạnh từ đầu năm. Việc gia tăng nguồn cung cổ phiếu có thể tạo thêm áp lực lên giá cổ phiếu trong ngắn hạn khi thị trường vẫn chịu tác động từ mặt bằng lãi suất cao và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.
Rủi ro lớn nhất được nhắc đến là sự pha loãng giá trị cổ phiếu. Khi doanh nghiệp phát hành thêm lượng lớn cổ phần, số cổ phiếu lưu hành tăng lên trong khi hiệu quả kinh doanh chưa cải thiện tương ứng, khiến EPS có thể suy giảm.
Theo ông Nguyễn Anh Đức, nếu khối lượng phát hành quá lớn, nhiều cổ đông có thể lựa chọn bán ra thay vì góp thêm vốn, từ đó tạo áp lực lên thị giá. Thực tế, một số mã như DXG hay PDR tiếp tục giảm sau khi công bố kế hoạch tăng vốn.
Giới phân tích cũng cảnh báo nguy cơ hình thành vòng xoáy tài chính mới. Doanh nghiệp phát hành cổ phiếu để giải quyết khó khăn thanh khoản, nhưng việc pha loãng khiến giá cổ phiếu giảm. Khi giá giảm, khả năng huy động vốn tiếp tục bị ảnh hưởng và doanh nghiệp có thể phải tiếp tục phát hành thêm.
Rủi ro không chỉ dừng lại ở doanh nghiệp hay nhà đầu tư chứng khoán. Bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với ngân hàng, xây dựng, vật liệu xây dựng và tiêu dùng. Nếu sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp tiếp tục suy yếu, nguy cơ nợ xấu gia tăng là điều khó tránh khỏi.
Dù vậy, các chuyên gia cho rằng không phải mọi kế hoạch tăng vốn đều mang ý nghĩa tiêu cực. Những doanh nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý tốt và nền tảng tài chính vững như Vinhomes, Nam Long, Khang Điền hay Tài chính Hoàng Huy được đánh giá có nhiều lợi thế hơn trong chu kỳ phục hồi mới. Ngược lại, các doanh nghiệp còn vướng pháp lý hoặc sử dụng đòn bẩy cao như DIC Corp, Hodeco, Phát Đạt hay Hải Phát sẽ đối mặt nhiều thách thức hơn.
TS Bùi Đức Hưng, nguyên Vụ trưởng Vụ Kế hoạch tài chính thuộc Bộ Xây dựng, cho rằng động lực lớn của thị trường bất động sản thời gian tới không chỉ đến từ vốn mà còn từ hạ tầng và thể chế. Theo ông, việc cả nước đồng loạt khởi công và khánh thành 250 dự án trọng điểm với tổng vốn gần 1,3 triệu tỷ đồng sẽ tạo động lực cho tăng trưởng trong giai đoạn 2025 – 2026.
