0
0
Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa gửi văn bản kiến nghị lên Thủ tướng Chính phủ cùng các bộ ngành liên quan về việc bổ sung chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), nhằm xây dựng khung pháp lý dài hạn, tạo động lực thúc đẩy nguồn cung và giải quyết bài toán an cư cấp thiết cho nhóm dân cư có thu nhập trung bình và thấp.
Thực trạng sụt giảm nguồn cung và sự biến mất của nhà ở thương mại bình dân
Theo đánh giá từ HoREA, thị trường bất động sản trong nhiều năm qua liên tục rơi vào tình trạng lệch pha cung cầu nghiêm trọng. Nguồn cung nhà ở thương mại ghi nhận đà sụt giảm kéo dài, trong khi phân khúc bình dân gần như vắng bóng hoàn toàn trên thị trường. Ngược lại, các sản phẩm cao cấp lại chiếm tỷ trọng áp đảo, vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người dân có nhu cầu thực.
Số liệu thống kê từ HoREA chỉ ra rằng, số lượng dự án và nguồn cung nhà ở thương mại đã liên tục sụt giảm mạnh từ năm 2018 đến năm 2024. Cụ thể, nếu như năm 2017 thị trường ghi nhận 92 dự án với 42.991 căn nhà, thì sang năm 2018 con số này giảm xuống còn 77 dự án với 28.316 căn nhà. Đà giảm tiếp tục diễn ra trong năm 2019 với 42 dự án gồm 23.046 căn nhà, năm 2020 còn 31 dự án với 16.895 căn nhà, và năm 2021 ghi nhận 20 dự án với 14.443 căn nhà.
Xu hướng thu hẹp nguồn cung không dừng lại khi năm 2022 chỉ có 25 dự án với 12.147 căn nhà. Đến năm 2023, dù số căn tăng lên 17.753 căn nhưng số lượng dự án giảm xuống còn 19. Bước sang năm 2024, thị trường chạm mốc thấp kỷ lục khi chỉ còn 06 dự án với 3.845 căn nhà ở thương mại được đưa ra thị trường.
Song song với đà suy giảm tổng nguồn cung, tỷ trọng các sản phẩm nhà ở thương mại giá phù hợp cũng biến mất nhanh chóng trong vòng 6 năm gần đây. Vào năm 2020, thị trường chỉ ghi nhận vỏn vẹn 163 căn hộ thuộc phân khúc giá phù hợp, chiếm khoảng 1% tổng số nhà ở thương mại cung ứng ra thị trường. Tuy nhiên, kể từ năm 2021 kéo dài cho đến năm 2024, thị trường hoàn toàn không còn bất kỳ căn hộ nhà ở thương mại giá phù hợp nào được chào bán.
Ở chiều ngược lại, phân khúc nhà ở thương mại cao cấp lại liên tục gia tăng tỷ trọng và chiếm giữ vị thế áp đảo. Trong giai đoạn từ năm 2019 đến năm 2023, dòng sản phẩm cao cấp chiếm trên dưới 70% tổng số nhà ở thương mại đưa ra thị trường. Thậm chí, tại khu vực TPHCM (cũ), phân khúc cao cấp từng có thời điểm chiếm tới 100% toàn bộ thị trường nhà ở của địa phương.
Đề xuất hành hành lang pháp lý riêng và cơ chế ưu đãi cho nhà ở thương mại giá phù hợp
Trước thực trạng mất cân đối trầm trọng, HoREA cho rằng việc luật hóa dòng sản phẩm nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ tạo lập một hành lang pháp lý vững chắc, khuyến khích các doanh nghiệp tư nhân tích cực tham gia đầu tư. Giải pháp này không chỉ đáp ứng trực tiếp nhu cầu nhà ở của nhóm người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp không thuộc diện thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội, mà còn góp phần giảm tải áp lực lớn cho ngân sách nhà nước trong các chương trình phát triển nhà ở xã hội.
Để triển khai hiệu quả, Hiệp hội kiến nghị các cơ quan quản lý thiết kế một khung pháp lý riêng với các cơ chế hỗ trợ cụ thể. Về đối tượng thụ hưởng, chính sách cần mở rộng cho tất cả cá nhân trong nước có thu nhập trung bình, thu nhập thấp cũng như các tổ chức có nhu cầu thực tế. Về mặt quỹ đất, các địa phương cần chủ động bố trí nguồn đất sạch từ quỹ đất phát triển nhà ở thương mại, đất xây dựng nhà ở xã hội hoặc các diện tích phù hợp với quy hoạch chung để giao cho doanh nghiệp triển khai.
Bên cạnh đó, HoREA đề xuất áp dụng quy trình thủ tục đầu tư ưu tiên theo luồng xanh đối với các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp nhằm rút ngắn tối đa thời gian phê duyệt pháp lý. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cũng nên được giao quyền quyết định linh hoạt các chỉ tiêu quy hoạch, qua đó tạo điều kiện cho chủ đầu tư gia tăng tỷ trọng các căn hộ có diện tích vừa và nhỏ.
Liên quan đến vấn đề định giá, đại diện Hiệp hội kiến nghị Nhà nước không nên khống chế mức lợi nhuận tối đa của doanh nghiệp như đối với nhà ở xã hội. Thay vào đó, cơ quan quản lý chỉ nên đưa ra khung giá trần tối đa theo từng khu vực cụ thể.
