0
0
Dù tiến độ triển khai các dự án nhà ở xã hội đạt 77% kế hoạch, thị trường bất động sản phục vụ người thu nhập thấp vẫn đối mặt tình trạng thiếu hụt nguồn cung thực tế do vướng mắc về quỹ đất sạch, thủ tục và nguồn vốn.
Bức tranh triển khai hơn 773.000 căn NOXH và hiện trạng quỹ đất trên cả nước
Thị trường bất động sản phân khúc nhà ở xã hội (NOXH) ghi nhận những chuyển biến đáng kể về quy mô và số lượng dự án trong khuôn khổ Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030”. Báo cáo mới nhất từ Bộ Xây dựng cho thấy tính đến hết tháng 7/2026, cả nước có 875 dự án NOXH đang được triển khai với tổng quy mô 773.457 căn, tương đương tổng mức đầu tư khoảng 637.019 tỷ đồng.
Xét về cơ cấu thực hiện, nhóm dự án đã hoàn thành đạt 289 dự án, cung ứng ra thị trường 197.805 căn với tổng mức đầu tư khoảng 162.912 tỷ đồng. Nhóm dự án đã khởi công xây dựng và đang trong quá trình thi công gồm 270 dự án, quy mô 270.409 căn với tổng mức vốn khoảng 222.709 tỷ đồng. Ngoài ra, 316 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 305.243 căn và mức đầu tư ước tính 251.938 tỷ đồng.
Tổng số lượng dự án hoàn thành, khởi công và được chấp thuận chủ trương đầu tư hiện đạt khoảng 77% so với chỉ tiêu đề ra. Nhiều địa phương duy trì kết quả thực hiện tích cực, điển hình như Hải Phòng, Đà Nẵng, Thái Nguyên, Hưng Yên, Bắc Ninh, Thanh Hóa, Nghệ An, Khánh Hòa và Cà Mau.
Song song với nguồn cung đang xây dựng, cả nước hiện có 205.074 căn nhà ở cho thuê thuộc tài sản công. Trong đó, 188.025 căn đang được vận hành cho thuê và 17.049 căn chưa bố trí sử dụng. Cơ cấu tài sản công này bao gồm 13.450 căn NOXH (12.455 căn đang cho thuê), 78.476 căn nhà ở công vụ (77.789 căn đang cho thuê) và 64.808 phòng ký túc xá sinh viên (61.052 phòng đang cho thuê).
Về mặt quy hoạch, các địa phương trên toàn quốc đã quy hoạch khoảng 1.986 vị trí đất dành riêng cho phân khúc bất động sản này với tổng quy mô khoảng 10.279 ha. Cấu trúc quỹ đất gồm 944 khu đất độc lập với diện tích 6.047 ha; 837 quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại với diện tích 3.174 ha; 123 vị trí đất dành cho lực lượng vũ trang nhân dân với 475 ha; cùng 82 vị trí quy hoạch nhà lưu trú công nhân tương đương 583 ha.
Nhiều trung tâm kinh tế và địa phương phát triển công nghiệp ghi nhận quỹ đất NOXH được bố trí lớn tại các vị trí gần đô thị và khu công nghiệp. Tiêu biểu là TP.HCM với khoảng 1.740 ha, Đồng Nai khoảng 1.723 ha, Hà Nội khoảng 1.555 ha, Bắc Ninh khoảng 754 ha, Tây Ninh khoảng 570 ha và Quảng Ngãi khoảng 461 ha.
Những điểm nghẽn khiến nguồn cung thực tế chưa đáp ứng đủ nhu cầu
Mặc dù các chỉ số quy hoạch và số lượng dự án đạt kết quả tích cực, Bộ Xây dựng đánh giá nguồn cung bất động sản NOXH đưa ra thị trường thực tế vẫn còn hạn chế. Lượng sản phẩm hoàn thiện chưa tương xứng với nhu cầu an cư rất lớn của công nhân, người lao động và người thu nhập thấp tại các đô thị lớn lẫn các khu công nghiệp tập trung, đặc biệt là sự thiếu hụt nghiêm trọng ở phân khúc nhà ở cho thuê.
Một trong những rào cản chính xuất phát từ việc công tác phát triển NOXH tại một số địa phương chưa được quan tâm đúng mức. Việc bố trí nguồn vốn ngân sách địa phương để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và xây dựng hạ tầng kỹ thuật nhằm tạo quỹ đất sạch bàn giao cho chủ đầu tư còn chậm trễ.
Mặt khác, chất lượng phân bổ quỹ đất tại nhiều nơi chưa tối ưu. Dù diện tích quy hoạch lớn, không ít vị trí đất NOXH lại nằm cách xa trung tâm đô thị cũng như các khu, cụm công nghiệp. Hạ tầng giao thông kết nối chưa hoàn thiện tạo ra trở ngại lớn cho việc đi lại, sinh hoạt và tiếp cận tiện ích an sinh của người lao động.
Quy trình pháp lý và thủ tục hành chính cũng là mắt xích kéo dài thời gian triển khai. Thủ tục liên quan đến chủ trương đầu tư, giao đất, giải phóng mặt bằng, quy hoạch và cấp phép xây dựng tại một số địa phương còn nhiều vướng mắc. Sự phối hợp giữa các sở, ban, ngành chưa thực sự đồng bộ làm tăng đáng kể chi phí cơ hội cũng như chi phí tài chính cho doanh nghiệp tham gia đầu tư.
Bên cạnh đó, bài toán tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi đang là điểm nghẽn lớn đối với phân khúc bất động sản an sinh xã hội. Nguồn vốn hỗ trợ từ ngân sách nhà nước còn hạn chế so với quy mô nhu cầu thực tế. Các dự án NOXH đòi hỏi tổng mức đầu tư ban đầu rất lớn nhưng biên độ lợi nhuận bị khống chế và thời gian thu hồi vốn kéo dài, khiến phân khúc nhà ở cho thuê càng khó thu hút dòng vốn của doanh nghiệp nếu thiếu các cơ chế tài chính dài hạn.
