Cổ phiếu bất động sản tăng "bốc đầu", lọc cơ hội - Cộng đồng tài chính thông minh SmartF

Nhóm phân tích KBSV kỳ vọng lãi suất duy trì ở mức thấp sẽ tác động tích cực, kích thích nhu cầu bất động sản của người dân.

Cổ phiếu bất động sản đồng loạt “bốc đầu”.

Thị trường chứng khoán phiên giao dịch cuối tuần diễn biến tích cực khi sắc xanh lan tỏa ngay từ khi mở cửa, trong đó nhóm bất động sản cũng rục rịch đua nhau “xanh, tím”. Hàng loạt cổ phiếu như L14, DXS, NVL, HDC, KBC, NTL, NVL, HDC… đều khởi sắc với mức tăng cao từ 4% đến gần 8%.

Đáng chú ý, các mã PDR của Phát Đạt, DIG của DIC Corp, DXG của Đất Xanh Group hay NHA của Tổng Công ty Phát Triển Nhà và Đô thị Nam Hà Nội còn bật tăng hết biên độ, thậm chí “trắng bên bán”. Cổ phiếu CEO cũng đang tiến sát mức giá trần với mức tăng mạnh 8%.

Thêm vào đó, KBSV dự báo hoạt động bán hàng của các doanh nghiệp sẽ hồi phục nửa cuối năm. Niềm tin thị trường cải thiện cùng với lãi suất cho vay kỳ vọng duy trì ở mức thấp tạo động lực cho các CĐT tiến hành mở bán các dự án trong các quý tới.

Nhiều doanh nghiệp niêm yết đều có kế hoạch mở bán dự án mới hoặc tiếp tục mở bán các giai đoạn tiếp theo của dự án cũ tập trung vào nửa cuối năm 2024 như Wonder Park và Cổ Loa (Vinhomes), Clarita và Emeria (Khang Điền), Gem Sky World và Gem Riverside (Đất Xanh), Akari City, Mizuki Park, Southgate và Central Lake (Nam Long).

KBSV cho rằng, trong bối cảnh huy động vốn tín dụng và trái phiếu gặp nhiều khó khăn, các DN BĐS đẩy mạnh huy động vốn thông qua phát hành cổ phiếu để tái cơ cấu các khoản nợ vay và bổ sung vốn để phát triển các dự án.

Mặt khác, hành lang pháp lý được hoàn thiện kỳ vọng đảm bảo tăng trưởng của ngành trong trung và dài hạn. Tại kỳ họp thứ 6 và kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV đã chính thức thông qua Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi), có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025.

Tuy nhiên, Chính phủ đã đề xuất Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho phép 3 Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024. KBSV nhận định, việc dời thời điểm có hiệu lực của Luật sớm hơn đã cho thấy nỗ lực của Chính phủ trong việc tháo gỡ những khó khăn và vướng mắc của thị trường BĐS, tạo điều kiện để thị trường phát triển bền vững hơn trong dài hạn.

“Ba bộ luật mới có nhiều quy định mới, góp phần cải thiện tâm lý của người mua nhà và rút ngắn thời gian hoàn thiện pháp lý của CĐT, giúp cải thiện nguồn cung. Chúng tôi cho rằng đây là cơ hội cho các chủ đầu tư có sức khỏe tài chính và khả năng triển khai dự án tốt; tuy nhiên cần có thời gian để các chính sách thực sự phát huy tác động và một số vướng mắc về pháp lý vẫn cần hướng dẫn cụ thể hơn”, báo cáo cũng nêu rõ.

Tựu chung lại, KBSV kỳ vọng hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản trong nửa cuối năm 2024 sẽ có sự hồi phục rõ rệt hơn nhờ tâm lý người mua nhà được cải thiện cũng như nguồn cung gia tăng từ mở bán các dự án mới và giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ.

Chung quan điểm, Công ty Cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam VIS Rating cho rằng, ba luật về bất động sản được phê duyệt có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024 sẽ giúp đẩy nhanh phê duyệt pháp lý dự án và cải thiện nguồn cung từ 2025.

VIS Rating đánh giá trong 6 tháng cuối năm 2024, nhu cầu nhà ở vẫn ở mức cao sẽ thúc đẩy doanh số bán hàng của các chủ đầu tư khi các dự án mới được mở bán. Trong những tháng đầu năm hầu hết các dự án mới được bán hết ngay khi ra mắt; các giao dịch trên thị trường thứ cấp cũng hồi phục; và giá nhà ở tiếp tục tăng tại Hà Nội và TP.HCM. Nhu cầu nhà ở được thúc đẩy một phần nhờ môi trường lãi suất thấp.

Nhóm chuyên gia của VIS Rating cho biết, nhu cầu nhà ở vẫn ở mức cao sẽ thúc đẩy doanh số bán hàng của các chủ đầu tư khi các dự án mới được mở bán. Điều này đưa đến kỳ vọng doanh số bán hàng và dòng tiền của các chủ đầu tư sẽ cải thiện nhẹ trong 12-18 tháng tới khi các dự án mới mở bán.

Nếu quan tâm đến“cổ đất”, ông Đỗ Hồng Anh, chuyên gia tư vấn và quản lý tài sản, Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam cho rằng, nhà đầu tư cần nhìn vào những yếu tố chính để xác định cổ phiếu tiềm năng, từ đó có hành động hợp lý, cụ thể là quỹ đất và vị trí dự án của doanh nghiệp, năng lực tài chính và quản lý, tiến độ và chất lượng dự án đang triển khai, dự án gối đầu.

Những doanh nghiệp có quỹ đất lớn ở vị trí đắc địa, tình hình tài chính lành mạnh và các dự án được triển khai đúng tiến độ, cùng với định giá doanh nghiệp đang ở mức hợp lý so với doanh thu và lợi nhuận dự kiến sẽ có lợi thế cạnh tranh và cổ phiếu có tiềm năng tăng trưởng tốt hơn.

Thực tế, cổ phiếu bất động sản có số lượng nhiều và vốn hóa lớn nên mang tính “đại chúng”, nhất là khi thông tin liên quan đến các doanh nghiệp địa ốc dễ nắm bắt và phân tích.

Chính vì vậy, khi tăng giá, các cổ phiếu bất động sản thường có xu hướng tăng nhanh và mạnh. Ngược lại, nhịp điều chỉnh khi xuất hiện có mức mất giá nhanh và mạnh tương tự. Với các cổ phiếu khác, mỗi nhịp điều chỉnh thường giảm 10 – 15%, nhưng nhìn lại các cổ phiếu bất động sản lớn, mức giảm lên đến 25 – 30%, thậm chí là 40%.

“Do đó, nhà đầu tư không nên mua vào khi giá cổ phiếu địa ốc đã tăng cao so với giá trị thực, vì điều này có thể dẫn đến rủi ro lớn khi thị trường điều chỉnh.

Thời điểm mua vào tốt nhất là khi giá cổ phiếu đang ở mức hợp lý và có tiềm năng tăng trưởng trong tương lai. Ngoài ra, nhà đầu tư nên theo dõi sát sao các biến động của thị trường và các thông tin liên quan đến doanh nghiệp để có quyết định đầu tư chính xác”, ông Hồng Anh nhấn mạnh.

Trong khi đó, ông Hồ Sỹ Hòa, CTCK DNSE khuyến nghị, nhà đầu tư cổ phiếu địa ốc nên quan tâm đến vị thế của doanh nghiệp, thể hiện qua quy mô quỹ đất và vị trí quỹ đất, những tiêu chí này có thể theo dõi ở báo cáo thường niên của doanh nghiệp. Song song với tiêu chí quỹ đất là tính pháp lý dự án bất động sản.

Bởi lẽ, doanh nghiệp có quỹ đất lớn, nhưng có thể tiềm ẩn rủi ro pháp lý liên quan đến việc triển khai dự án, gây ảnh hưởng đến tiến độ hoàn thành dự án và tiến độ bán dự án, từ đó ảnh hưởng đến giá cổ phiếu.