0
0
Giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội đã khoảng 95 triệu đồng/m², trong khi nguồn cung mới tiếp tục tăng nhưng chưa tạo đủ áp lực để mặt bằng giá hạ nhiệt.
Thị trường chung cư Hà Nội đang tiếp tục ghi nhận sự gia tăng về nguồn cung, nhưng diễn biến giá vẫn theo chiều hướng đi lên. Nghịch lý này xuất phát chủ yếu từ cơ cấu sản phẩm mới chưa thực sự phù hợp với nhu cầu của phần đông người mua.
Đến giữa năm 2026, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã khoảng 95 triệu đồng/m², chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và chiết khấu. Với mặt bằng hiện tại, ngưỡng 100 triệu đồng/m² có thể sớm bị vượt qua nếu xu hướng tăng tiếp tục duy trì.
Trong khi đó, giá trên thị trường thứ cấp trong quý II giảm nhẹ so với quý I nhưng vẫn cao hơn khoảng 13% so với cùng kỳ năm 2025. Mức điều chỉnh này cho thấy thị trường đã xuất hiện áp lực nhất định, song chưa đủ để tạo ra sự thay đổi lớn về mặt bằng giá.
Nguồn cung mới cũng đang có sự phân hóa rõ rệt. Căn hộ có giá từ 80 triệu đồng/m² trở lên chiếm khoảng 50-60% tổng nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội trong một số quý gần đây. Quý II/2026 là quý thứ hai liên tiếp thị trường không ghi nhận sản phẩm mới nào có giá dưới 60 triệu đồng/m².
Nguồn cung tăng nhưng chưa giải quyết được khoảng trống phân khúc
Điểm đáng chú ý của thị trường chung cư Hà Nội là sự gia tăng nguồn cung chưa đi cùng với sự gia tăng tương ứng của các sản phẩm có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của số đông.
Các dự án mới chủ yếu tập trung vào phân khúc trung cấp và cao cấp tại các đại đô thị, trong khi nhà ở thương mại bình dân gần như vắng bóng. Các dự án trung cấp chỉ xuất hiện nhỏ giọt tại một số khu vực ngoại thành, vùng ven.
Trong 2-3 năm trở lại đây, thị trường không ghi nhận nguồn cung mở bán mới đáng kể ở nhóm nhà ở thương mại có mức giá bình dân. Điều này khiến tổng nguồn cung có thể tăng nhưng mặt bằng giá sơ cấp vẫn khó giảm.
Khi phần lớn sản phẩm mới thuộc nhóm giá cao, sự gia tăng về số lượng căn hộ không đồng nghĩa người mua có thêm nhiều lựa chọn phù hợp về tài chính. Đây là một trong những nguyên nhân khiến giá chung cư tiếp tục được neo ở mức cao.
Bên cạnh cơ cấu sản phẩm, giá bán còn chịu ảnh hưởng từ các khoản chi phí phát triển dự án. Tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng, marketing và đầu tư hệ thống tiện ích đều tác động đến giá thành sản phẩm.
Khi các khoản chi phí này cùng tăng, dư địa điều chỉnh giá bán sẽ bị thu hẹp. Vì vậy, ngay cả khi nguồn cung được bổ sung, mặt bằng giá vẫn khó giảm mạnh nếu chi phí đầu vào chưa có sự thay đổi mang tính nền tảng.
Nếu không có những thay đổi mang tính nền tảng về chi phí phát triển dự án, tốc độ tăng giá có thể giảm còn khoảng 3-5% mỗi năm. Điều này cho thấy thị trường có thể chuyển sang trạng thái tăng giá chậm hơn thay vì bước ngay vào chu kỳ giảm giá.
Trong 3-5 năm tới, giá chung cư Hà Nội nhiều khả năng vẫn tăng, song tốc độ có thể ổn định hơn. Diễn biến này phụ thuộc vào nguồn cung, kinh tế vĩ mô, chính sách, quan hệ kinh tế quốc tế và tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế.
Một nguồn cung đáng chú ý khác trên thị trường là nhà ở xã hội. Ít nhất 120.000 căn dự kiến được cung cấp trong giai đoạn 2026-2030. Tuy nhiên, lượng sản phẩm này không thể được xem là nguồn cung thay thế trực tiếp cho chung cư thương mại.
NƠXH và nhà ở thương mại có sự khác biệt về nhóm khách hàng, tiêu chuẩn sản phẩm và cơ chế hình thành giá. NƠXH hướng tới nhu cầu ở cơ bản, trong khi nhà ở thương mại được hình thành giá dựa trên vị trí, mật độ xây dựng, tiện ích, tiêu chuẩn bàn giao và chất lượng vận hành.
Các dự án NƠXH được miễn tiền sử dụng đất và lợi nhuận chủ đầu tư bị khống chế tối đa 10%. Trong khi đó, nhà ở thương mại phải gánh chi phí đất đai, tài chính và phát triển dự án theo cơ chế thị trường.
Do đó, việc bổ sung ít nhất 120.000 căn NƠXH trong giai đoạn 2026-2030 chưa đồng nghĩa mặt bằng giá chung cư thương mại sẽ giảm tương ứng. Tác động chủ yếu nằm ở khả năng thay đổi cơ cấu nhu cầu trên thị trường.
Khi NƠXH đáp ứng tốt hơn nhu cầu của nhóm thu nhập thấp, một bộ phận khách hàng có thể giảm nhu cầu thuê nhà hoặc tìm mua chung cư thương mại giá rẻ, căn hộ thứ cấp cũ. Sự dịch chuyển này có thể làm thay đổi cơ cấu cầu và tác động đến cách các sản phẩm được đưa ra thị trường.
Sau thời hạn hạn chế chuyển nhượng 5 năm, khi NƠXH được đưa vào thị trường giao dịch tự do, giá cũng có thể điều chỉnh theo cơ chế thị trường và dần tiệm cận mặt bằng giá thứ cấp của phân khúc bình dân hoặc trung cấp tại cùng khu vực.
Như vậy, vấn đề của thị trường hiện nay không chỉ nằm ở tổng số căn hộ được đưa ra mà còn ở khả năng phân bổ nguồn cung theo đúng nhu cầu. Nếu sản phẩm mới tiếp tục tập trung ở nhóm giá cao, việc tăng nguồn cung sẽ khó tạo ra áp lực giảm giá trên toàn thị trường.
Nguồn cung tập trung theo khu vực, thị trường tiếp tục phân hóa
Bên cạnh sự lệch pha về phân khúc, nguồn cung chung cư Hà Nội còn tập trung tại một số khu vực nhất định. Khoảng 70-80% nguồn cung mở bán mới mỗi năm kể từ năm 2022 đến nay tập trung tại khu vực phía Tây, chủ yếu ngoài Vành đai 3, và các khu vực phía Đông, Đông Nam như Gia Lâm, Văn Giang.
Trong khi đó, chung cư thương mại trung cấp phù hợp hơn với khả năng chi trả của số đông vẫn xuất hiện rất ít, chủ yếu tại ngoại thành hoặc các địa phương giáp ranh.
Sự tập trung này khiến tổng nguồn cung tăng nhưng chưa chắc đáp ứng đúng nhu cầu tại những khu vực có lực cầu lớn. Thị trường chung cư không chỉ cần thêm sản phẩm mà còn cần sản phẩm có mức giá phù hợp và vị trí đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, làm việc của người mua.
Một căn hộ có giá thấp nhưng nằm quá xa nơi làm việc, thiếu trường học, bệnh viện, chợ, việc làm hoặc có kết nối giao thông chưa hoàn chỉnh chưa chắc tạo ra sức hút lớn đối với người mua ở thực.
Vì vậy, nguồn cung tại vùng ven chỉ có thể tạo áp lực rõ rệt lên mặt bằng giá khi đi cùng sự hoàn thiện của hạ tầng và hệ thống tiện ích. Nếu giao thông và các dịch vụ dân sinh chưa phát triển đồng bộ, lực cầu vẫn có xu hướng tập trung vào những khu vực đã hình thành hệ sinh thái sống.
Điều này cũng khiến thị trường có khả năng xuất hiện sự phân hóa giữa các dự án. Những dự án có hạ tầng chưa đồng bộ, thiếu hệ sinh thái dân sinh hoặc phụ thuộc lớn vào nhu cầu đầu cơ có thể chịu áp lực điều chỉnh lớn hơn khi thanh khoản suy yếu.
Ngược lại, những khu vực có nhu cầu ở thực cao và hệ thống tiện ích tương đối hoàn chỉnh vẫn có khả năng duy trì mặt bằng giá cao, ngay cả khi nguồn cung toàn thị trường tiếp tục tăng.
Trên thị trường thứ cấp, áp lực điều chỉnh đã rõ hơn. Khi thanh khoản chậm lại, chi phí lãi vay và áp lực tài chính có thể khiến một bộ phận người mua sử dụng đòn bẩy, đặc biệt nhóm mua để lướt sóng, phải hạ kỳ vọng hoặc bán nhanh để thu hồi vốn.
Tuy nhiên, áp lực bán từ một bộ phận nhà đầu tư chưa đủ để kéo mặt bằng giá sơ cấp xuống. Giá thứ cấp phụ thuộc vào tình trạng tài chính của từng người bán, trong khi giá sơ cấp vẫn được neo bởi chi phí đầu vào cao và cơ cấu nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc giá cao.
Sự khác biệt giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp vì vậy tiếp tục được duy trì. Trong khi một số sản phẩm thứ cấp có thể chịu áp lực giảm giá để cải thiện thanh khoản, mặt bằng sơ cấp vẫn được hỗ trợ bởi chi phí phát triển dự án và mức giá của các dự án mới.
Thị trường chung cư Hà Nội hiện cũng chưa xuất hiện tình trạng dư cung trên diện rộng. Việc dư cung chỉ trở thành áp lực rõ rệt khi sản phẩm không đáp ứng được khả năng chi trả, điều kiện sống và kết nối giao thông của người mua.
Trong thời gian tới, nguồn cung chung cư dự kiến tiếp tục tăng, nhưng mức độ tác động đến giá sẽ phụ thuộc vào cơ cấu sản phẩm và khả năng hấp thụ. Nếu nguồn cung tăng chủ yếu ở phân khúc giá cao, áp lực giảm giá toàn thị trường sẽ vẫn hạn chế.
Ngược lại, nếu nguồn cung trung cấp và bình dân được bổ sung với quy mô lớn hơn, đồng thời phân bổ tại những khu vực có nhu cầu thực, cơ cấu thị trường có thể thay đổi đáng kể. Khi đó, người mua có thêm lựa chọn và mặt bằng giá có thể chịu áp lực cạnh tranh rõ hơn.
Trong trường hợp lực hấp thụ suy yếu trong thời gian đủ dài, giá sơ cấp cũng sẽ chịu áp lực điều chỉnh. Đây là yếu tố có thể tạo ra thay đổi đáng chú ý đối với thị trường nếu nguồn cung tiếp tục tăng nhưng tốc độ hấp thụ không còn duy trì như trước.
Ở thời điểm hiện tại, mặt bằng giá chung cư Hà Nội vẫn được duy trì bởi ba yếu tố chính là chi phí phát triển dự án, cơ cấu nguồn cung và sự tập trung sản phẩm theo khu vực. Vì vậy, nguồn cung tăng chưa đủ để tạo ra một chu kỳ giảm giá trên diện rộng.
Thị trường trong 3-5 năm tới nhiều khả năng tiếp tục phân hóa, với tốc độ tăng giá có thể chậm lại khi nguồn cung được bổ sung. Tuy nhiên, diễn biến giá vẫn phụ thuộc lớn vào việc nguồn cung mới có thực sự phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của thị trường hay không.
