0
0
Chiến thắng bầu cử của Donald Trump đang khiến triển vọng về lãi suất vay mua nhà trở nên khó đoán ngay cả trước khi ông quay lại Nhà Trắng.
Chính sách của Trump làm mờ triển vọng lãi suất vay mua nhà
Trong chiến dịch tranh cử, tân tổng thống cam kết giúp việc sở hữu nhà trở nên dễ dàng hơn bằng cách hạ lãi suất vay thông qua các chính sách nhằm kiểm soát lạm phát. Tuy nhiên, một số nhà kinh tế và chuyên gia cho rằng chính sách kinh tế mà ông đề xuất có thể khiến lãi suất vay mua nhà tăng cao.
Lãi suất vay mua nhà bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, trong đó có lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ kỳ hạn 10 năm, được các ngân hàng cho vay sử dụng làm cơ sở để định giá các khoản vay mua nhà. Lợi suất trái phiếu chính phủ đã tăng trong những tuần gần đây, ngay cả sau khi Cục Dự trữ Liên bang (Fed) cắt giảm lãi suất chuẩn của mình – lãi suất ảnh hưởng đến nhiều loại vay bao gồm cả vay mua nhà. Nhà đầu tư dường như đặt câu hỏi về mức độ Fed nên cắt giảm lãi suất trong bối cảnh nền kinh tế vẫn mạnh mẽ.
Sau chiến thắng của Trump, lợi suất tiếp tục tăng cao hơn nữa, khiến lãi suất trung bình cho vay mua nhà kỳ hạn 30 năm lên tới 6,79%, theo báo cáo từ Freddie Mac.
“Dựa trên những gì chúng tôi đang thấy trên thị trường trái phiếu, các nhà đầu tư đang kỳ vọng lãi suất sẽ cao hơn dưới thời chính quyền Trump và đang bắt đầu điều chỉnh vị trí đầu tư của mình theo hướng đó,” Danielle Hale, kinh tế trưởng tại Realtor.com, cho biết. “Nếu lãi suất chung cao hơn, điều này cũng đồng nghĩa rằng lãi suất vay mua nhà sẽ tăng cao hơn.”
Trump cho biết ông muốn áp thuế đối với hàng hóa nước ngoài, giảm thuế và nới lỏng quy định, những chính sách có thể thúc đẩy nền kinh tế, nhưng cũng có thể làm gia tăng lạm phát và tăng nợ công Mỹ – và, theo một số nhà kinh tế, dẫn đến lãi suất cao hơn và do đó là lãi suất vay mua nhà cũng cao hơn.
“Chính sách tài khóa của Trump có thể khiến lãi suất vay mua nhà tăng và trở nên khó dự đoán hơn từ nay đến cuối năm và sang năm 2025,” Lisa Sturtevant, kinh tế trưởng tại Bright MLS, cho biết. Bà không còn dự đoán lãi suất trung bình cho vay mua nhà kỳ hạn 30 năm sẽ giảm dưới 6% trong năm tới.
Các nhà phân tích trong lĩnh vực xây dựng nhà ở tại Raymond James and Associates dự đoán lãi suất vay mua nhà sẽ “cao hơn trong thời gian dài hơn” sau kết quả bầu cử. Họ cũng cho biết trong một báo cáo nghiên cứu tuần trước rằng những người mua nhà lần đầu “có thể sẽ gặp thách thức lớn hơn về khả năng chi trả vào mùa xuân tới,” thời điểm thường là mùa cao điểm bán hàng của các nhà xây dựng.
Lãi suất vay mua nhà cao hơn có thể làm tăng thêm hàng trăm đô la chi phí hàng tháng cho người vay, làm giảm khả năng mua sắm của họ trong bối cảnh giá nhà vẫn ở gần mức cao kỷ lục dù thị trường bất động sản đã suy giảm từ năm 2022.
Lãi suất vay cao và giá nhà cao đã khiến nhiều người mua nhà lần đầu không thể sở hữu nhà. Họ chỉ chiếm 24% tổng số nhà được mua từ tháng 7 năm 2023 đến tháng 6 năm trước đó, mức thấp kỷ lục từ năm 1981, theo dữ liệu từ Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR). Trước năm 2008, tỷ lệ người mua lần đầu thường đạt khoảng 40%.
Khi ngày càng nhiều người Mỹ không thể sở hữu nhà hoặc phải hoãn lại kế hoạch mua nhà, họ bỏ lỡ cơ hội tích lũy tài sản thông qua tăng trưởng giá trị căn nhà, yếu tố từng là động lực lớn của tài sản cá nhân.
Ngoài ra, lãi suất vay mua nhà cao hơn cũng có thể ngăn cản các chủ nhà hiện tại bán nhà. Mặc dù lãi suất trung bình cho vay mua nhà kỳ hạn 30 năm đã giảm từ mức cao nhất trong 23 năm là gần 8% vào năm ngoái, nhưng vẫn còn quá cao đối với nhiều người muốn bán. Theo Realtor.com, hơn bốn trong số năm chủ nhà có lãi suất vay hiện tại dưới 6%.
Sự tăng vọt của lợi suất trái phiếu tuần trước có thể phản ánh kỳ vọng của các nhà đầu tư rằng chính sách kinh tế của Trump sẽ mở rộng thâm hụt ngân sách và thúc đẩy lạm phát.
Ủy ban Phi đảng phái về Ngân sách Liên bang có Trách nhiệm dự báo rằng các đề xuất của Trump sẽ tăng thâm hụt ngân sách lên 7,75 nghìn tỷ đô la trong thập kỷ tới.
Để trả lãi cho khoản nợ này, chính phủ có thể sẽ phải phát hành thêm trái phiếu, như trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm. Điều này có thể khiến các nhà đầu tư yêu cầu mức lợi suất cao hơn, hoặc lợi nhuận họ nhận được từ việc đầu tư vào trái phiếu. Khi lợi suất này tăng, lãi suất vay mua nhà sẽ tăng theo.
Nếu lạm phát tăng trở lại, Fed có thể phải tạm dừng việc cắt giảm lãi suất mà họ bắt đầu từ tháng 9. Lạm phát đã giảm từ mức đỉnh 9,1% vào năm 2022 xuống còn 2,4% – mức thấp nhất trong 3 năm rưỡi – khi Fed nâng lãi suất lên mức cao nhất trong nhiều thập kỷ.
Mặc dù Fed không trực tiếp đặt ra lãi suất vay mua nhà, các hành động của họ và xu hướng lạm phát ảnh hưởng đến diễn biến của lợi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm. Chính sách của Fed dự kiến sẽ mở đường để lãi suất vay mua nhà giảm dần, nhưng điều này có thể thay đổi nếu các chính sách của chính quyền tiếp theo khiến lạm phát tăng vọt trở lại.
“Nhìn chung vẫn có nhiều lý do để kỳ vọng rằng lãi suất vay mua nhà có thể giảm, nhưng chính sách là một yếu tố khó dự đoán,” Hale từ Realtor.com nói.
Dự báo lãi suất vay mua nhà là điều khó khăn vì chúng chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố, từ chi tiêu của chính phủ và nền kinh tế, đến căng thẳng địa chính trị và biến động trên thị trường cổ phiếu và trái phiếu.
Trước bầu cử, các nhà kinh tế bất động sản nói chung đã kỳ vọng lãi suất trung bình cho vay mua nhà kỳ hạn 30 năm sẽ giảm vào cuối năm nay xuống khoảng 6% và tiếp tục giảm thêm vào năm sau. Hiện tại, các nhà kinh tế tại Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp và Realtor.com dự đoán lãi suất trung bình sẽ giữ quanh mức 6% vào năm tới, trong khi các chuyên gia tại First American cho rằng có thể lãi suất sẽ giảm xuống mức 6% nhưng không chắc chắn.
Trưởng bộ phận nghiên cứu kinh tế của Redfin, Chen Zhao, cho biết “khó có thể tưởng tượng lãi suất vay mua nhà dưới 6% vào năm tới trừ khi chúng ta rơi vào suy thoái.”
Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR) ước tính rằng lãi suất trung bình cho vay mua nhà kỳ hạn 30 năm sẽ dao động từ 5,5% đến 6,5% trong nhiệm kỳ thứ hai của Trump.
“Nếu chính quyền Trump có thể đưa ra một kế hoạch khả thi để giảm thâm hụt ngân sách, lãi suất vay mua nhà có thể giảm,” Lawrence Yun, kinh tế trưởng của NAR, nói.
Dù sao đi nữa, đừng kỳ vọng lãi suất vay mua nhà sẽ trở lại mức thấp như trong nhiệm kỳ đầu tiên của Trump, từ cuối tháng 1 năm 2017 đến hết bốn năm sau đó.
Khi đó, lãi suất trung bình cho vay mua nhà kỳ hạn 30 năm dao động từ mức thấp kỷ lục 2,65% đến 4,94%. Lãi suất vay mua nhà giảm mạnh trong năm cuối nhiệm kỳ đầu tiên của Trump khi sự sụp đổ kinh tế do đại dịch COVID-19 khiến các nhà đầu tư tìm kiếm sự an toàn từ trái phiếu chính phủ Mỹ, điều này đã kéo lợi suất trái phiếu xuống thấp đáng kể.
Theo: AP
