0
0
Dù từng được kỳ vọng là “mỏ vàng” sinh lời hấp dẫn, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam vẫn chưa thể thoát khỏi vòng luẩn quẩn ảm đạm suốt 4 năm qua, kể từ sau đại dịch Covid-19. Báo cáo thị trường năm 2024 của DKRA Consulting vừa công bố đã vẽ nên bức tranh đầy u ám khi nguồn cung và sức tiêu thụ của các loại hình biệt thự, shophouse, nhà phố nghỉ dưỡng đều sụt giảm nghiêm trọng, ngoại trừ sự khởi sắc cục bộ của condotel.
Biệt thự nghỉ dưỡng: Nguồn cung sụt giảm, thanh khoản thấp kỷ lục
Theo DKRA Consulting, trong năm 2024, thị trường biệt thự nghỉ dưỡng tiếp tục ghi nhận sự suy giảm cả về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ. Cụ thể, nguồn cung sơ cấp (chào bán lần đầu) giảm 5% so với cùng kỳ năm 2023, tập trung chủ yếu tại khu vực miền Nam và miền Trung, chiếm 75% tổng nguồn cung cả nước.
Cả năm 2024, chỉ có 62 dự án biệt thự nghỉ dưỡng mở bán với tổng số 2.415 căn, nhưng chỉ có 293 căn được giao dịch thành công, chiếm tỷ lệ 12%. Đáng chú ý, các giao dịch chủ yếu diễn ra ở những dự án có mức giá dưới 10 tỷ đồng/căn, pháp lý hoàn chỉnh và được phát triển bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính tốt.
Mặc dù các chủ đầu tư đã tung ra hàng loạt chính sách kích cầu như: chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, ưu đãi thanh toán nhanh… nhưng kết quả thu về vẫn không đạt kỳ vọng. Thanh khoản yếu khiến lượng hàng tồn kho ngày càng tăng, trong khi nguồn cung mới duy trì ở mức thấp, chỉ đóng góp khoảng 28% tổng nguồn cung cả năm.
Nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng: Sức cầu xuống mức “chạm đáy”
Tình hình còn tệ hơn ở phân khúc nhà phố và shophouse nghỉ dưỡng, vốn từng là kênh đầu tư ưa chuộng nhờ khả năng khai thác thương mại linh hoạt. Trong năm 2024, thị trường ghi nhận 3.666 căn nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng được chào bán, tăng 12% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, chỉ có 210 căn được giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 6% – mức thấp kỷ lục trong 4 năm qua.
Nguồn cung tuy có sự gia tăng (khoảng 1,7 lần so với năm trước), nhưng lại tập trung cục bộ vào một dự án duy nhất tại Khánh Hòa. Trong khi đó, các dự án cũ tiếp tục gặp khó trong việc thu hút nhà đầu tư, dẫn đến lượng giao dịch vô cùng hạn chế.
DKRA Consulting nhận định, sức cầu của phân khúc này giảm 43% so với giai đoạn trước năm 2022, chủ yếu do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trước những bất ổn pháp lý, cùng với đó là mặt bằng giá bán vẫn ở mức cao.
Condotel: Điểm sáng hiếm hoi nhưng tăng trưởng không bền vững
Trong khi các phân khúc khác “chìm sâu” trong ảm đạm, condotel (căn hộ khách sạn) là loại hình duy nhất ghi nhận tín hiệu tích cực. Năm 2024, thị trường đón nhận 7.795 căn condotel mới, tăng 31% so với năm trước, chủ yếu đến từ các dự án cũ chiếm 62% lượng hàng tồn kho.
Điểm đáng chú ý là lượng tiêu thụ condotel tăng mạnh, đạt 3.088 căn – gấp 2,6 lần so với năm 2023, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 40%. Tuy nhiên, giao dịch chỉ tập trung ở các dự án mới có pháp lý hoàn thiện, giá bán dưới 3 tỷ đồng/căn, trong khi những dự án cũ vẫn ghi nhận tốc độ bán hàng chậm hoặc thậm chí ngừng bán do không có giao dịch.
Mặt bằng giá sơ cấp condotel cũng ghi nhận mức tăng nhẹ 5% so với cùng kỳ năm trước, tuy nhiên mức giá vẫn cao so với khả năng chi trả của nhiều nhà đầu tư. Bên cạnh đó, sự phục hồi của condotel chủ yếu mang tính cục bộ, tập trung ở một số địa phương có tiềm năng du lịch lớn như Khánh Hòa, không phản ánh toàn cảnh thị trường.
Nguyên nhân khiến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng “lao dốc”
Theo các chuyên gia, có nhiều yếu tố khiến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng rơi vào tình trạng ảm đạm kéo dài:
- Vướng mắc pháp lý: Nhiều dự án gặp khó khăn trong việc cấp sổ đỏ hoặc không đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý khiến nhà đầu tư lo ngại.
- Nguồn cung dư thừa, sức cầu yếu: Nguồn cung tăng nhưng lực cầu suy yếu do nhà đầu tư thận trọng, e ngại rủi ro.
- Chính sách kích cầu chưa đủ hấp dẫn: Dù áp dụng nhiều biện pháp hỗ trợ tài chính nhưng không đủ để kích thích thanh khoản.
- Mặt bằng giá cao: Giá bán tại nhiều dự án vẫn ở mức quá cao so với khả năng tài chính của phần lớn nhà đầu tư.
Nhà đầu tư “mắc kẹt” chờ cơ hội thoát hàng
Bốn năm qua, nhiều nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng rơi vào trạng thái “ôm hàng” chờ đợi khi thanh khoản gần như đóng băng. Dù kỳ vọng thị trường sẽ phục hồi vào cuối năm 2024, nhưng thực tế cho thấy sự phục hồi chỉ mang tính cục bộ và không bền vững.
Các chuyên gia cho rằng, để khơi thông thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, cần giải quyết dứt điểm các vấn đề pháp lý, đồng thời áp dụng chính sách tài chính linh hoạt và phù hợp hơn. Nếu không có những thay đổi mang tính đột phá, tình trạng “chôn vốn” sẽ còn kéo dài, tiếp tục gây áp lực lớn lên các nhà đầu tư và chủ đầu tư.
Bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam vẫn đang “chật vật” tìm lại ánh hào quang sau hơn 4 năm suy thoái. Dù condotel có khởi sắc cục bộ, nhưng bức tranh chung vẫn chưa thể lạc quan khi nguồn cung dư thừa, sức cầu thấp và tâm lý nhà đầu tư ngày càng thận trọng. Sự phục hồi thực sự của thị trường chỉ có thể xảy ra khi các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ và niềm tin nhà đầu tư quay trở lại.
