0
0
Trong bối cảnh nhiều kênh đầu tư biến động khó lường, bất động sản tiếp tục được xem là kênh giữ giá trị dài hạn. Tuy nhiên, năm 2026 đánh dấu sự thay đổi rõ nét của thị trường khi dòng tiền không còn phân bổ dàn trải, mà tập trung vào những tài sản gắn với vị trí chiến lược, pháp lý rõ ràng và hạ tầng phát triển đồng bộ.
Sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài của nền kinh tế và thị trường tài chính, bất động sản đang bước vào một chu kỳ mới với nhiều yếu tố nền tảng thay đổi. Thay vì tăng trưởng theo xu hướng diện rộng như các giai đoạn trước, thị trường năm 2026 được nhận diện bởi sự phân hóa mạnh mẽ giữa các khu vực, phân khúc và loại hình tài sản.
Tại các diễn đàn và hội thảo chuyên đề về xu hướng dòng tiền, nhiều chuyên gia cho rằng bất động sản vẫn giữ vai trò quan trọng trong chiến lược đầu tư dài hạn. Tuy nhiên, giá trị của bất động sản trong giai đoạn tới không còn đến từ kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, mà phụ thuộc chặt chẽ vào các yếu tố cấu thành như vị trí, quy hoạch, hạ tầng và vai trò của khu vực trong bức tranh phát triển chung.
Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, Thành viên Tổ Tư vấn Kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, quá trình sắp xếp và sáp nhập các đơn vị hành chính đang tạo ra những tác động sâu rộng đến thị trường bất động sản. Những thay đổi này không chỉ ảnh hưởng đến bộ máy quản lý mà còn trực tiếp tác động đến mặt bằng giá và sức hút đầu tư tại nhiều địa phương.
Ông cho rằng tại các khu vực từng giữ vai trò trung tâm hành chính nhưng không còn vị thế này, bất động sản có thể đối mặt với áp lực điều chỉnh do sự dịch chuyển của dòng người, dòng vốn và các hoạt động kinh tế. Trong khi đó, những địa phương được lựa chọn làm trung tâm hành chính mới, đi kèm với đầu tư mạnh vào hạ tầng giao thông, dịch vụ công và đô thị hóa, lại sở hữu dư địa tăng trưởng đáng chú ý.
Thực tế này cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn mà giá trị tài sản không còn tăng đồng loạt, mà được định hình bởi “tọa độ phát triển” của từng khu vực. Yếu tố vị trí, khả năng kết nối và mức độ ưu tiên trong quy hoạch trở thành những biến số then chốt đối với dòng tiền đầu tư.
Phân hóa thị trường sau điều chỉnh hành chính và vai trò của vị trí
Sự phân hóa của thị trường bất động sản ngày càng thể hiện rõ nét khi các yếu tố hành chính và quy hoạch được điều chỉnh. Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, bất động sản trong giai đoạn tới sẽ phản ánh rõ ràng hơn vai trò và chức năng của từng địa phương trong chiến lược phát triển vùng và quốc gia.
Những khu vực được đầu tư hạ tầng đồng bộ, đặc biệt là giao thông kết nối liên vùng, thường thu hút dòng vốn đầu tư mạnh mẽ hơn. Ngược lại, các khu vực thiếu động lực phát triển mới có thể chứng kiến sự chững lại của thị trường, dù từng ghi nhận mức tăng trưởng cao trong quá khứ.
Cùng góc nhìn, PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng bất động sản vẫn là kênh đầu tư giữ tiền an toàn nhờ tính hữu hạn của đất đai trong khi nhu cầu về không gian sống và sản xuất tiếp tục gia tăng. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh rằng không phải mọi bất động sản đều có khả năng tạo ra giá trị bền vững.
Theo ông, những tài sản được thị trường đánh giá cao thường là các bất động sản sở hữu vị trí thuận lợi, pháp lý minh bạch và hạ tầng hoàn chỉnh, bao gồm y tế, giáo dục, giao thông và an ninh. Những yếu tố này không chỉ giúp tài sản duy trì tính thanh khoản, mà còn tạo nền tảng cho dòng tiền ổn định trong dài hạn.
Trong khi đó, các bất động sản thiếu rõ ràng về pháp lý hoặc nằm ngoài trục phát triển hạ tầng thường đối mặt với rủi ro cao hơn và biên độ tăng trưởng hạn chế. Sự khác biệt này đang khiến thị trường phân tầng rõ rệt, buộc dòng tiền đầu tư phải lựa chọn kỹ lưỡng hơn so với các giai đoạn trước.
Hạ tầng, đầu tư công và chuẩn đô thị mới định hình dòng tiền
Ở góc độ dài hạn, nhiều chuyên gia nhận định tiềm năng của thị trường bất động sản năm 2026 được củng cố bởi quá trình nâng chuẩn phát triển đô thị. Các đô thị không chỉ mở rộng về quy mô mà còn phải đáp ứng những tiêu chí ngày càng cao về môi trường, công nghệ và chất lượng sống, hướng đến mô hình phát triển bền vững.
TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng năm 2026 sẽ là giai đoạn thị trường hưởng lợi trực tiếp từ những nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý và đẩy mạnh đầu tư công. Kế hoạch giải ngân khoảng 1 triệu tỷ đồng cho hạ tầng được xem là một trong những động lực quan trọng, tạo sức lan tỏa không chỉ tại các đô thị lớn mà còn tại nhiều vùng kinh tế mới.
Theo ông, sự phát triển đồng bộ của hạ tầng giao thông, khu công nghiệp và dịch vụ du lịch đang mở ra không gian tăng trưởng cho nhiều phân khúc bất động sản. Những khu vực trước đây ít được chú ý có thể trở thành điểm đến mới của dòng vốn khi hạ tầng được hoàn thiện và kết nối tốt hơn với các trung tâm kinh tế.
Trong bức tranh chung của thị trường, phân khúc nhà ở tiếp tục giữ vai trò trọng tâm nhờ sự quan tâm và điều tiết sát sao từ Nhà nước. Chương trình phát triển nhà ở xã hội với mục tiêu hoàn thành 1 triệu căn vào năm 2028 đang ghi nhận những bước tiến đáng chú ý, với kỳ vọng nâng tổng quy mô lên khoảng 1,5 triệu căn vào năm 2030. Song song với đó, tăng trưởng tín dụng duy trì ở mức khoảng 15% được xem là yếu tố hỗ trợ cho thị trường bất động sản vận hành ổn định.
TS. Nguyễn Văn Đính cũng nhận định rằng giai đoạn cuối năm 2025 và đầu năm 2026 đang chứng kiến những chuyển động lớn của thị trường bất động sản nhờ sự bứt phá của hạ tầng giao thông. Việc triển khai đồng loạt nhiều dự án trọng điểm, từ các tuyến metro tại TP.HCM đến các dự án đường sắt kết nối các cực tăng trưởng kinh tế, không chỉ cải thiện khả năng di chuyển mà còn tác động trực tiếp đến cách dòng vốn đầu tư phân bổ trên thị trường.
