0
0
Thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận khoảng 16.500 giao dịch trong quý II/2026, giảm 51% so với cùng kỳ năm 2025.
Thanh khoản giảm trên diện rộng, trong khi chung cư tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất và khu Đông, Văn Giang (Hưng Yên) dẫn đầu về lượng giao dịch.
Thị trường bất động sản Hà Nội trong quý II/2026 tiếp tục ghi nhận sự suy giảm về thanh khoản trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao, tâm lý đầu tư thận trọng và các yếu tố liên quan đến quy hoạch, giải phóng mặt bằng tác động đến quyết định giao dịch.
Theo báo cáo thị trường quý II/2026 của One Housing, tổng lượng giao dịch bất động sản tại Hà Nội trong quý đạt khoảng 16.500 giao dịch, giảm 51% so với cùng kỳ năm 2025.
Biểu đồ diễn biến lượng giao dịch tại Hà Nội từ quý I/2025 đến quý II/2026 cho thấy thanh khoản thị trường đã giảm đáng kể sau giai đoạn tăng trong năm 2025. Lượng giao dịch cao tầng từng tăng lên mức cao trong năm 2025 trước khi giảm xuống trong quý I/2026 và tiếp tục giảm trong quý II/2026.
Tương tự, giao dịch thổ cư cũng giảm mạnh sau khi đạt mức cao hơn trong năm 2025. Đến quý II/2026, lượng giao dịch thổ cư tiếp tục ở mức thấp hơn đáng kể so với cùng kỳ năm trước.
Thanh khoản giảm ở nhiều loại hình phản ánh sự thận trọng của người mua trong bối cảnh chi phí vốn và các yếu tố vĩ mô tiếp tục tác động đến tâm lý thị trường. Tuy nhiên, mức độ suy giảm giữa các loại hình không giống nhau.
Trong cơ cấu giao dịch quý II/2026, cao tầng chiếm khoảng 66% tổng lượng giao dịch, tiếp tục là nhóm có tỷ trọng lớn nhất. Trong nhóm cao tầng, giao dịch sơ cấp chiếm 66%, trong khi thứ cấp chiếm 34%.
Thổ cư chiếm khoảng 28% tổng lượng giao dịch, đứng thứ hai về tỷ trọng. Thấp tầng chiếm khoảng 5%, còn các loại hình khác chiếm phần còn lại.
Xét theo biến động cùng kỳ, cao tầng giảm 38%, thấp hơn mức giảm chung của toàn thị trường. Trong khi đó, thổ cư giảm 64%, thấp tầng giảm 61% và các loại hình khác giảm 62%.
Các số liệu này cho thấy mức độ suy giảm thanh khoản không đồng đều giữa các phân khúc. Trong đó, nhóm cao tầng có mức giảm thấp hơn so với thổ cư và thấp tầng, đồng thời vẫn duy trì tỷ trọng lớn nhất trong tổng lượng giao dịch.
Nhu cầu ở thực được duy trì là một trong những yếu tố giúp chung cư tiếp tục có vị trí đáng kể trong cơ cấu giao dịch. Trong bối cảnh dòng tiền đầu tư thận trọng hơn, các sản phẩm có mức giá tương đối phù hợp và khả năng thanh khoản cao hơn vẫn được thị trường quan tâm.
Ngược lại, thổ cư ghi nhận mức giảm mạnh nhất trong các nhóm loại hình được thể hiện trên báo cáo. Theo One Housing, diễn biến này có liên quan đến tác động trực tiếp của quá trình quy hoạch và giải phóng mặt bằng trên diện rộng.
Tâm lý lo ngại mua phải bất động sản nằm trong phạm vi quy hoạch khiến người mua thận trọng hơn. Khi thông tin quy hoạch thay đổi hoặc ranh giới quy hoạch chưa được xác định rõ, một bộ phận người mua có xu hướng trì hoãn quyết định giao dịch để hạn chế rủi ro.
Khu Đông và Văn Giang chiếm 33% giao dịch, khu nội thành tăng theo quý
Xét theo khu vực, Khu Đông và Văn Giang (Hưng Yên) dẫn đầu về lượng giao dịch trong quý II/2026, chiếm khoảng 33% tổng lượng giao dịch toàn thị trường, tương đương khoảng 5.400 giao dịch.
So với cùng kỳ năm trước, lượng giao dịch tại khu vực này giảm 40%. Mức giảm chủ yếu đến từ thanh khoản của phân khúc thổ cư tại Khu Đông.
Trong khi đó, giao dịch tại Khu Đông và Văn Giang tập trung chủ yếu ở loại hình cao tầng, đặc biệt tại các dự án Vinhomes Ocean Park 1, 2 và 3.
Khu Tây đứng thứ hai về tỷ trọng giao dịch với khoảng 29%, tương đương khoảng 4.800 giao dịch. Lượng giao dịch tại khu vực này giảm 60% so với cùng kỳ năm trước.
Theo One Housing, tất cả các loại hình tại Khu Tây đều ghi nhận lượng giao dịch giảm mạnh. Dù vậy, cao tầng sơ cấp vẫn là loại hình có lượng giao dịch lớn nhất, đạt khoảng 2.500 giao dịch trong quý II/2026.
Tại khu nội thành, khoảng 4.100 giao dịch được ghi nhận trong quý, giảm 26% so với cùng kỳ năm trước. Đây là khu vực có mức giảm theo năm thấp nhất trong ba khu vực được One Housing theo dõi.
Đáng chú ý, khu nội thành là khu vực duy nhất ghi nhận tăng trưởng giao dịch theo quý, với mức tăng 18% so với quý I/2026. Diễn biến này chủ yếu đến từ giao dịch cao tầng sơ cấp tại các dự án mới mở bán ở Thanh Xuân và khu Tây Hồ cũ.
Xét trên toàn thị trường, cơ cấu giao dịch theo khu vực trong quý II/2026 còn bao gồm Khu Bắc với khoảng 9% và Khu Nam với khoảng 4%. Như vậy, Khu Đông và Văn Giang, Khu Tây và khu nội thành tiếp tục chiếm phần lớn lượng giao dịch bất động sản Hà Nội trong quý.
Sự phân hóa giữa các khu vực diễn ra trong bối cảnh thanh khoản toàn thị trường cùng suy giảm. Khu nội thành có mức giảm theo năm thấp nhất trong ba khu vực được theo dõi và đồng thời ghi nhận mức tăng theo quý, trong khi Khu Tây chịu mức giảm 60% so với cùng kỳ.
Diễn biến tại Khu Đông và Văn Giang cũng cho thấy cơ cấu giao dịch giữa các loại hình có sự khác biệt. Dù tổng giao dịch giảm 40%, cao tầng vẫn là nhóm tập trung giao dịch chủ yếu tại khu vực này, trong khi thổ cư chịu ảnh hưởng rõ hơn.
Bên cạnh diễn biến thanh khoản, Hà Nội đang đứng trước những thay đổi lớn về quy hoạch và hạ tầng. Ngày 29/6/2026, Hà Nội chính thức công bố Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm, đồng thời đẩy nhanh triển khai các tuyến metro, đường vành đai và các trục kết nối liên vùng.
Theo One Housing, đây là nền tảng quan trọng để tái cấu trúc không gian đô thị Hà Nội theo hướng đa cực. Định hướng này nhằm giảm áp lực lên khu vực trung tâm và thúc đẩy phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng.
Về dài hạn, định hướng quy hoạch được kỳ vọng mở rộng không gian phát triển, phân bổ lại dân cư và hoạt động kinh tế về các cực đô thị mới. Cùng với đó, các hành lang phát triển theo mô hình TOD có thể được hình thành, với chức năng riêng nhưng vẫn có tính liên kết và bổ trợ lẫn nhau.
Tuy nhiên, trong ngắn hạn, quá trình quy hoạch và giải phóng mặt bằng trên diện rộng lại tạo ra tác động ngược chiều đối với thanh khoản, đặc biệt ở phân khúc thổ cư.
Khi ranh giới quy hoạch chưa được xác định rõ hoặc thông tin quy hoạch có sự thay đổi, người mua có xu hướng chờ đợi trước khi đưa ra quyết định. Điều này có thể khiến thanh khoản tại các khu vực chịu tác động trực tiếp từ quy hoạch tiếp tục ở mức thấp trong thời gian thị trường cần thích nghi với thông tin mới.
Ngay cả khi các quy hoạch chính thức được công bố, tâm lý thị trường cũng cần thời gian để ổn định. Vì vậy, thanh khoản bất động sản khó có thể phục hồi ngay lập tức chỉ nhờ việc công bố quy hoạch.
Về dài hạn, khi ranh giới quy hoạch được xác định rõ, các dự án hạ tầng từng bước hình thành và khả năng kết nối giữa các khu vực được cải thiện, niềm tin của người mua có thể được củng cố.
Những thay đổi về hạ tầng và không gian đô thị cũng có thể tác động đến sự phân bổ nhu cầu giữa các khu vực và loại hình bất động sản. Tuy nhiên, diễn biến thực tế sẽ phụ thuộc vào tiến độ triển khai các dự án và mức độ rõ ràng của thông tin quy hoạch.
Các số liệu quý II/2026 cho thấy thị trường bất động sản Hà Nội đang trong giai đoạn điều chỉnh rõ nét về thanh khoản. Tổng lượng giao dịch khoảng 16.500, giảm 51% so với cùng kỳ năm 2025, trong khi mức giảm xuất hiện ở nhiều loại hình và khu vực.
Trong cơ cấu loại hình, cao tầng chiếm khoảng 66% tổng lượng giao dịch, thổ cư chiếm khoảng 28% và thấp tầng chiếm khoảng 5%. Xét theo mức giảm cùng kỳ, cao tầng giảm 38%, thổ cư giảm 64%, thấp tầng giảm 61% và các loại hình khác giảm 62%.
Theo khu vực, Khu Đông và Văn Giang chiếm khoảng 33%, tương đương khoảng 5.400 giao dịch; Khu Tây chiếm khoảng 29%, tương đương khoảng 4.800 giao dịch; khu nội thành ghi nhận khoảng 4.100 giao dịch. Khu Bắc chiếm khoảng 9% và Khu Nam chiếm khoảng 4%.
