0
0
TP.HCM đã mở rộng địa giới hành chính, mang kỳ vọng về một thị trường bất động sản sôi động và dồi dào nguồn cung. Tuy nhiên, thực tế cho thấy giá nhà đất tiếp tục tăng cao, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm.
Điều này dẫn đến những người có nhu cầu phải va vào cuộc tìm kiếm đầy gian nan, nơi giấc mơ “an cư lạc nghiệp” trở nên xa vời hơn bao giờ hết.
Cầu tăng, cung chưa đủ: Cuộc đối đầu giữa kỳ vọng và thực tế
Sau khi mở rộng địa giới, thị trường bất động sản TP.HCM đã có những tín hiệu tích cực. Theo báo cáo của DKRA, trong tháng 8/2025, nguồn cung sơ cấp tăng nhẹ 3% so với cùng kỳ, đạt hơn 12.000 căn hộ. Đáng chú ý, gần 3.000 căn hộ mới đã được chào bán, gấp 5.1 lần so với tháng 8/2024, đây là một con số ấn tượng.
Tuy nhiên, sức cầu của thị trường cũng tăng mạnh không kém, gấp 5.7 lần so với cùng kỳ năm trước. Cho thấy, dù có nhiều dự án mới nhưng nhu cầu mua nhà của người dân vẫn ở mức rất cao, đặc biệt là tại TP.HCM.
Một điểm đáng lưu ý là sự phân hóa rõ rệt về phân khúc. Các căn hộ hạng A, với giá cao, chiếm tới 41.6% nguồn cung sơ cấp và tập trung ở các khu vực nội thành. Trong khi đó, căn hộ hạng B và C – vốn phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân – lại chủ yếu nằm ở các khu vực vùng ven. Sự mất cân đối này tạo ra một nghịch lý: thị trường không thiếu dự án mới nhưng lại thiếu những căn hộ “vừa tầm” với người mua.
Cũng theo các báo cáo, giá bán sơ cấp đã tăng từ 2-6% chỉ trong một tháng. Trên thị trường thứ cấp, các giao dịch diễn ra sôi động nhất ở những dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận tiện, đã hoàn thiện hoặc có tiến độ xây dựng nhanh chóng. Điều này chứng tỏ, dù giá cao, người mua vẫn sẵn sàng chi tiền cho những sản phẩm chất lượng và đảm bảo.
Giá nhà tăng cao, áp lực tài chính đè nặng
Giá nhà tăng phi mã trong khi thu nhập của người dân lại không theo kịp, đây là nguyên nhân chính tạo ra rào cản lớn nhất. Theo Bộ Xây dựng, giá căn hộ trung bình tại TP.HCM đã đạt mốc 89 triệu đồng/m² trong quý 2/2025, tăng 36% so với cùng kỳ năm trước. Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận con số tương tự trên thị trường thứ cấp với mức giá trung bình là 82 triệu đồng/m².
Ngay cả các tỉnh vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An cũng không còn là “miền đất hứa” với mức giá dễ thở như trước, khi giá căn hộ đã tăng mạnh, dao động từ 40-65 triệu đồng/m².
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc CBRE Việt Nam, đã thẳng thắn nhận định: “Nguồn cung chưa bao giờ đủ so với nhu cầu thực tế, đặc biệt là ở phân khúc trung cấp”. Sự khan hiếm này đã đẩy giá nhà lên cao, trở thành một hệ quả tất yếu.
Tại một hội thảo về tài chính bất động sản, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), nhấn mạnh rằng nhóm người trẻ từ 22-40 tuổi đang là khách hàng chủ lực của thị trường. Tuy nhiên, họ lại phải đối mặt với một thách thức lớn: khoảng cách ngày càng xa giữa thu nhập và giá nhà.
Thực tế này được ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cụ thể hóa hơn. Ông cho biết, ngay cả những người có thu nhập khá, từ 40-50 triệu đồng/tháng, cũng không dám nghĩ đến chuyện mua nhà, do áp lực từ khoản vay nợ khổng lồ và lãi suất không ổn định. Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cũng nhận định rằng thị trường đang có sự cải thiện về nguồn cung, nhưng chủ yếu vẫn là các dự án cao cấp, giá cao, trong khi phân khúc bình dân lại quá thiếu.
Giải pháp nào cho người mua nhà trong bão giá?
Các dự án mới ra mắt thị trường tuy đa dạng nhưng giá cả lại không hề dễ chịu. Đơn cử, The Flex có giá 40-45 triệu đồng/m², Phú Đông Sky One từ 38 triệu đồng/m², hay Celesta Rise với 70-80 triệu đồng/m². Những mức giá này hầu hết nằm ngoài khả năng chi trả của phần lớn người dân.
Tuy nhiên, trong bối cảnh khó khăn, một số chủ đầu tư đã tìm cách đưa ra các chính sách thanh toán linh hoạt để hỗ trợ người mua. Dự án The Privia (Khang Điền, Bình Tân) cho phép người mua chỉ cần thanh toán 30% trong 30 tháng cho đến khi nhận nhà. Akari City giai đoạn 2 (Nam Long, Bình Tân) cũng áp dụng hình thức trả chậm theo từng đợt nhỏ.
Một ví dụ điển hình là dự án TT AVIO – Tháp Orion, với mức giá chào bán từ 33.6 triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với mặt bằng chung. Đáng chú ý, dự án này còn đưa ra chính sách “đàm phán thanh toán” rất độc đáo. Người mua có thể đóng 20% giá trị căn hộ trong 6 tháng đầu, sau đó trả góp 6 triệu đồng/tháng mà không cần vay ngân hàng.
Số tiền này sẽ được trừ trực tiếp vào giá căn hộ. Hoặc nếu muốn vay ngân hàng, người mua chỉ cần đóng 20% ban đầu và không phải trả thêm khoản nào trong 30 tháng tiếp theo, cho đến khi nhận nhà. Chính sách này giúp người mua giảm bớt gánh nặng tài chính, thay vì phải chịu một khoản vay lớn ngay từ đầu.
Triển vọng thị trường dài hạn
Mặc dù thị trường đang phải đối mặt với nhiều thách thức, nhưng các chuyên gia vẫn nhìn nhận những tín hiệu tích cực. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho rằng việc TP.HCM đẩy mạnh đầu tư công và triển khai các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3 hay đường sắt cao tốc, cùng với dòng vốn FDI tích cực, đã củng cố niềm tin của cả nhà đầu tư và người mua ở thực.
Ông Tuấn nhận định, thị trường đang bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc, tập trung vào những dự án có pháp lý minh bạch và kết nối giao thông thuận lợi. Đây chính là nền móng để TP.HCM không chỉ tăng trưởng trong ngắn hạn mà còn hướng tới một chu kỳ phát triển bền vững hơn trong tương lai.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng dự báo rằng giá căn hộ tại TP.HCM và các vùng lân cận sẽ tiếp tục tăng trong giai đoạn 2025-2026 do quỹ đất hạn chế, chi phí đầu vào và chi phí pháp lý đều leo thang.
Trong bối cảnh đó, việc phát triển mạnh mẽ các dự án nhà ở xã hội, cũng như khuyến khích các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc trung cấp với chính sách thanh toán linh hoạt, sẽ là giải pháp quan trọng để giải quyết bài toán nhà ở cho người dân.
