Logo

“Sân sau” của Masterise phát hành trái phiếu gấp hàng chục lần vốn chủ sở hữu?

Avatar
Đăng bởi: Nguyễn Hương
04/07/2022 10:35

Osaka Garden, Hoàng Phú Vương hay Mediterranena Revival Villas được Bộ Tài chính chỉ tên là những doanh nghiệp phát hành trái phiếu nhiều nhất năm 2021 nhưng cũng có mức độ rủi ro thuộc nhóm cao nhất. Thực tế, những cái tên này đều liên quan tới Masterise, nhà phát triển bất động sản hạng sang đang “làm mưa, làm gió” trên thị trường.

Kinh doanh “bết bát” nhưng vay nợ trái phiếu thuộc hàng ‘top’ của năm

Trái phiếu là một trong những tâm điểm trong phiên trả lời chất vấn tại Quốc hội của Bộ trưởng Tài chính Hồ Đức Phớc và Thống đốc Ngân hàng Nguyễn Thị Hồng mới đây. Sức nóng của lĩnh vực này không chỉ là tốc độ tăng trưởng phi mã trong những năm gần đây mà còn là những hệ lụy tiềm tàng, rủi ro của thị trường.

Năm ngoái, tổng khối lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt gần 640.000 tỷ đồng, tăng gần 40% so với năm 2020, với gần 95% là phát hành riêng lẻ. Trong đó, các tổ chức tín dụng là đối tượng phát hành nhiều nhất, với hơn 36% tổng khối lượng toàn thị trường. Các doanh nghiệp bất động sản đứng thứ hai với gần 33,2%.

Ở phía cầu, lãi suất cao là lý do chính thu hút sự tham gia của các nhà đầu tư. Năm 2021, hơn 60% lượng phát hành thành công có lãi suất trên 8%. Quá nửa thị trường chào mức lãi suất từ 9% trở lên trong khi mức trung bình lãi ngân hàng của năm ngoái chỉ 5-6% một năm.

“Sức nóng” của thị trường không chỉ ở mức độ tăng trưởng quy mô, mức độ “chịu chi” của doanh nghiệp, mà còn là nguy cơ rủi ro tiềm tàng ở một số đơn vị phát hành.

Trong báo cáo gửi Chính phủ mới đây, Bộ Tài chính cho biết, trong 358 doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ năm ngoái, có 57 công ty kinh doanh thua lỗ trước khi phát hành, 45 đơn vị có tỷ lệ đòn bẩy nợ hơn 10 lần, 10 doanh nghiệp có khối lượng phát hành trái phiếu gấp hơn 5 lần vốn chủ sở hữu.

Trong nhóm 20 doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu lớn nhất, nhiều doanh nghiệp có tỷ lệ khối lượng phát hành trên vốn chủ sở hữu gấp nhiều lần, thậm chí vài chục lần.

Công ty cổ phần Osaka Garden có vốn chủ sở hữu ở mức 270 tỷ đồng nhưng huy động khối lượng trái phiếu lên tới 7.700 tỷ đồng. Khi báo cáo kết quả phát hành, Osaka Garden cho biết số tiền thu về từ các đợt chào bán trái phiếu để đặt cọc chuyển nhượng một phần dự án Sài Gòn Bình An, trong đó phần tài sản đảm bảo cũng nhắc tên dự án này và số cổ phần mà Osaka Garden sở hữu tại SDI – chủ đầu tư dự án.

Theo tìm hiểu, CTCP Osaka Garden mới được thành lập vào năm 2018, do ông Nguyễn Hữu Cử làm người đại diện.

Giai đoạn 2018-2020, công ty này không ghi nhận bất kỳ doanh thu nào. Trong khi đó, Osaka Garden liên tục báo lỗ. Cụ thể, năm 2018, Osaka Garden lỗ 49 triệu đồng, năm 2019 lỗ 160 triệu đồng và năm 2020 lỗ 174 triệu đồng.

Sài Gòn – Bình An cũng xuất hiện trong báo cáo kết quả phát hành trái phiếu của Công ty Hoàng Phú Vương, doanh nghiệp có vốn chủ sở hữu 800 tỷ nhưng huy động trái phiếu gần 4.700 tỷ đồng.

Về mặt sở hữu trên giấy tờ, hai doanh nghiệp này không có mối liên hệ trực tiếp, tuy nhiên các mắt xích đều hướng về một đại gia bất động sản mởi nổi gần đây – Masterise Group.

Cuối tháng 1/2022, website của Masterise Homes đã hé lộ thông tin về một dự án mới mang tên The Global City tọa lạc tại trung tâm TP HCM. Dự án có quy mô rộng 117 ha, nằm cạnh khu phức hợp Saigon Sports City và tiếp giáp với cao tốc Long Thành – Dầu Giây. Theo tìm hiểu, đây chính là siêu dự án tỷ đô có tên cũ là Khu đô thị Sài Gòn – Bình An.

Ngoài hai doanh nghiệp này, một cái tên khác trong danh sách cảnh báo của Bộ Tài chính là Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Mediterranean Revival Villas cũng có liên quan tới Masterise.

Doanh nghiêp này huy động 7.200 tỷ đồng trái phiếu trong khi vốn chủ sở hữu chỉ ở mức 153 tỷ, tỷ lệ gấp hơn 47 lần. Báo cáo kết quả phát hành, Mediterranean Revival Villas cho biết sẽ sử dụng số tiền thu được từ đợt phát hành để đặt cọc nhận chuyển nhượng một phần dự án Khu đô thị sinh thái Dream City.

Mediterranean Revival Villas tiền thân là Công ty TNHH INB Sài Gòn, được thành lập vào tháng 5/2012, trụ sở chính tại tòa nhà Sabay Tower, số 11A Hồng Hà, phường 2, quận Tân Bình, TP. HCM.

Khi mới thành lập, Mediterranean Revival Villas có vốn điều lệ ở mức 100 tỷ đồng, được góp vốn bởi 3 cá nhân là Nguyễn Hương Liên (87,5% VĐL), Đỗ Tú Anh (2,5% VĐL) và Phan Thị Ánh Tuyết (10% VĐL). Những cổ đông này đều có nhiều mối liên hệ với Masterise Group.

Quá trình hoạt động của doanh nghiệp này cũng không ít “trắc trở”, Mediterranean Revival Villas liên tục đổi tên, thay đổi cơ cấu cổ đông trong những năm gần đây. Có thời điểm lãnh đạo của doanh nghiệp này là nhân sự cũ của Techcombank.

Sau nhiều lần thay đổi, đến thời điểm gần nhất ngày 15/6/2022, công ty này chỉ còn hai cổ đông cá nhân, gồm bà Nguyễn Thu Trang (nắm giữ 99,999%) và Nguyễn Thị Thu Hương (0,001%). Vốn điều lệ ghi nhận hơn 329 tỷ đồng.

Doanh nghiệp này cũng đã đổi tên hai lần chỉ trong một năm gần đây, từ Mediterranean Revival Villas sang Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Masterise Dream City Villas. Tuy nhiên, sau khi thông tin lùm xùm về việc phát hành trái phiếu với tỷ lệ rủi ro rất cao, “Masterise” đã biến mất khỏi tên của doanh nghiệp này. Trong lần thay đổi thông tin ngày 8/6/2022, Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Masterise Dream City Villas được đổi thành Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Dream City Villas.

Đường về tay Masterise tại siêu dự án tỷ đô

SDI được thành lập từ năm 1999, là chủ đầu tư siêu dự án khu đô thị Sài Gòn Bình An quy mô 117,4ha tại phường An Phú, TP Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh.

Dự án được Thủ tướng Chính phủ ban hành quyết định thu hồi đất từ năm 2001, với diện tích ban đầu là 137,44ha. Tháng 10/2015, TP Hồ Chí Minh phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, theo đó giảm diện tích dự án về còn 117,4ha.

Trong suốt nhiều năm, SDI được biết đến là thành viên của Tập đoàn Him Lam. Tuy nhiên, vào đầu năm 2020, một tập đoàn địa ốc lớn khác đã thay thế nhóm Him Lam. Ông Bùi Đức Khoa ngồi vào ghế Chủ tịch Hội đồng Quản trị (HĐQT) và thay thế ông Dương Minh Hùng làm người đại diện theo pháp luật.

Ông Khoa là một nhân vật quan trọng trong hệ sinh thái của Vạn Thịnh Phát, nhà phát triển bất động sản nổi danh tại TP Hồ Chí Minh. Giữa năm 2021, bà Mai Thị Kim Oanh (SN 1980) trở thành Chủ tịch HĐQT của SDI thay cho ông Bùi Đức Khoa. Tuy vậy, cả hai nhân vật này đều giữ vai trò người đại diện theo pháp luật của SDI. Ông Đức Khoa rời ghế Chủ tịch nhưng vẫn giữ vai trò Tổng Giám đốc.

Người vừa thay thế ông Khoa đảm trách vai trò lãnh đạo cao nhất tại SDI, bà Mai Thị Kim Oanh là Trưởng ban Kiểm soát Tập đoàn Masterise.